Restnutzungsdauer-Gutachten 2026: Wann es sich lohnt und was der Bundesrat plant

Mit einem Restnutzungsdauergutachten weist du nach, dass dein Gebäude kürzer nutzbar ist, als das Finanzamt pauschal annimmt. Dann verteilst du die Abschreibung auf weniger Jahre und setzt pro Jahr mehr AfA an. Seit der Bundesrat im September 2026 vorgeschlagen hat, diesen Nachweis stark einzuschränken, fragen sich viele Vermieter, ob sich ein Gutachten noch lohnt. Hier findest du den Stand im Gesetzgebungsverfahren, ein durchgerechnetes Beispiel und die Kriterien, auf die das Finanzamt achtet. Grundlage ist unser Webinar mit Gutachten.org und der Kanzlei dhpg vom 13.10.2026.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Ob sich ein Gutachten für dein Objekt lohnt, klärst du im Zweifel mit deinem Steuerberater, einem Fachanwalt für Steuerrecht oder einem zertifizierten Gutachter. Stand: 21.10.2026.

Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?

Ein Restnutzungsdauergutachten (auch Nutzungsdauergutachten) ermittelt, wie viele Jahre ein Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Liegt dieser Wert unter der Nutzungsdauer, die das Gesetz pauschal unterstellt, darfst du die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Welche Pauschale für dein Gebäude gilt, hängt vom Jahr der Fertigstellung ab, nicht vom Kaufdatum:

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Deshalb hängen zwei Hebel zusammen: Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, wie viel du abschreiben kannst, und die Restnutzungsdauer legt fest, über wie viele Jahre du das tust.

Das Webinar zum Nachschauen

Im Webinar gehen Kolja Czudnochowski von Gutachten.org und Steuerberater Maximilian Körber von dhpg alle Punkte mit weiteren Objektbeispielen durch: von der Kaufpreisaufteilung über die Restnutzungsdauer bis zum Lohnsteuerermäßigungsantrag.

Hinweis: Das Webinar gibt dir Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Stand der Aufzeichnung: 13.10.2026, den aktuelleren Stand findest du in diesem Beitrag.

Wie stark ein Gutachten die AfA verändern kann

Kolja Czudnochowski, Gründer von Gutachten.org, hat im Webinar eine Eigentumswohnung in Kassel durchgerechnet, die er selbst besichtigt hat: Baujahr 1948, Kaufpreis 120.000 Euro, Gebäudeanteil rund 75 Prozent. Dach, Fassade, Fenster und Außentür waren nie modernisiert.

Ein Gutachten für eine solche Wohnung kostet laut Gutachten.org rund 1.000 Euro. Die Zahlen sind eine Beispielrechnung aus dem Webinar. Welche Nutzungsdauer für dein Objekt herauskommt und wie viel Steuer du dadurch tatsächlich sparst, hängt vom Gebäude und von deinem persönlichen Steuersatz ab.

Die Kaufpreisaufteilung wirkt ähnlich stark. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro macht es einen großen Unterschied, ob 50 oder 80 Prozent auf das Gebäude entfallen: Die AfA-Basis liegt dann bei 250.000 oder 400.000 Euro, bei 2 % AfA also bei 5.000 oder 8.000 Euro im Jahr.

Für welche Objekte lohnt sich ein Gutachten?

Ein Gutachten lohnt sich vor allem bei Gebäuden, die etwa bis zur Jahrtausendwende fertiggestellt wurden und in den letzten Jahrzehnten wenig modernisiert worden sind. Entscheidend ist der Zustand, nicht nur das Baujahr. Gutachter schauen sich vor allem die Modernisierungen der letzten 20 Jahre an:

• Dach und Dachdämmung
• Fassade und Fassadendämmung
• Fenster und Außentüren
• Heizung und Leitungen
• Innenausbau und Bäder

Eine Kernsanierung macht ein Gutachten meist unattraktiv, weil sie wie ein neues, fiktives Baujahr wirkt. Bei einzelnen Modernisierungen lohnt sich ein Blick auf die Reihenfolge: Bewertet wird der Zustand zum Übergang von Nutzen und Lasten. Wer vor dem Eigentümerwechsel saniert, hat in der Regel eine längere Restnutzungsdauer als jemand, der erst danach modernisiert. Ob sich das für dich auswirkt, klärst du mit deinem Steuerberater.

Daneben zählen Gebäudeanteil und Kaufpreis. Bei einem großen Mehrfamilienhaus kann sich schon eine Verkürzung von 50 auf 43 Jahre rechnen. Bei einer Wohnung für 60.000 Euro bringt dieselbe Verkürzung kaum etwas. Gutachten.org setzt bei Wohnimmobilien eine Untergrenze von 12 Jahren an. Das ist eine Praxisgrenze des Anbieters, keine gesetzliche Vorgabe.

Kolja empfiehlt, vor jeder Beauftragung eine kostenlose Ersteinschätzung einzuholen. Dann weißt du, in welchem Bereich das Ergebnis voraussichtlich liegt, bevor du Geld ausgibst.

Geht das auch für Immobilien, die du schon länger hast?

Ja. Ein Gutachten kann auch für ein Objekt sinnvoll sein, das du seit einigen Jahren besitzt. Rechne dabei die bereits abgeschriebenen Jahre mit: Hast du vor fünf Jahren gekauft und kommt das Gutachten auf 20 Jahre, ergeben sich insgesamt 25 statt 50 Jahre. Bei einem Kauf vor 20 Jahren und einem Ergebnis von 28 Jahren lohnt es sich dagegen kaum noch.

Am einfachsten lässt sich ein Gutachten für ein Steuerjahr nutzen, dessen Erklärung noch offen ist. Bereits bestandskräftige Bescheide wieder zu öffnen ist schwierig und eine Frage des Einzelfalls, die du mit deinem Steuerberater klären solltest.

Kaufpreisaufteilung und Nutzungsdauergutachten müssen zusammenpassen

Lange galt der Tipp, Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauergutachten in verschiedenen Jahren einzureichen. Der Hintergrund: Die Kaufpreisaufteilung argumentiert mit einem wertvollen Gebäude, das Nutzungsdauergutachten mit einem alten. Laut Gutachten.org gleichen Finanzämter beide Dokumente inzwischen öfter ab und nutzen Widersprüche, um eines davon auszuhebeln.

Ein typischer Fall: In der Kaufpreisaufteilung eines anderen Gutachters steht eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren, das spätere Nutzungsdauergutachten kommt auf 22 Jahre. Das Finanzamt kann dann die 30 Jahre ansetzen. Wenn du beides brauchst, lass die Ergebnisse aufeinander abstimmen und reiche keine Dokumente mit widersprüchlichen Werten ein.

Was plant der Bundesrat? Der Stand im Oktober 2026

Der Bundesrat hat am 25.09.2026 zum Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 Stellung genommen (BR-Drs. 447/26 (Beschluss), Ziffer 6). Sein Vorschlag lautet, in Satz 2 von § 7 Abs. 4 EStG die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einzufügen. Eine kürzere Nutzungsdauer dürfte dann nur noch angesetzt werden, wenn sie schon bei der Fertigstellung des Gebäudes feststand. Für ältere Bestandsgebäude wäre ein Restnutzungsdauergutachten damit praktisch wertlos.

In der Begründung nennt der Bundesrat Gebäude, die von vornherein auf kurze Nutzung angelegt sind, etwa Leichtbauhallen. Er richtet sich ausdrücklich gegen Gutachten beim Kauf von Altbauten und gegen sogenannte Internetgutachten. Eine Übergangsregel enthält der Vorschlag nicht.

So geht es weiter:

• 30.09.2026: Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung geschrieben, sie werde den Vorschlag prüfen (BT-Drs. 21/8283). Ihr eigener Entwurf ändert § 7 Abs. 4 EStG nicht.
• 02.11.2026: öffentliche Anhörung im Finanzausschuss des Bundestags
• voraussichtlich 13.11.2026: 2. und 3. Lesung im Bundestag (laut Fachberichten), danach Zustimmung des Bundesrats

Maximilian Körber, Steuerberater bei dhpg, sah im Webinar am 13.10. keine Anzeichen dafür, dass der Vorschlag übernommen wird. Entscheiden werden Bundestag und Bundesrat, eine Garantie für den Ausgang gibt es nicht. Bis zu einer Gesetzesänderung gilt der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer wie bisher.

Was heißt das für dich?

Im Moment ändert sich nichts. Nach Einschätzung von Maximilian Körber wirken steuerrechtliche Änderungen in der Regel für die Zukunft, sodass ein bereits anerkanntes Gutachten auch nach einer Gesetzesänderung bestehen bleiben dürfte. Eine Übergangsregel enthält der Vorschlag allerdings nicht, wie eine Änderung wirkt, steht erst nach dem Verfahren fest. Vor Anbietern, die mit einer „letzten Chance“ werben, haben beide Referenten ausdrücklich gewarnt. Wer ein Gutachten ohnehin geplant hat, kann es für ein offenes Steuerjahr nutzen. Aus Sicht der Referenten besteht kein Zeitdruck.

Neu im Entwurf: gesetzliche Regeln für die Kaufpreisaufteilung

Unabhängig vom Bundesrat enthält der Regierungsentwurf einen neuen § 6f EStG zur Aufteilung des Kaufpreises bei bebauten Grundstücken (BT-Drs. 21/8283). Er schreibt im Kern fest, was die Finanzverwaltung heute schon praktiziert:

1. Kaufvertrag zuerst: Die Aufteilung im Kaufvertrag gilt, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.
2. Sonst Bewertung nach ImmoWertV: Fehlt eine tragfähige Aufteilung, werden Boden- und Gebäudewert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt.
3. BMF-Arbeitshilfe als Standard: Das Ergebnis der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums kann zugrunde gelegt werden. Eine abweichende Aufteilung weist du nur mit einem Gutachten nach, das nach persönlicher Besichtigung vor Ort von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde.

Gelten soll die Regel für Kaufverträge, die nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden. Neu ist vor allem die Besichtigungspflicht: Viele Kaufpreisaufteilungen entstanden bisher ohne Termin vor Ort. Kolja Czudnochowski rechnet deshalb mit längeren Wartezeiten und höheren Kosten für Gutachten, dafür gäbe es mehr Klarheit, welche Gutachten das Finanzamt akzeptieren muss.

Mehr zur Aufteilung im Notarvertrag liest du in unserem Beitrag zur Kaufpreisaufteilung.

Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?

Grundsätzlich ja, wenn es fundiert ist. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass du eine kürzere Nutzungsdauer mit jeder geeigneten sachverständigen Methode nachweisen kannst (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19; BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23). Ein Bausubstanzgutachten ist nicht nötig. Der bloße Verweis auf Modellwerte reicht aber nicht: Das Gutachten muss sich mit den individuellen Gegebenheiten deines Gebäudes auseinandersetzen.

In der Praxis widersprechen Finanzämter laut Gutachten.org trotzdem häufig, teils pauschal. Der häufigste Grund ist nach Erfahrung des Anbieters eine fehlende Besichtigung. Nach seiner Beobachtung geht aber nur ein kleiner Teil der Fälle nach einer fundierten Antwort in eine zweite Runde. Wichtig ist deshalb, dass dein Gutachter dich im Widerspruchsverfahren unterstützt.

So hast du AfA und Belege für die Steuer im Blick

Eine höhere AfA solltest du im Zweifel belegen können, deshalb lohnen sich vollständige Steuerunterlagen. In immocloud erstellst du die Anlage V je Objekt als ausgefülltes PDF aus allen Positionen, die du in immocloud gebucht hast. Arbeitet dein Steuerberater mit DATEV, übergibst du ihm die Buchungen per DATEV-Export für einen frei wählbaren Zeitraum. So liegen Mieten, Kosten und Belege beisammen, wenn du die höhere AfA geltend machst.

Woran du einen seriösen Gutachter erkennst

• Qualifikation: Der Sachverständige ist öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, und zwar von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle. Lass dir die Urkunde zeigen und prüf den Namen im öffentlichen Register der Stelle.
• Objektbezug: Das Gutachten bewertet dein Gebäude technisch, rechtlich und wirtschaftlich. Ein Satz wie „das Gebäude ist alt“ reicht nicht.
• Besichtigung: Der Gutachter sieht sich das Gebäude mindestens von außen an, besser auch von innen. Eine reine Außenbesichtigung ist günstiger, im Streitfall musst du die Innenbesichtigung eventuell nachholen.
• Erreichbarkeit: Ein guter Anbieter bespricht die Ersteinschätzung mit dir und plausibilisiert deine Angaben.
• Nachbetreuung: Kommt ein Widerspruch vom Finanzamt, sollte die fachliche Antwort im Preis enthalten sein.

Ein günstiger Preis allein sagt nichts über die Qualität. Prüf deshalb vor allem die Kriterien oben.

Die höhere AfA schon im laufenden Jahr nutzen

Normalerweise wirkt die höhere AfA erst mit der Steuererklärung. Über einen Antrag auf Lohnsteuerermäßigung kannst du Verluste aus Vermietung und Verpachtung als Freibetrag eintragen lassen (§ 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EStG). Dann kann die Lohnsteuer schon unterjährig sinken. Den Antrag stellst du über ELSTER oder mit deinem Steuerberater, für das laufende Jahr bis zum 30.11.

Beachte: Ein im Ermäßigungsverfahren berücksichtigter Freibetrag ist keine endgültige Anerkennung des Gutachtens. Bei frisch gekauften Gebäuden gelten zudem Einschränkungen, die du vorab mit deinem Steuerberater klären solltest.