Mietvertrag erstellen: Digital mit wenigen Klicks

Ein Mietvertrag muss eine Reihe von Angaben enthalten, um rechtssicher und vollständig zu sein. Diese Angaben betreffen sowohl die Rechte als auch die Pflichten der beiden Vertragsparteien, also des Vermieters und des Mieters.

Besonders wichtig sind diese Eckpunkte für einen Mietvertrag:

• Angaben zu Vermieter & Mieter: Um die Vertragsparteien eindeutig identifizieren zu können und rechtliche Verbindlichkeit zu schaffen, müssen die vollständigen Namen und Anschriften aller Mieter und Vermieter im Vertrag angegeben werden. Alle volljährigen Personen, die Teil des Vertragswerkes sind, müssen diesen eigenhändig unterschreiben. Dies gilt auch für den Vermieter.

• Angaben zum Mietobjekt: Im Vertrag ist die genaue Anschrift der Mietsache anzugeben, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, wo die genaue Lage der Wohnung (z.B. „3. OG links“ oder „Wohnung Nr. 12“) spezifiziert werden muss. Auch die Bezeichnung aller Räume, die der Mieter neben der eigentlichen Wohnung mitbenutzen darf – z.B. Dachboden, Waschküche, Abstellkammer oder Garten – sollte im Mietvertrag genau festgehalten werden. Nicht zuletzt muss der zulässige Gebrauch des Mietobjekts im Mietvertrag klar geregelt sein.

• Mietdauer: Natürlich muss die Mietdauer im Mietvertrag klar geregelt sein. Grundsätzlich ist eine Miete gesetzlich unbefristet, es sei denn, es wird ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Eine Befristung des Mietvertrags ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt sind (§575). Diese Gründe müssen im Mietvertrag klar und nachvollziehbar begründet werden, damit die Befristung rechtlich gültig ist.

• Vereinbarungen zur Miete: Der Mietvertrag muss auch die Art der Miete enthalten. Die Grundmiete („Kaltmiete“) muss präzise festgelegt sein, da diese den Betrag darstellt, der für die Nutzung der Mietsache zu zahlen ist. Zusätzlich müssen die Nebenkosten bzw. Betriebskosten exakt aufgelistet werden. Bezüglich möglichen Mieterhöhungen gibt es verschiedene Vereinbarungsmöglichkeiten, die ebenfalls im Mietvertrag festgelegt werden müssen.
• Kaution: Eine Mietkaution ist gesetzlich nicht vorgeschrieben und muss daher explizit im Mietvertrag vereinbart werden. Sie bietet dem Vermieter finanzielle Sicherheit, um sich vor möglichen Schäden an der Mietsache oder ausbleibenden Mietzahlungen abzusichern. Der Vermieter kann eine Kaution von höchstens drei Monatskaltmieten verlangen. Die Höhe der Kaution muss im Mietvertrag festgehalten werden. Es ist üblich, dass die Kaution vor der Schlüsselübergabe hinterlegt wird.

• Kleinreparaturklausel: Die Kleinreparaturklausel legt fest, dass der Mieter bestimmte Kosten für Kleinreparaturen bis zu einem Höchstbetrag von 100 Euro pro Reparatur übernehmen muss. Diese Klausel ist vertraglich festgelegt und sollte nicht eigenmächtig geändert oder ergänzt werden, da dies ihre rechtliche Wirksamkeit beeinträchtigen könnte.

• Kündigungsausschluss: Als wesentlicher Bestandteil eines Mietvertrags bietet ein Kündigungsausschluss sowohl Mietern als auch Vermietern zusätzliche Sicherheit. Durch eine entsprechende Vereinbarung können beide Parteien für eine bestimmte Frist von maximal fünf Jahren auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Auch diese Klausel muss klar und eindeutig im Mietvertrag festgehalten werden.

Tipp: Es ist empfehlenswert, die Hausordnung dem Mietvertrag als Anhang beizufügen. Nur, wenn die Hausordnung explizit im Mietvertrag festgehalten wird, ist diese für Mieter gültig.

Bei der Gestaltung von Mietverträgen gibt es einige potenzielle Fallen, die man als Vermieter beachten sollte, um rechtliche Probleme zu vermeiden. So ist es besonders wichtig, auf aktuelle rechtliche Vorgaben wie Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen bei Mietpreiserhöhungen zu achten, um rechtswidrige Klauseln im Mietvertrag zu vermeiden.

Eine häufige Schwierigkeit liegt oft in der korrekten Angabe der Wohnungsgröße. Laut BGH-Rechtsprechung ist eine Abweichung von bis zu zehn Prozent zwischen der angegebenen und der tatsächlichen Wohnfläche zulässig. Überschreitet diese Abweichung jedoch diesen Wert, kann dies als Mangel gelten, der zu einer anteiligen Mietminderung berechtigt. Vermieter sollten daher präzise und korrekt die Wohnfläche angeben oder im Zweifelsfall keine Angabe machen.

Gerade für Vermieter ist ein tieferes Verständnis der verschiedenen Arten von Mietverträgen unerlässlich. Bezüglich der Mietdauer wird vor allem zwischen diesen beiden Mietverträgen unterschieden:

• Befristeter Mietvertrag: Ein befristeter Mietvertrag wird mit einer festgelegten Mietdauer abgeschlossen, die bereits vor Vertragsbeginn feststeht. Diese Art von Mietverhältnis ist jedoch strengen gesetzlichen Vorgaben unterworfen, die eine präzise Begründung der Befristung erfordern. Fehlt eine Begründung oder ist diese unzureichend, kann der Mieter die Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis beanspruchen.
• Unbefristeter Mietvertrag: Im Gegensatz zu befristeten Verträgen gibt es bei unbefristeten Mietverträgen keinen vorher festgelegten Zeitrahmen für das Mietverhältnis. Solange keine Partei das Mietverhältnis schriftlich kündigt, bleibt der Vertrag bestehen. Mieter können dabei ohne Angabe von Gründen innerhalb der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Vermieter hingegen müssen einen berechtigten Kündigungsgrund nachweisen, um das Mietverhältnis zu beenden.

Auch bezüglich der Regelungen zu potenziellen Mieterhöhungen gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen:

• Staffelmietvertrag: In einem Staffelmietvertrag werden bereits bei Vertragsabschluss feste Mieterhöhungen für die Zukunft festgelegt. Ein solcher Mietvertrag bedeutet für Vermieter und Mieter eine langfristige Planungssicherheit, da die Mieterhöhungen bereits zu Vertragsbeginn festgelegt sind. Du willst Deine Staffelmiete erhöhen? immocloud bietet Dir eine kostenlose Vorlage für die Staffelmieterhöhung.
• Indexmietvertrag: Ein Indexmietvertrag bindet die Miethöhe an die Veränderungen des Verbraucherpreisindex (VPI), der monatlich vom Statistischen Bundesamt aktualisiert wird und die allgemeine Preisentwicklung für private Haushalte in Deutschland widerspiegelt. Dies ermöglicht es dem Vermieter, die Miete regelmäßig entsprechend der Inflation anzupassen. Eine solche Mieterhöhung darf maximal alle zwölf Monate erfolgen. Du willst Deine Indexmiete erhöhen? immocloud bietet Dir eine kostenlose Vorlage für die Indexmieterhöhung.