Abschreibung berechnen
AfA-Rechner für Immobilien: Abschreibung und Steuerersparnis berechnen
Mit dem AfA-Rechner siehst du mit wenigen Eingaben, wie viel du jährlich von deiner vermieteten Immobilie abschreiben kannst und wie stark das deine Steuerlast senkt.
Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ und bezeichnet die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts über die Nutzungsdauer. Als Vermieter setzt du jedes Jahr einen festen Prozentsatz der Gebäude-Anschaffungskosten als Werbungskosten von der Steuer ab, geregelt in § 7 Abs. 4 EStG. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden.
Den jährlichen AfA-Betrag trägst du in der Anlage V deiner Steuererklärung ein. In immocloud erfasst du Anschaffungskosten, Belege und kannst den Bericht mit wenigen Klicks herunterladen – die AFA muss dann nur noch eintragen werden und du bist fertig!
Welcher AfA-Satz gilt für meine Immobilie?
Der lineare AfA-Satz hängt vom Baujahr ab. Für die meisten vermieteten Wohngebäude gelten diese Sätze:
- Baujahr ab 2023: 3 % pro Jahr (Nutzungsdauer 33 Jahre)
- Baujahr 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre)
- Baujahr vor 1925: 2,5 % pro Jahr (Nutzungsdauer 40 Jahre)
Der AfA-Rechner wählt den passenden Satz automatisch anhand des Baujahrs.
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So berechnest du die AfA — ein Beispiel
Die jährliche AfA ergibt sich aus den absetzbaren Gebäudekosten multipliziert mit dem AfA-Satz. Die Kaufnebenkosten zählen anteilig zum Gebäude und werden mit abgeschrieben, der Grundstücksanteil bleibt außen vor.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer), 2,0 % Notar, 3,5 % Makler, 20 % Grundstücksanteil, Baujahr 2000. Daraus ergeben sich 48.000 € Kaufnebenkosten und 448.000 € Gesamtkosten.
Bei 80 % Gebäudeanteil sind 358.400 € absetzbar. Mit 2 % AfA sind das 7.168 € pro Jahr. Bei 42 % Steuersatz entspricht das rund 3.011 € Steuerersparnis im Jahr.
Gebäudeanteil und Grundstücksanteil richtig trennen
Nur der Gebäudewert ist abschreibbar, der Bodenwert nicht. Deshalb musst du den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufteilen. Der Grundstücksanteil schwankt je nach Lage stark.
Im AfA-Rechner stellst du den Grundstücksanteil per Schieberegler ein. Wie du Grund und Gebäude im Kaufvertrag korrekt aufteilst, zeigt dir unser Leitfaden zur Kaufpreisaufteilung. Für die exakte Aufteilung hilft zusätzlich die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.
Erfahrungen
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Wie senkt die AfA deine Steuer?
Die AfA ist eine Werbungskostenposition: Sie mindert deine steuerpflichtigen Mieteinkünfte, ohne dass dir tatsächlich Geld abfließt. Deine Steuerersparnis ist die jährliche AfA multipliziert mit deinem persönlichen Steuersatz.
Hast du mehrere Objekte, profitierst du mehrfach. Mehr dazu im Ratgeber Steuererklärung für Vermieter, unter Mieteinnahmen versteuern und beim Ausfüllen der Anlage V.
Sicherheit
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Alle deine Daten werden sicher in zertifizierten Rechenzentren in Deutschland verwaltet. Es findet kein Datentransfer ins Ausland statt.
Rechenzentrum
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FAQ
Häufige Fragen zum AfA-Rechner
Ja, anteilig. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten gehören zu den Anschaffungskosten und werden im Verhältnis des Gebäudeanteils mit abgeschrieben. Der auf das Grundstück entfallende Teil ist nicht abschreibbar.
Ab dem Monat, in dem Nutzen und Lasten übergehen. Im Kaufjahr wird die AfA monatsgenau angesetzt.
Die lineare AfA verteilt die Gebäudekosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Daneben gibt es befristete degressive Modelle für bestimmte Neubauten, bei denen die Abschreibung in den ersten Jahren höher ausfällt. Dieser Rechner bildet die lineare AfA ab.
Bei einer geerbten oder durch Schenkung erworbenen Immobilie führst du die Abschreibung in der Regel auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten des Vorbesitzers fort. Die Restnutzungsdauer wird übernommen.
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