AfA bei Immobilien 2026: So schreibst du deine vermietete Immobilie ab

Wenn du eine Immobilie vermietest, setzt du einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jedes Jahr als Werbungskosten an: die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Wie viel das ist, hängt vor allem davon ab, wann dein Gebäude fertiggestellt wurde und wie hoch der Gebäudeanteil am Kaufpreis ist. Hier findest du die AfA-Sätze für 2026, ein durchgerechnetes Beispiel und die Voraussetzungen für die degressive AfA und die Sonderabschreibung nach § 7b.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Welche Abschreibung für dein Objekt gilt, klärst du im Zweifel mit deinem Steuerberater. Stand: 23.10.2026.

Die AfA-Sätze 2026 im Überblick

Entscheidend ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Jahr, in dem du es kaufst. Eine 2026 gekaufte Altbauwohnung aus den 1960er-Jahren schreibst du also mit 2 % ab.

Was ist die AfA und was darfst du abschreiben?

Die AfA verteilt die Kosten für ein Gebäude über die Jahre, in denen es genutzt wird. Als Vermieter ziehst du sie von deinen Mieteinnahmen ab, denn Absetzungen für Abnutzung gehören zu den Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Für eine selbst genutzte Immobilie kannst du keine AfA als Werbungskosten ansetzen, weil du damit keine Einkünfte erzielst.

Abgeschrieben wird nur das Gebäude

Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden deshalb nicht abgeschrieben. Kaufst du eine Wohnung oder ein Haus, musst du den Kaufpreis in einen Bodenanteil und einen Gebäudeanteil aufteilen. Nur der Gebäudeanteil ist die Grundlage der AfA.

Steht im Kaufvertrag eine Aufteilung, legt das Finanzamt sie in der Regel zugrunde, solange sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist. Fehlt sie, nutzen viele Finanzämter die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Wie du die Aufteilung schon im Notarvertrag regelst, liest du im Beitrag zur Kaufpreisaufteilung. Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 will die Regeln dazu erstmals ins Gesetz schreiben (§ 6f EStG-E, BT-Drs. 21/8283). Beschlossen ist das noch nicht, gelten soll es nur für Kaufverträge nach der Verkündung.

Kaufnebenkosten gehören zur AfA-Basis

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb sowie eine Maklerprovision beim Kauf zählen zu den Anschaffungskosten. Sie werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Boden und Gebäude verteilt, und der Gebäudeanteil wird über die AfA abgeschrieben. Mehr dazu im Beitrag Grunderwerbsteuer absetzen.

Lineare AfA: ein durchgerechnetes Beispiel

Die lineare AfA ist der Normalfall für alle Bestandsimmobilien. Du setzt jedes Jahr denselben Prozentsatz der AfA-Basis an, bis das Gebäude vollständig abgeschrieben ist.

So sieht das für eine vermietete Eigentumswohnung aus, Baujahr 1995, gekauft 2026. Alle Werte sind Annahmen für dieses Beispiel:

Im Jahr der Anschaffung zählt die AfA nur anteilig. Für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung kürzt sich der Jahresbetrag um ein Zwölftel (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Geht die Wohnung im April auf dich über, setzt du für 2026 neun Zwölftel an, also 3.712,50 €. Ab 2027 sind es jedes Jahr 4.950 €.

Wie stark sich das auf deine Steuer auswirkt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 35 % würde eine AfA von 4.950 € die Einkommensteuer in diesem Beispiel um rund 1.730 € im Jahr senken, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Dein persönlicher Satz kann abweichen.

Degressive AfA für neue Wohngebäude

Für neue Wohngebäude kannst du statt der linearen 3 % eine degressive AfA von 5 % wählen (§ 7 Abs. 5a EStG). Die 5 % beziehen sich jedes Jahr auf den verbliebenen Restwert. Am Anfang schreibst du deshalb deutlich mehr ab, danach sinkt der Betrag von Jahr zu Jahr.

Die Voraussetzungen:

• Das Gebäude dient Wohnzwecken und liegt in Deutschland, der EU oder dem EWR.
• Mit dem Bau wurde nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen. Maßgeblich ist der Baubeginn laut Baubeginnsanzeige.
• Beim Kauf: Der Kaufvertrag wurde in diesem Zeitraum geschlossen, und du erwirbst das Gebäude bis zum Ende des Jahres seiner Fertigstellung. Kaufst du ein Gebäude erst nach Ablauf seines Fertigstellungsjahres, gilt die degressive AfA nicht, unabhängig von seinem Alter.

Zum Vergleich ein Neubau mit einer AfA-Basis von 400.000 €, zur Vereinfachung mit vollen Jahren gerechnet:

Insgesamt schreibst du über die Jahre nicht mehr ab, du ziehst die AfA nur nach vorn. Von der degressiven zur linearen AfA kannst du jederzeit wechseln, dann wird der Restwert linear weiter abgeschrieben. Der umgekehrte Wechsel ist nicht möglich. Solange du degressiv abschreibst, sind außerdem Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung ausgeschlossen. Wann sich ein Wechsel für dich rechnet, klärst du am besten mit deinem Steuerberater.

Sonderabschreibung nach § 7b für neue Mietwohnungen

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt zusätzlich zur regulären AfA hinzu. Im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung und in den drei folgenden Jahren kannst du jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage abschreiben, zusammen also bis zu 20 %. Sie lässt sich mit der linearen und mit der degressiven AfA kombinieren.

Die Voraussetzungen für Wohnungen mit Bauantrag ab 2023:

• Durch die Baumaßnahme entsteht eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung. Der Bauantrag oder die Bauanzeige liegt nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029.
• Das Gebäude erfüllt den Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, nachgewiesen über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegen bei höchstens 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche. Liegen sie darüber, entfällt die Sonderabschreibung ganz.
• Als Bemessungsgrundlage zählen höchstens 4.000 € je Quadratmeter.
• Die Wohnung wird im Jahr der Fertigstellung und in den neun folgenden Jahren zu Wohnzwecken vermietet. Ferienvermietung zählt nicht.

Ein Beispiel: Eine neue Wohnung mit 100 m² kostet ohne Grundstück 450.000 €, also 4.500 € je Quadratmeter. Die Obergrenze von 5.200 € ist eingehalten, die Bemessungsgrundlage wird aber auf 400.000 € gedeckelt. Die Sonderabschreibung beträgt damit bis zu 20.000 € pro Jahr für vier Jahre, zusätzlich zur regulären AfA auf die vollen 450.000 €.

Wird die Wohnung innerhalb der zehn Jahre nicht mehr zu Wohnzwecken vermietet oder unter bestimmten Bedingungen verkauft, wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht (§ 7b Abs. 4 EStG). Lass die Voraussetzungen vor der Planung von deinem Steuerberater prüfen.

Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten

Ist dein Gebäude voraussichtlich kürzer nutzbar als die gesetzlichen 33, 40 oder 50 Jahre, darfst du die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Den Nachweis führst du in der Regel mit einem Sachverständigengutachten. Nach dem Bundesfinanzhof ist dafür jede geeignete sachverständige Methode zulässig, der bloße Verweis auf Modellwerte reicht aber nicht (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23). Das BMF hat seine strengeren Vorgaben von 2023 am 01.12.2025 aufgehoben.

Der Bundesrat hat am 25.09.2026 vorgeschlagen, eine kürzere Nutzungsdauer nur noch zuzulassen, wenn sie schon bei der Fertigstellung des Gebäudes feststand. Beschlossen ist bisher nichts. Wann sich ein Gutachten lohnt und wie es mit dem Vorschlag weitergeht, liest du im Beitrag zum Restnutzungsdauergutachten.

Welche AfA kommt für dich infrage?

Welche Abschreibung du nutzen kannst, ergibt sich vor allem aus Baujahr und Kaufzeitpunkt deiner Immobilie:

Welche Variante sich für dich am meisten rechnet, hängt von deinem Steuersatz und deinen Verkaufsplänen ab. Eine höhere AfA erhöht beim späteren Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist den steuerpflichtigen Gewinn, denn die Anschaffungskosten mindern sich um die abgezogene AfA (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Mehr dazu im Beitrag Immobilie verkaufen und Steuern sparen.

Sonderfälle: Renovierung, Einbauküche und Denkmal

Renovierung kurz nach dem Kauf

Renovierst du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf und übersteigen die Kosten ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann verteilst du sie über die AfA. Übliche jährliche Erhaltungsarbeiten zählen dabei nicht mit. Im Beispiel oben läge die Grenze bei 15 % von 247.500 €, also bei 37.125 €.

Größere Erhaltungsaufwendungen außerhalb dieser Grenze darfst du bei Wohngebäuden wahlweise auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Wie du Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten unterscheidest, steht im Beitrag Renovierungskosten absetzen.

Einbauküche und Einrichtung

Eine Einbauküche in einer vermieteten Wohnung ist ein eigenes Wirtschaftsgut. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie mit allen Elementen über zehn Jahre abgeschrieben wird (BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15). Einzelne bewegliche Gegenstände wie Möbel bis 800 € kannst du als geringwertige Wirtschaftsgüter im Jahr der Anschaffung voll absetzen (§ 6 Abs. 2 EStG). Die Grenze gilt ohne abziehbare Vorsteuer. Als Vermieter von Wohnraum hast du in der Regel keinen Vorsteuerabzug, dann zählt der Bruttobetrag. Die Einbauküche teilst du dafür nicht in einzelne Geräte auf, sie bleibt eine Einheit.

Baudenkmal und Sanierungsgebiet

Für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Baudenkmalen oder an Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gibt es eine erhöhte AfA: acht Jahre lang bis zu 9 % und danach vier Jahre lang bis zu 7 % der begünstigten Kosten (§ 7i EStG, § 7h EStG). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Behörde. Für den Kaufpreis selbst gilt die erhöhte AfA nicht.

So trägst du die AfA in der Anlage V ein

Die AfA gibst du jedes Jahr in der Anlage V deiner Einkommensteuererklärung an, getrennt für jedes vermietete Haus oder jede Eigentumswohnung. Halte dafür bereit:

• Kaufvertrag mit Kaufpreis und Aufteilung auf Boden und Gebäude
• Belege zu den Kaufnebenkosten
• Datum des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten
• Jahr der Fertigstellung des Gebäudes
• bei Neubauten Baubeginnsanzeige oder Bauantrag, bei § 7b die Nachweise zum Effizienzhaus-Standard
• gegebenenfalls das Gutachten zur Nutzungsdauer

Hast du die AfA einmal festgelegt, übernimmst du sie in den Folgejahren, bis das Gebäude abgeschrieben ist oder sich etwas ändert. Wie die übrigen Zeilen funktionieren, liest du im Leitfaden zur Anlage V.

In immocloud erstellst du die Anlage V je Objekt als vorausgefüllte Ausfüllhilfe aus allen Einnahmen und Ausgaben, die du gebucht hast. Den AfA-Betrag trägst du in deiner Steuererklärung selbst nach. Kaufvertrag und Belege legst du digital beim Objekt ab, und deinem Steuerberater übergibst du die Buchungen auf Wunsch per DATEV-Export. Ans Finanzamt übermittelst du die Erklärung selbst.

Fazit

Die AfA gehört bei vermieteten Immobilien zu den Werbungskosten, die jedes Jahr wiederkehren. Für Bestandsimmobilien gilt meist die lineare AfA mit 2 %, entscheidend sind ein sauber ermittelter Gebäudeanteil und die Kaufnebenkosten. Wer zwischen Oktober 2023 und September 2029 neu baut oder kauft, kann mit der degressiven AfA in den ersten Jahren mehr abschreiben, bei erfüllten Voraussetzungen zusätzlich mit der Sonderabschreibung nach § 7b. Prüf die Voraussetzungen frühzeitig, denn einige davon lassen sich nach dem Kauf nicht mehr ändern.