Seit 2023 beteiligen sich Vermieter an den CO₂-Kosten fürs Heizen. Wie hoch ihr Anteil ist, hängt vom CO₂-Ausstoß ihres Gebäudes ab.
Wir alle sollen CO2 einsparen und den Klimaschutz damit unterstützen. Um Anreize dafür zu setzen, belastet die Bundesregierung das schädliche Klimagas schon seit 2021 mit einer zusätzlichen Abgabe. Das Ziel: Höhere Preise für fossile Brennstoffe sollen die Menschen dazu bewegen, weniger Auto zu fahren oder Gebäude energieeffizienter zu machen.
Den CO₂-Preis legt das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fest. Er lag 2021 bei 25 Euro pro Tonne CO₂ und ist bis 2025 schrittweise auf 55 Euro gestiegen. Für 2026 gilt ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro. Für die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter zählt bei Lieferungen im Jahr 2026 der Mittelwert, also 60 Euro pro Tonne. Ab 2027 gibt das Gesetz keinen festen Wert mehr vor. Maßgeblich ist dann der Durchschnittspreis aus den Versteigerungen des Vorjahres. Das Umweltbundesamt veröffentlicht ihn spätestens zehn Werktage vor Jahresbeginn. Für Fernwärme aus Anlagen im europäischen Emissionshandel gelten eigene Preisregeln.
Bis Ende 2022 trugen in der Regel die Mieter den CO₂-Preis für das Heizen mit Öl und Gas allein. Für Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnen, werden die CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Grundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Was du dazu wissen musst, zeigt dir dieser Artikel.
Das neue Stufenmodell
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Zehn-Stufenmodell der Bundesregierung, das die Mieter entlasten und die Vermieter zum Umbau ihrer Immobilien motivieren soll. So muss der Vermieter in Zukunft umso mehr von der CO2-Steuer bezahlen, je schlechter die Energiebilanz seiner vermieteten Objekte ausfällt. Wie du die Aufteilung in deiner Abrechnung umsetzt, zeigt dir die Seite zur CO₂-Kostenaufteilung mit immocloud.
Je höher der CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche, desto größer ist dein Anteil als Vermieter. Bei 52 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr oder mehr trägst du 95 Prozent der CO₂-Kosten. Liegt der Ausstoß unter 12 kg, trägt der Mieter sie vollständig. Maßgeblich ist allein der Ausstoß, den du für den Abrechnungszeitraum ermittelst. Ein Effizienzhaus-Standard wie EH 55 wird dafür nicht herangezogen.
So teilen sich die Kosten auf:
| kg CO₂ pro m² Wohnfläche und Jahr | Mieter | Vermieter |
| weniger als 12 kg | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 kg | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 kg | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 kg | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 kg | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 kg | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 kg | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 kg | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 kg | 20 % | 80 % |
| 52 kg und mehr | 5 % | 95 % |
Das Stufenmodell gilt für Wohngebäude, in denen mit Brennstoffen geheizt wird, die nach dem BEHG einen CO₂-Preis tragen, etwa Heizöl oder Erdgas. Es gilt auch für gelieferte Wärme wie Fernwärme. Ausgenommen ist Wärme aus Anlagen im europäischen Emissionshandel, wenn das Gebäude erst nach dem 1. Januar 2023 angeschlossen wurde. Für Nichtwohngebäude, etwa reine Büro- oder Gewerbegebäude, gibt es kein Stufenmodell. Dort werden die CO₂-Kosten hälftig geteilt.
Grundlage der Aufteilung ist die Rechnung deines Brennstoff- oder Wärmelieferanten. Er muss darauf unter anderem den CO₂-Ausstoß der Lieferung in Kilogramm, den darin enthaltenen CO₂-Kostenanteil, den Emissionsfaktor und den Energiegehalt ausweisen. Fallen für den Brennstoff keine CO₂-Kosten an, gibt es auch nichts aufzuteilen.
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Nutze den kostenlosen CO2-Rechner von immocloud und erfahre, wie hoch der CO2-Kostenanteil für dich als Vermieter ist.
immocloud Tipp
Nebenkosten einfach inkl. CO2-Berechnung erstellen
Egal, ob es um Heizkosten mit CO2-Steuer geht oder um andere Kosten: Du kannst alle Nebenkosten direkt über immocloud berechnen lassen, buchen und abrechnen. Dabei kannst du auch die CO₂-Kosten direkt in der Nebenkostenabrechnung aufteilen: immocloud teilt sie mit deinen Angaben nach dem Stufenmodell auf und weist den Anteil deiner Mieter in der Abrechnung aus.
Zudem bietet dir das integrierte Mieterportal die Möglichkeit, für eine problemlose und transparente Kommunikation mit den Mietern. Damit kannst du Neuigkeiten, Preisanpassungen oder ähnliches schnell an die richtigen Adressen weitergeben.
CO₂-Ausstoß ermitteln: So stufst du dein Gebäude ein
Die Einstufung ermittelst du im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung, und zwar für jeden Abrechnungszeitraum neu. Dazu teilst du den CO₂-Ausstoß laut Brennstoff- oder Wärmerechnungen durch die Wohnfläche, rundest das Ergebnis auf eine Nachkommastelle und ordnest es in die Stufentabelle ein. Werte aus dem Energieausweis sind dafür nicht vorgesehen.
Ist der Abrechnungszeitraum kürzer als ein Jahr, werden die Grenzwerte der Stufentabelle anteilig gekürzt. Weicht der Zeitraum der Lieferantenrechnung von deinem Abrechnungszeitraum ab, rechnest du den CO₂-Ausstoß auf deinen Abrechnungszeitraum um.
In der Heizkostenabrechnung weist du den CO₂-Kostenanteil des Mieters, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen aus. Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen.
immocloud Tipp
Gasetagenheizungen sind bei den CO₂-Kosten ein Sonderfall
Bei einer Gasetagenheizung schließt meist der Mieter selbst den Vertrag mit dem Energieversorger ab. Die Heizkosten stehen dann nicht in deiner Nebenkostenabrechnung, und dein Mieter zahlt den CO₂-Preis zunächst vollständig.
Mit der Jahresrechnung seines Versorgers ermittelt er den CO₂-Ausstoß seiner Wohnung: Er teilt die dort ausgewiesene CO₂-Menge in Kilogramm durch die Wohnfläche und ordnet das Ergebnis in die Stufentabelle ein. Den Anteil, der auf dich entfällt, muss er innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung seines Versorgers in Textform bei dir geltend machen. Ist eine Vorauszahlung auf Betriebskosten vereinbart, kannst du den Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen. Sonst erstattest du ihn spätestens zwölf Monate nach seiner Anzeige.
Nutzt dein Mieter das Gas auch für andere eigene Geräte, etwa einen Gasherd, wird sein Erstattungsanspruch um 5 Prozent gekürzt.
Ausnahmen für denkmalgeschützte Immobilien und Milieuschutzgebiete
Das Gesetz sieht zudem Ausnahmen von der CO₂-Kostenaufteilung vor. Sie greifen, wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben eine wesentliche energetische Verbesserung verhindern und der CO₂-Preis deshalb keinen Anreiz zur Sanierung setzen kann.
Dazu zählen zum Beispiel Denkmalschutz, eine Pflicht zum Bezug von Wärme wie ein Anschluss- und Benutzungszwang oder eine Erhaltungssatzung zum Milieuschutz. Steht eine solche Vorgabe entweder der Sanierung des Gebäudes oder der Verbesserung der Heizung entgegen, halbiert sich dein Anteil als Vermieter. Stehen Vorgaben beidem entgegen, werden die CO₂-Kosten gar nicht aufgeteilt.
Auf diese Ausnahmen kannst du dich nur berufen, wenn du deinem Mieter die Umstände nachweist.
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Energieeffizient sanieren: Diese Fördermöglichkeiten und Maßnahmen zur CO2-Reduktion gibt es
Neben dem ökologischen Aspekt bei einer Sanierung von Immobilien ergibt oftmals auch die finanzielle Seite Sinn. So existieren einerseits diverse Förderprogramme für energetische Modernisierungsmaßnahmen. Andererseits kannst du nach bestimmten Modernisierungen die Miete erhöhen.
Hilfestellung liefert zum Beispiel der Sanierungsrechner der Bundesregierung. Grundsätzlich sind diverse Maßnahmen denkbar. Welche sich in deinem Fall anbieten, solltest du ggf. mit einem Energieberater abklären. Die KfW listet zum Beispiel folgende Bereiche auf:
- Fassadendämmung und Sonnenschutz
- Dachdämmung
- Kellerdeckendämmung
- Fenster erneuern und Sonnenschutz
- Heizung austauschen
- Lüftungsanlage einbauen oder erneuern
- Photovoltaik-Anlage einbauen
- Solarthermie-Anlage einbauen
Darüber hinaus existiert die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Sie unterstützt unter anderem den Einbau neuer und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, Maßnahmen an der Gebäudehülle und den Einsatz verbesserter Anlagentechnik.
Kann man als Vermieter die CO₂-Abgabe von der Steuer absetzen?
In der Regel ja. Den Anteil der CO₂-Kosten, den du als Vermieter selbst trägst, kannst du als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Ob und wie das in deinem Fall gilt, klärst du am besten mit deiner Steuerberatung.
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