Rechte und Pflichten als Vermieter: Das gilt 2026

Als Vermieter in Deutschland hast du sowohl Rechte als auch Pflichten, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in weiteren Gesetzen geregelt sind. So darfst du Miete verlangen, eine Kaution erheben und unter bestimmten Voraussetzungen Besichtigungen durchführen. Gleichzeitig musst du die Immobilie instand halten und die Privatsphäre deiner Mieter respektieren. Welche Rechte du als Vermieter hast und welche Pflichten damit einhergehen, zeigen wir dir hier auf dem Rechtsstand 2026.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall wende dich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.

Deine Rechte als Vermieter kennen und anwenden

Als Vermieter hast du klar festgelegte Rechte, die deine Position stärken und dir helfen, deine Immobilie effizient zu verwalten. Diese Rechte sind nicht unbegrenzt, aber entscheidend, um deine Investition zu schützen und ein faires Mietverhältnis zu gewährleisten. Wichtig ist, dass du sie kennst, um sie durchzusetzen, wo nötig, und um zu wissen, wo die rechtlichen Grenzen liegen. Erfahrene Vermieter wissen zudem: Ihre Rechte sind eng mit ihren Pflichten verknüpft.

Mietzins verlangen

Vermietung ist kein Selbstzweck, sondern ein Geschäftsmodell, das dir durch regelmäßige Einnahmen einen Ertrag sichern soll. Das grundlegende Recht jedes Vermieters ist deshalb, Miete zu verlangen. Sie ist die Basis jedes Mietverhältnisses und sollte im Mietvertrag klar definiert sein, um Missverständnisse zu vermeiden.

Regelmäßige und pünktliche Zahlungen sind entscheidend für deine finanzielle Stabilität. Bei Zahlungsverzug hast du das Recht, Verzugszinsen zu erheben, bei Wohnraummietern (Verbrauchern) in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB), Mahnungen zu versenden und im Extremfall zu kündigen.

Kaution erheben

Das Recht, eine angemessene Mietkaution zu verlangen, gibt dir zusätzliche Sicherheit. Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsnettokaltmiete betragen (§ 551 BGB) und kann als Barkaution, Kautionssparbuch, Bürgschaft oder Mietkautionsversicherung geleistet werden. Der Mieter darf sie zudem in drei gleichen Monatsraten zahlen.

Vor der Rückzahlung solltest du mögliche Ansprüche prüfen und den Mieter frühzeitig über den Ablauf informieren. Wann und unter welchen Voraussetzungen du die Kaution einbehalten darfst, liest du in unserem ausführlichen Ratgeber.

Mietpreisbremse 2026: die Grenze beim Mietverlangen

So grundlegend das Recht auf Miete ist, frei wählbar ist die Höhe bei Neuvermietung nicht überall. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Rechtsverordnung ausweisen, gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.

Wichtig für 2026: Die Mietpreisbremse war zuletzt bis Ende 2025 befristet und wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Als Vermieter bist du in der Pflicht zu prüfen, ob deine Wohnung in einem solchen Gebiet liegt. Verlangst du zu viel und rügt der Mieter dies, musst du den überzahlten Betrag erstatten. Es gibt allerdings Ausnahmen, etwa für Neubauten (erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014) und nach umfassender Modernisierung.

Auch bei bestehenden Mietverhältnissen ist die Erhöhung gedeckelt: Im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in angespannten Märkten um höchstens 15 Prozent (Kappungsgrenze, § 558 BGB).

Kündigungsrecht

Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du ordentlich (mit gesetzlicher Frist) oder außerordentlich (fristlos) kündigen. Die Gründe regelt das BGB.

Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus (§ 573 BGB), etwa Eigenbedarf, eine angemessene wirtschaftliche Verwertung oder eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung des Mieters wie wiederholten Zahlungsverzug.

Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen möglich (§ 543 i. V. m. § 569 BGB), etwa bei vertragswidriger Nutzung, grober Pflichtverletzung oder bei Zahlungsverzug. Beim Zahlungsverzug gilt konkret: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt, oder der Rückstand erreicht über einen längeren Zeitraum die Höhe von zwei Monatsmieten.

Betretungsrecht

Liegt ein konkreter Anlass vor (etwa Reparaturen oder eine Neuvermietung), hast du das Recht, die Wohnung zu betreten und zu besichtigen. Solche Termine musst du jedoch rechtzeitig ankündigen, damit sich der Mieter darauf einstellen kann und seine Privatsphäre gewahrt bleibt. Ein anlassloses oder unangekündigtes Betreten ist nicht zulässig. Welche Anlässe ein Betreten rechtfertigen und welche Fristen gelten, erklären wir im Ratgeber Wann darfst du die Wohnung deiner Mieter betreten?

Modernisierung und Mieterhöhung

Unter bestimmten Voraussetzungen darfst du modernisieren und anschließend die Miete erhöhen. Eine Modernisierung liegt vor, wenn bauliche Maßnahmen den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder Energie bzw. Wasser einsparen.

Anders als oft angenommen, muss der Mieter einer Modernisierung nicht zustimmen, er muss sie grundsätzlich dulden (§ 555d BGB). Widersprechen kann er nur, wenn die Maßnahme für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet. Die Modernisierung musst du dem Mieter zudem mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen, mit Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB).

Geben und Nehmen: Deine Pflichten als Vermieter

Vermieter haben nicht nur Rechte, sondern auch zahlreiche Pflichten. Sie sind die Voraussetzung für ein tragfähiges Mietverhältnis: Die Wohnung muss in ordnungsgemäßem Zustand übergeben und während der Mietzeit erhalten werden, regelmäßige Wartung sichert den Wert der Immobilie, und du musst dein Grundstück vor Gefahren sichern.

Instandhaltungspflicht

Du bist verpflichtet, deine Immobilie instand zu halten und notwendige Reparaturen zeitnah durchzuführen (§ 535 BGB). Die Wohnung muss in vertragsgemäßem, bewohnbarem Zustand übergeben und erhalten bleiben. Dazu zählen Reparaturen an Heizungs-, Wasser- und Stromleitungen sowie die Behebung gemeldeter Mängel. Für Schäden durch normalen Verschleiß bist du fortlaufend verantwortlich.

Außerdem musst du sicherstellen, dass die Wohnung in der Heizperiode auf eine angemessene Mindesttemperatur (nach der Rechtsprechung rund 20 °C tagsüber) beheizbar ist.

Betriebskostenabrechnung

Eine transparente Betriebskostenabrechnung ist jährlich zu erstellen und dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen (§ 556 BGB). Sie muss klar, verständlich und nachvollziehbar sein und folgende Pflichtangaben enthalten: Abrechnungszeitraum, Gesamtbetrag der Betriebskosten, Verteilungsschlüssel, Vorauszahlungen des Mieters sowie die daraus resultierende Nachzahlung oder Erstattung. Wann und wie du die Nebenkostenvorauszahlung anpassen darfst, erfährst du in unserem Ratgeber.

Datenschutz

Du musst die Datenschutzgesetze einhalten und die Privatsphäre deiner Mieter respektieren. Persönliche Daten sind vertraulich zu behandeln und dürfen nur für den festgelegten Zweck verwendet werden.

Unser Fazit

Ein gutes Verständnis deiner Rechte und Pflichten ist die Grundlage einer erfolgreichen und professionellen Vermietung. Wer seine Rechte kennt und ihre Grenzen, etwa durch Mietpreisbremse und Kappungsgrenze, und zugleich seine Pflichten erfüllt, sorgt dafür, dass die Immobilie gepflegt bleibt, an Wert gewinnt und die Mieter langfristig zufrieden sind. Nutze diese Informationen, um deine Vermietungspraxis zu optimieren und dauerhaft erfolgreich zu sein.