Mietrendite berechnen

Mietrendite-Rechner: Kaufpreisfaktor und Rendite berechnen

Kalkulation
Wie rentabel ist deine Immobilie?
Brutto- und Netto-Mietrendite plus Kaufpreisfaktor auf einen Blick.
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Reiner Kaufpreis der Immobilie, ohne Nebenkosten.

Grunderwerbsteuer, Notar, Makler. Wahlweise als Euro-Betrag oder in Prozent vom Kaufpreis.

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Jährliche Nettokaltmiete, also 12 × Monatskaltmiete.

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Nicht umlagefähig: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis.

Netto-Mietrendite
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Brutto-Mietrendite
Kaufpreisfaktor
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Gekauft? Ab dann zählt, dass die Zahlen auch im Alltag stimmen: Mieteingänge, Belege und EÜR für dein Objekt an einem Ort. Objekt kostenlos anlegen
Vereinfachte Brutto-/Netto-Mietrendite und Kaufpreisfaktor. Ohne Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung. Unverbindliche Orientierung, keine Anlageberatung.

Brutto, netto, Faktor: was die drei Zahlen aussagen

Der Rechner gibt drei Kennzahlen aus, und jede beantwortet eine andere Frage.
Die Bruttomietrendite ist die schnelle Faustzahl: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie eignet sich zum Aussortieren, wenn du mehrere Objekte nebeneinander legst.
Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Zahl, weil sie die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Kosten einrechnet. Sie liegt deshalb immer unter der Bruttorendite.
Der Kaufpreisfaktor beantwortet dieselbe Frage aus der anderen Richtung: Wie viele Jahreskaltmieten zahlst du für das Objekt? Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und in Maklerexposés die verbreitetere Angabe.
Alle drei rechnen ohne Finanzierung und Steuern. Für die vollständige Kalkulation kommen Zins, Tilgung und deine persönliche Steuerlast dazu.

Kaufpreisfaktor berechnen: Formel, Grenzwerte und Umrechnung

Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator genannt, sagt dir in einer einzigen Zahl, wie teuer ein Objekt gemessen an seiner Miete ist: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Ein Objekt für 350.000 € mit 14.400 € Jahreskaltmiete hat einen Faktor von 24,3. Du zahlst also gut 24 Jahresmieten. Als Daumenregel gilt ein Faktor unter 20 als günstig und über 30 als teuer. Diese Grenzen sind allerdings kein Naturgesetz: In gefragten Lagen liegen die Faktoren seit Jahren höher, weil Käufer dort auf Wertsteigerung setzen statt auf laufenden Ertrag.

Umgekehrt kann ein sehr niedriger Faktor ein Warnsignal sein und nicht das Schnäppchen, das er zu sein scheint. Der Faktor und die Bruttomietrendite sind dieselbe Information in zwei Schreibweisen. Du rechnest sie ineinander um, indem du 100 durch den jeweils anderen Wert teilst.

Kaufpreisfaktor-Tabelle: Faktor und Bruttomietrendite im Vergleich

Kaufpreisfaktor Bruttomietrendite Einordnung
15 6,67 % sehr günstig, Lage und Zustand genau prüfen
18 5,56 % günstig
20 5,00 % klassische Untergrenze für „günstig“
22 4,55 % solide
25 4,00 % Mittelfeld
28 3,57 % ambitioniert
30 3,33 % klassische Obergrenze für „teuer“
35 2,86 % teuer, trägt sich meist nur über Wertsteigerung
40 2,50 % sehr teuer

Die Renditewerte in der Tabelle sind die exakte Umrechnung des Faktors (100 ÷ Faktor) und gelten unabhängig von Lage und Objektgröße. Die Einordnung in der rechten Spalte ist eine verbreitete Faustregel, kein Marktwert: Was in München teuer aussieht, kann dort marktüblich sein.

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Was ist eine gute Mietrendite?

Als grobe Orientierung für deutsche Wohnimmobilien gilt:

  • Ab 4 % Nettomietrendite: attraktiv
  • 2,5 % bis 4 %: im Mittelfeld, Potenzial bei Miete oder Kosten prüfen
  • Unter 2,5 %: niedrig, Kaufpreis und Mietniveau kritisch hinterfragen

Diese Schwellen sind ein Startpunkt, kein Gesetz: Lage, Zustand und Mietsteigerungs-Potenzial verschieben die Bewertung.

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Die Formeln hinter dem Rechner

Beide Renditen folgen einer kurzen Formel:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

In die Nettorendite fließen genau die Kosten ein, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst: Verwaltung, Instandhaltung und ein Ansatz für Mietausfall. Die umlagefähigen Betriebskosten bleiben außen vor, weil sie der Mieter trägt. Wie du die einzelnen Posten sauber schätzt und welche Fehler dabei am häufigsten passieren, steht ausführlich in unserer Anleitung zur Mietrendite.

Von der Rendite zur Verwaltung

Die Rendite ist die Entscheidungsgrundlage vor dem Kauf. Danach zählt, dass die Zahlen auch im Alltag stimmen: Mieteingänge überwachen, Kosten erfassen, die Nebenkostenabrechnung erstellen. In immocloud verwaltest du Mieten, Belege und alle deine Objekte an einem Ort.

Mehr zur Bewertung liest du in der Anleitung Mietrendite berechnen, im Leitfaden Renditeobjekt bewerten und unter Cashflow und KPIs einer Immobilie.

Sicherheit

Ein sicheres Zuhause für deine Daten

Alle deine Daten werden sicher in zertifizierten Rechenzentren in Deutschland verwaltet. Es findet kein Datentransfer ins Ausland statt.

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FAQ

Häufige Fragen zum Mietrendite-Rechner

In die Nettomietrendite fließen die nicht umlagefähigen Kosten ein, etwa Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Umlagefähige Betriebskosten zahlt der Mieter und bleiben außen vor.

Nein. Der Rechner zeigt die reine Mietrendite ohne Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung. Für die Gesamtbetrachtung einer Investition solltest du diese Faktoren ergänzend einbeziehen.

Eine bundesweite Pauschale gibt es nicht. Die Mietrendite hängt stark von Lage, Baujahr und Zustand ab. In gefragten Großstädten liegt sie meist niedriger als in ländlichen Regionen.

Vor Steuern. Persönliche Steuern und Finanzierung bleiben außen vor, da sie individuell sehr unterschiedlich ausfallen.

Gar nicht. Der Kaufpreisfaktor rechnet nur mit dem reinen Kaufpreis, die Nebenkosten bleiben außen vor. Genau das ist seine Schwäche: Zwei Objekte mit identischem Faktor können sich deutlich unterscheiden, wenn in einem Bundesland 3,5 % Grunderwerbsteuer anfallen und im anderen 6,5 %, oder wenn einmal ein Makler beteiligt ist und einmal nicht. Die Nettomietrendite bildet diesen Unterschied ab, weil sie auf die Gesamtinvestition rechnet.
Nein. Ein niedriger Faktor bedeutet erst einmal nur, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur aktuellen Miete niedrig ist. Das kann an einer schwachen Lage liegen, an Instandhaltungsstau, an einem hohen Leerstandsrisiko oder an einer Miete, die über dem örtlichen Niveau liegt und sich beim nächsten Mieterwechsel nicht halten lässt. Ein auffällig niedriger Faktor ist deshalb ein Anlass zum Nachrechnen, kein Kaufargument.
Deutlich. In gefragten Großstadtlagen liegen die Faktoren seit Jahren im oberen Bereich, weil Käufer dort einen Teil ihrer Erwartung auf die Wertentwicklung setzen statt auf den laufenden Ertrag. In ländlichen Regionen sind niedrigere Faktoren üblich, dafür steigt das Vermietungsrisiko. Ein Faktor lässt sich deshalb nur innerhalb desselben Marktes sinnvoll vergleichen, nicht zwischen zwei Städten.
Beide beschreiben dasselbe Verhältnis, nur andersherum. Die Bruttomietrendite sagt, wie viel Prozent des Kaufpreises du pro Jahr an Miete einnimmst. Der Kaufpreisfaktor sagt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis ausmacht. Du rechnest sie ineinander um, indem du 100 durch den jeweils anderen Wert teilst: Ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttorendite. Der Unterschied liegt in der Gewohnheit, nicht in der Aussage: In Exposés steht meist der Faktor, in Renditevergleichen meist die Prozentzahl.

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Am niedrigsten ist sie in Bayern, am höchsten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Thüringen. Dazu kommen Notar und Grundbuch, für die sich als Faustregel rund 1,5 % bis 2 % eingebürgert haben, sowie eine mögliche Maklercourtage. In Summe landen die meisten Käufe zwischen 8 % und 12 % des Kaufpreises. Im Rechner kannst du wahlweise den Euro-Betrag eintragen oder auf Prozent umschalten und den Satz direkt eingeben.

Stand: August 2026

Der Rechner ermittelt eine vereinfachte Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor, ohne Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung. Er liefert eine Orientierung und ersetzt keine Anlageberatung. Stand: August 2026.

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