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Planst Du den Kauf einer Immobilie, handelt es sich dabei um eine große Investition. Hier ist es sinnvoll, sämtliche Tricks und Möglichkeiten auszuschöpfen, um smart zu sparen. Eine Möglichkeit ist ein Notarvertrag für eine Kaufpreisaufteilung. Hiermit kannst Du gezielt Steuern sparen, indem Du Grund und Boden und eventuell sogar Inventar korrekt aufteilst.

Wie das geht und was Du dabei alles berücksichtigen musst, erfährst du im Folgenden. Wir zeigen Dir, wie Du die Steuerlast sinnvoll senkst und worauf Du dabei achten solltest.

Steuern sparen beim Immobilienkauf: Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag

In der Einleitung haben wir bereits geklärt, dass Du mit einem Notarvertrag für eine Kaufpreisaufteilung für Grund und Boden eine erhebliche Steuerersparnis erzielen kannst. Jetzt gehen wir etwas weiter ins Detail und erklären, was Du eine Kaufpreisaufteilung überhaupt beinhalten kann und darf.

Wenn Du eine Immobilie erwirbst und der Notar Dir einen standardisierten Kaufvertrag vorbereitet, steht dort für gewöhnlich nur der vereinbarte Gesamtkaufpreis ohne eine detaillierte Aufschlüsselung der Anschaffungskosten. Aus steuerrechtlicher Sicht solltest Du aber darauf achten, dass der Gesamtkaufpreis auf die erworbenen Wirtschaftsgüter aufgeteilt wird.

Für gewöhnlich sind folgende Aufteilungen notwendig:

  1. Grundstückswert
  2. Gebäudewert
  3. Wert des Mobiliars

Aber weshalb ist die Aufteilung von Grund, Boden, Gebäude und des Gesamtkaufpreises auf die erworbenen Objekte sinnvoll? Das liegt darin, dass Grundstücke z. B. anders behandelt werden als Bestandteile von Gebäuden.

Teile den Immobilienkaufpreis für Grund und Boden im Notarvertrag auf

Es gibt zwei wichtige Steuerarten, die Du beachten musst: Zum einen ist die Aufteilung für die Grunderwerbsteuer von großer Bedeutung. Das Finanzamt erhebt die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis der von Dir erworbenen Immobilie. Das Mobiliar unterliegt aber nicht der Grunderwerbsteuer. Spare Dir also die Grunderwerbsteuer auf mit erworbene bewegliche Gegenstände.

Hier kommt eine Liste mit einigen Beispielen für bewegliche Gegenstände beim Wohnungs- und Hauskauf:

  • Einbauküchen
  • Kaminöfen
  • Sauna
  • Gartenhäuser
  • Markisen

Diesen Steuervorteil kannst Du Dir sowohl für selbst genutzte als auch für fremdvermietete Objekte sichern!

Beispiel für einen Notarvertrag für eine Kaufpreisaufteilung

Käufer: Tanja Beispiel, Musterweg 1, 54321 Musterdorf

Verkäufer: Max Mustermann, Musterstraße 23, 98765 Musterstadt

Objekt: Einfamilienhaus, Musterstraße 12, 98765 Musterstadt

Gesamtkaufpreis: 600.000 Euro

Die Parteien vereinbaren die folgende Aufteilung des Kaufpreises:

  1. Grundstück: 170.000 Euro
  2. Gebäude: 350.000 Euro
  3. Inventar: 50.000 Euro
  4. Außenanlagen: 30.000 Euro

Diese oben aufgezeigte Aufteilung des Grundstücks, Gebäudes und Inventares dient als Bemessungsgrundlage zur steuerlichen Geltendmachung. Dazu gehören die Absetzung für Abnutzung (AfA) und für die Berechnung der Grunderwerbsteuer.

Bei Nichtaufteilung droht die Berechnung auf Grundlage des Gesamtkaufpreises

Findet allerdings keine Aufteilung des Kaufpreises im Notarvertrag statt, berechnet das Finanzamt in aller Regel die Grunderwerbsteuer auf Grundlage des Gesamtkaufpreises. Du zahlst also deutlich mehr Steuern!

Im Zweifel kannst Du allerdings auch nachträglich mit einem Einspruchsverfahren binnen eines Monats Abhilfe schaffen. Du solltest jedoch die Aufteilung bei fremdfinanzierten Objekten vorab mit Deinem Bankberater besprechen. Für gewöhnlich ist der Kaufpreisanteil für Mobiliar nämlich nicht finanzierungsfähig.

Übrigens: Einige Bundesländer erstatten Teile der Grunderwerbsteuer für selbst genutzte Immobilien. In NRW kannst Du Dir bspw. bis zu 10.000 EUR der gezahlten Grunderwerbsteuer zurückholen, wenn der Kaufvertrag nach dem 31.12.2022 geschlossen worden ist.

Beachte folgende Rangordnung für die optimale Aufteilung des Kaufpreises:

  1. Zuordnung zum Mobiliar – hierdurch erreichst Du die kürzeste Abschreibungsdauer.
  2. Zuordnung zum Gebäude – zwar ist die Abschreibungsdauer eine längere als für das Mobiliar, dennoch kannst Du den Kaufpreis über die Nutzungsdauer steuerlich geltend machen.
  3. Soweit vertretbar, sollte die Zuordnung zum Grundstück möglichst gering ausfallen. Der Kaufpreis ist insoweit steuerrechtlich nicht verwertbar.

Wichtig! Vermeide den Fehler, einen Notarvertragsentwurf mit einem einheitlichen Kaufpreis für die gesamte Immobilie zu unterzeichnen.

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Geld sparen – auch bei der Einkommenssteuer

Neben den Vorteilen bei der Grunderwerbsteuer bietet die Kaufpreisaufteilung auch im Bereich der Ertragsteuern große Vorteile, wenn Du Deine Immobilien fremdvermietest. Mit Ausnahme des Grundstückes – welches nicht abschreibungsfähig ist – unterliegen alle übrigen Kaufpreisbestandteile für gewöhnlich der Abschreibung für Abnutzung.

Das bedeutet, dass bspw. der Kaufpreis für das Gebäude über eine typisierte Nutzungsdauer (i. d. R. 50 Jahre) abgeschrieben wird. Diese jährlichen Abschreibungen stellen Werbungskosten dar, die Deine Steuerlast spürbar senken.

Beachte folgende Rangordnung für die optimale Aufteilung des Kaufpreises:

  1. Zuordnung zum Mobiliar – hierdurch erreichst Du die kürzeste Abschreibungsdauer.
  2. Zuordnung zum Gebäude – zwar ist die Abschreibungsdauer eine längere als für das Mobiliar, dennoch kannst Du den Kaufpreis über die Nutzungsdauer steuerlich geltend machen.
  3. Soweit vertretbar, sollte die Zuordnung zum Grundstück möglichst gering ausfallen. Der Kaufpreis ist insoweit steuerrechtlich nicht verwertbar.

Wichtig! Vermeide den Fehler, einen Notarvertragsentwurf mit einem einheitlichen Kaufpreis für die gesamte Immobilie zu unterzeichnen.

Je größer der Anteil des Kaufpreises, desto besser

Dein Ziel sollte sein, einen möglichst großen Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude sowie die Mobilien entfallen zu lassen. Dafür kannst Du eine Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag aufnehmen, an dessen Wertansätze die Finanzverwaltung grundsätzlich gebunden ist (es sei denn, es gibt Anhaltspunkte, dass der Kaufpreis nur zum Schein aufgeteilt wurde, um Steuern zu sparen).

Aber nicht nur die Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück ist sinnvoll. Schließlich kann mitverkauftes Inventar deutlich schneller abgeschrieben werden als ein Gebäude. Eine Einbauküche weist z. B. eine Abschreibungsdauer von nur 10 Jahren auf. Das bedeutet, dass der darauf entfallende Kaufpreis Deine Einkommensteuerlast deutlich schneller reduziert.

Beachte folgende Rangordnung für die optimale Aufteilung des Kaufpreises:

  1. Zuordnung zum Mobiliar – hierdurch erreichst Du die kürzeste Abschreibungsdauer.
  2. Zuordnung zum Gebäude – zwar ist die Abschreibungsdauer eine längere als für das Mobiliar, dennoch kannst Du den Kaufpreis über die Nutzungsdauer steuerlich geltend machen.
  3. Soweit vertretbar, sollte die Zuordnung zum Grundstück möglichst gering ausfallen. Der Kaufpreis ist insoweit steuerrechtlich nicht verwertbar.

Wichtig! Vermeide den Fehler, einen Notarvertragsentwurf mit einem einheitlichen Kaufpreis für die gesamte Immobilie zu unterzeichnen.

Zusammenfassung der Kaufpreisaufteilung

Beachte bei einer Kaufpreisaufteilung von Immobilien folgende Rangordnung für die optimale Aufteilung des Kaufpreises:

  1. Zuordnung zum Mobiliar – hierdurch erreichst Du die kürzeste Abschreibungsdauer.
  2. Zuordnung zum Gebäude – zwar ist die Abschreibungsdauer eine längere als für das Mobiliar. Dennoch kannst Du den Kaufpreis über die Nutzungsdauer steuerlich geltend machen.
  3. Soweit vertretbar, sollte die Zuordnung zum Grundstück möglichst gering ausfallen. Der Kaufpreis ist insoweit steuerrechtlich nicht verwertbar.

Wichtig: Vermeide den Fehler, einen Notarvertragsentwurf mit einem einheitlichen Kaufpreis für die gesamte Immobilie zu unterzeichnen.

Über den Autor

WP/StB Michael Casper, LL.M. ist geschäftsführender Gesellschafter TED GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Als Wirtschaftsprüfer und Steuerberater berät er sowohl Unternehmen als auch vermögende Privatpersonen zur Errichtung und Unterhaltung steueroptimaler Strukturen sowie der umfassenden Tax Compliance.

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