Abschreibung berechnen
AfA berechnen: Abschreibung für deine Immobilie ermitteln
Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ und bezeichnet die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts über die Nutzungsdauer. Als Vermieter setzt du jedes Jahr einen festen Prozentsatz der Gebäude-Anschaffungskosten als Werbungskosten von der Steuer ab, geregelt in § 7 Abs. 4 EStG. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden.
Den jährlichen AfA-Betrag trägst du in der Anlage V deiner Steuererklärung ein. In immocloud erfasst du Anschaffungskosten, Belege und kannst den Bericht mit wenigen Klicks herunterladen – die AFA muss dann nur noch eintragen werden und du bist fertig!
Welcher AfA-Satz gilt für meine Immobilie?
Der lineare AfA-Satz hängt vom Fertigstellungsjahr ab, nicht vom Kaufdatum. Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen gelten drei Sätze:
- Fertigstellung ab 2023: 3 % pro Jahr, also rund 33 Jahre Abschreibungsdauer
- Fertigstellung 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr, 50 Jahre
- Fertigstellung vor 1925: 2,5 % pro Jahr, 40 Jahre
Die Reihenfolge überrascht viele: Ein Altbau von 1910 wird mit 2,5 % schneller abgeschrieben als ein Haus von 1990 mit 2 %. Wer „je älter, desto weniger“ annimmt, rechnet falsch. Maßgeblich ist außerdem die Fertigstellung, nicht der Bauantrag und nicht der Tag deines Kaufvertrags.
Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer deines Gebäudes unter der pauschalen Dauer, darfst du sie ansetzen. Die Schwelle ist dabei nicht einheitlich, sondern der Kehrwert des jeweiligen Satzes: unter 33 Jahren beim Neubau ab 2023, unter 50 Jahren im Bestand von 1925 bis 2022, unter 40 Jahren beim Altbau vor 1925. Dafür braucht es ein Gutachten; der Rechner oben arbeitet mit den Pauschalsätzen.
Der AfA-Rechner wählt den passenden Satz automatisch anhand des Baujahrs. Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 EStG. Stand: August 2026.
Degressive AfA: 5 % für Neubauten ab Oktober 2023
Für Wohngebäude gibt es befristet eine Alternative zur linearen Abschreibung: die degressive AfA mit 5 % vom jeweiligen Restwert. Weil die Bemessungsgrundlage jedes Jahr kleiner wird, sinkt der Betrag von Jahr zu Jahr, liegt am Anfang aber deutlich über den 3 % der linearen Abschreibung.
Die Bedingungen sind eng:
- Der Beginn der Herstellung liegt nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029. Maßgeblich ist das Datum der Baubeginnsanzeige.
- Beim Kauf statt Bau gilt: Der Vertrag muss in diesem Zeitfenster rechtswirksam abgeschlossen und die Immobilie bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworben worden sein.
- Das Gebäude dient Wohnzwecken und liegt in der EU oder im EWR.
Der wichtigste Punkt für die Planung: Der Wechsel ist eine Einbahnstraße. Von degressiv zu linear darfst du später wechseln, von linear zu degressiv nicht. Solange du degressiv abschreibst, sind außerdem keine Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung möglich.
Wie bei der linearen AfA gilt im ersten Jahr die Monatsregel: Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat fällt ein Zwölftel weg. Ein Kauf im September bringt also 4/12 des Jahresbetrags.
Der Rechner oben bildet die lineare AfA ab. Für die degressive Variante rechnest du den ersten Jahresbetrag mit 5 % auf die absetzbaren Gebäudekosten und in den Folgejahren jeweils 5 % auf den verbliebenen Restwert. Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 5a EStG. Das Zeitfenster endet am 30.09.2029. Stand: August 2026.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Neben der AfA nach § 7 EStG gibt es die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG. Sie ist eine eigene Vorschrift und kann zusätzlich zur regulären Abschreibung greifen, wird aber häufig mit der degressiven AfA verwechselt. Beides sind unterschiedliche Regelungen mit unterschiedlichen Voraussetzungen.
Die Sonderabschreibung ist an Bedingungen geknüpft, die vor dem Bau geprüft werden müssen: unter anderem an Fristen für Bauantrag und Fertigstellung, an eine Obergrenze für die Baukosten und an einen energetischen Standard des Gebäudes. Ob dein Vorhaben darunter fällt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Kläre das vor dem Baubeginn mit deinem Steuerberater, denn nachträglich ist die Sonderabschreibung nicht zu retten.
Der Rechner oben berücksichtigt sie nicht. Er zeigt die lineare Gebäude-AfA, die in jedem Fall die Basis bildet.
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So berechnest du die AfA: ein Beispiel
Die jährliche AfA ergibt sich aus den absetzbaren Gebäudekosten multipliziert mit dem AfA-Satz. Die Kaufnebenkosten zählen anteilig zum Gebäude und werden mit abgeschrieben, der Grundstücksanteil bleibt außen vor.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Nordrhein-Westfalen (6,5 % Grunderwerbsteuer), 2,0 % Notar, 3,5 % Makler, 20 % Grundstücksanteil, Baujahr 2000. Daraus ergeben sich 48.000 € Kaufnebenkosten und 448.000 € Gesamtkosten.
Bei 80 % Gebäudeanteil sind 358.400 € absetzbar. Mit 2 % AfA sind das 7.168 € pro Jahr. Bei 42 % Steuersatz entspricht das rund 3.011 € Steuerersparnis im Jahr.
Gebäudeanteil und Grundstücksanteil richtig trennen
Nur der Gebäudewert ist abschreibbar, der Bodenwert nicht. Deshalb musst du den Kaufpreis in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufteilen. Der Grundstücksanteil schwankt je nach Lage stark.
Im AfA-Rechner stellst du den Grundstücksanteil per Schieberegler ein. Wie du Grund und Gebäude im Kaufvertrag korrekt aufteilst, zeigt dir unser Leitfaden zur Kaufpreisaufteilung. Für die exakte Aufteilung hilft zusätzlich die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.
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Wie senkt die AfA deine Steuer?
Die AfA ist eine Werbungskostenposition: Sie mindert deine steuerpflichtigen Mieteinkünfte, ohne dass dir tatsächlich Geld abfließt. Deine Steuerersparnis ist die jährliche AfA multipliziert mit deinem persönlichen Steuersatz.
Hast du mehrere Objekte, profitierst du mehrfach. Mehr dazu im Ratgeber Steuererklärung für Vermieter, unter Mieteinnahmen versteuern und beim Ausfüllen der Anlage V.
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FAQ
Häufige Fragen zum AfA-Rechner
Ja, anteilig. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten gehören zu den Anschaffungskosten und werden im Verhältnis des Gebäudeanteils mit abgeschrieben. Der auf das Grundstück entfallende Teil ist nicht abschreibbar.
Ab dem Monat, in dem Nutzen und Lasten übergehen. Im Kaufjahr wird die AfA monatsgenau angesetzt.
Die lineare AfA verteilt die Gebäudekosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Daneben gibt es befristete degressive Modelle für bestimmte Neubauten, bei denen die Abschreibung in den ersten Jahren höher ausfällt. Dieser Rechner bildet die lineare AfA ab.
Bei einer geerbten oder durch Schenkung erworbenen Immobilie führst du die Abschreibung in der Regel auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten des Vorbesitzers fort. Die Restnutzungsdauer wird übernommen.
In vier Schritten: Erstens die Anschaffungskosten zusammenstellen, also Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Zweitens den Grundstücksanteil abziehen, denn Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Drittens den AfA-Satz nach dem Fertigstellungsjahr bestimmen. Viertens Gebäudekosten mal Satz. Bei einer Wohnung gilt nichts anderes als beim Haus: Eigentumswohnungen und Teileigentum sind Gebäuden im Abschreibungsrecht ausdrücklich gleichgestellt.
Weil der Gesetzgeber für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, eine kürzere Nutzungsdauer von 40 Jahren annimmt, was 2,5 % pro Jahr ergibt. Für die Jahre 1925 bis 2022 sind es 50 Jahre und damit 2 %. Der Satz steigt also nicht mit dem Alter, sondern folgt drei festen Stufen nach dem Fertigstellungsjahr.
Für die Höhe des Satzes zählt die Fertigstellung des Gebäudes. Dein Kaufdatum entscheidet nur darüber, ab wann du abschreibst: ab dem Monat, in dem Nutzen und Lasten übergehen, und im ersten Jahr nur anteilig mit einem Zwölftel je Monat.
Das hängt von der Lage ab und ist der größte Hebel in der ganzen Rechnung. In ländlichen Regionen liegt der Bodenanteil oft bei 10 bis 20 %, in gefragten Innenstadtlagen kann er 30 % und mehr erreichen. Maßgeblich ist die Aufteilung im Kaufvertrag oder eine sachgerechte Schätzung, etwa über den Bodenrichtwert. Weil das Finanzamt hier häufig nachfragt, lohnt es sich, die Aufteilung nachvollziehbar zu dokumentieren.
Die AfA ist eine Position unter den Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Daneben zählen laufende Kosten wie Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen und nicht umlagefähige Nebenkosten. Sie mindern deine Mieteinkünfte im Jahr der Zahlung, während die AfA die Anschaffungskosten über Jahrzehnte verteilt.
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