Mietrechtsreform 2026: Diese Änderungen kommen auf Vermieter zu

Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ beschlossen, die umfangreichste Änderung des Wohnraummietrechts seit der Einführung der Mietpreisbremse 2015. Indexmieten werden gedeckelt, Möblierungszuschläge transparenter, Kurzzeitmietverträge eingeschränkt. Für Vermieter heißt das: Vertragsmodelle, die bislang außerhalb der klassischen Regulierung lagen, werden enger gefasst.

Als Experte für digitale Immobilien- und Mietverwaltung wissen wir aus täglicher Praxis, dass gerade kleine und mittlere Vermieter bei Reformen wie dieser oft den Überblick verlieren. Hier zeigen wir dir, was die Mietrechtsreform 2026 konkret bringt, was sich für deine Vermietungspraxis ändert und worauf du dich schon jetzt vorbereiten solltest.

Die Inhalte dieses Artikels stellen allgemeine Immobilieninformationen dar und ersetzen keine individuelle Fachberatung. Der Gesetzentwurf befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren. Inhaltliche Änderungen sind daher möglich. Für deine spezielle Situation konsultiere bitte einen qualifizierten Fachanwalt für Mietrecht oder einen Vermieterverein.

Mietrechtsreform 2026: Der Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Die Mietrechtsreform 2026 hat einen langen Vorlauf. Bereits im Juni 2025 verlängerte der Bundestag die Mietpreisbremse bis Ende 2029: Das war „Mietrecht I“. Im September 2025 nahm eine 20-köpfige Expertenkommission ihre Arbeit auf, deren Empfehlungen in den jetzigen Entwurf einflossen.

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) legte am 8. Februar 2026 den Referentenentwurf vor. Nach Anhörung von Ländern und Verbänden beschloss das Bundeskabinett den Regierungsentwurf am 29. April 2026. Jetzt durchläuft die Reform das parlamentarische Verfahren. Eine Verabschiedung wird noch im Jahr 2026 angestrebt. Ein Inkrafttreten vor Herbst 2026 gilt aber als unwahrscheinlich.

Die Reform ist Teil des Koalitionsvertrags von CDU/CSU und SPD und zielt darauf ab, bestehende Schlupflöcher in der Mietpreisbremse zu schließen. Ergänzend hat das Bundesverfassungsgericht am 8. Januar 2026 die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse ausdrücklich bestätigt. Die rechtliche Grundlage steht damit fest.

Die zentralen Änderungen der Mietrechtsreform 2026

Die Reform setzt an fünf Bereichen an, in denen bislang Regelungslücken bestanden. Wir gehen die wichtigsten Punkte einzeln durch.

Änderung 1: Deckel für Indexmieten

Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB ist die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Bislang war nur die Ausgangsmiete an der Mietpreisbremse orientiert; spätere Anpassungen folgten allein der Indexentwicklung, ohne weitere Obergrenze. In Phasen hoher Inflation führte das zu erheblichen Mietsteigerungen.

Künftig gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: Übersteigt der Verbraucherpreisindex die Drei-Prozent-Marke pro Jahr, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Anteils auf die Miete umgelegt werden.

Praxisbeispiel: Bei einer Inflationsrate von 5 Prozent dürfte die Miete bisher um 5 Prozent steigen, künftig nur noch um 3 Prozent plus die Hälfte des darüber liegenden Anteils (1 Prozent), also um 4 Prozent. Je höher die Inflation, desto stärker greift die Deckelung: Bei 7 Prozent Inflation wären statt 7 Prozent nur noch 5 Prozent zulässig (3 Prozent voll plus die Hälfte von 4 Prozent).

Hinweis: Im ursprünglichen Referentenentwurf vom 8. Februar 2026 war noch eine pauschale Obergrenze von 3,5 Prozent pro Jahr vorgesehen. Im Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 wurde diese durch die hier beschriebene Halbierungsformel (§ 557b Abs. 4 BGB-E) ersetzt. Viele Medienberichte zitieren noch die ältere Fassung. Maßgeblich ist die aktuelle Version.

Änderung 2: Transparenzpflicht beim Möblierungszuschlag

Bislang konnten Vermieter für möblierte Wohnungen Aufschläge ohne gesetzliche Obergrenze verlangen und mussten diese nicht gesondert ausweisen. Die Vermietung möblierter Wohnungen war damit eines der wichtigsten Mittel, die Mietpreisbremse zu umgehen.

Das ändert sich grundlegend: Künftig müssen Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten den Möblierungszuschlag unaufgefordert und gesondert offenlegen, und zwar bereits im Mietangebot. Die Höhe des Zuschlags orientiert sich am Zeitwert der Möbel, also dem Anschaffungswert abzüglich Abnutzung. Für vollständig möblierte Wohnungen gilt alternativ eine vereinfachte Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete.

Wird der Zuschlag nicht korrekt ausgewiesen, zahlt der Mieter nur, was ohne Möblierung zulässig wäre. Für Vermieter ist das ein erhebliches finanzielles Risiko.

Änderung 3: Kurzzeitmietverträge auf sechs Monate begrenzt

Ein weiteres beliebtes Modell zur Umgehung der Mietpreisbremse war die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ über immer kürzere Fristen. Der Gesetzentwurf begrenzt diese Verträge jetzt auf maximal sechs Monate, in Ausnahmefällen auf acht Monate, etwa wenn der Mieter selbst nur einen temporären Bedarf hat.

Zudem werden aufeinanderfolgende Kurzzeitmietverträge zusammengerechnet. Damit sollen Kettenverträge unterbunden werden, bei denen Vermieter immer wieder neue befristete Verträge mit demselben Mieter abschlossen, um die Mietpreisbremse auszuhebeln. Wer länger als sechs Monate vermietet, fällt automatisch unter die regulären Mieterschutzvorschriften.

Änderung 4: Erweiterte Schonfristzahlung

Gerät ein Mieter mit der Miete in Verzug, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen fristlos und auch ordentlich kündigen. Die sogenannte Schonfristzahlung erlaubt es dem Mieter bisher, eine fristlose Kündigung durch vollständige Nachzahlung der Rückstände einmalig abzuwenden. Die ordentliche Kündigung blieb davon allerdings unberührt.

Mit der Mietrechtsreform 2026 wird diese Schonfristzahlung erweitert: Künftig kann eine Nachzahlung auch eine ordentliche Kündigung einmalig unwirksam machen. Für Vermieter bedeutet das: Selbst nach erfolgreicher Doppelkündigung kann der Mieter im Vertrag verbleiben, wenn er die Rückstände rechtzeitig ausgleicht.

Änderung 5: Höhere Wertgrenze bei Modernisierungen

Eine Entlastung für Vermieter bringt die Reform bei Modernisierungen: Für Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten unter 20.000 Euro gilt künftig ein vereinfachtes Verfahren mit reduzierten Dokumentationspflichten. Die Acht-Prozent-Umlage auf die Jahresmiete bleibt grundsätzlich erhalten, der bürokratische Aufwand sinkt aber.

Allerdings: Auch oberhalb der 20.000-Euro-Grenze verlangt der Gesetzgeber weiterhin sorgfältige Planung und saubere Kostendokumentation. Wer Modernisierungen umlegen will, kommt um eine professionelle Belegführung nicht herum.

Mietrechtsreform 2026: Was Vermieter jetzt tun sollten

Auch wenn die Reform noch nicht in Kraft ist, lohnt sich die Vorbereitung schon heute. Folgende Punkte solltest du jetzt prüfen:

• Lage: Liegt deine Immobilie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt? Die aktuelle Verordnung deines Bundeslandes gibt Auskunft. Viele der Neuerungen gelten nur in diesen Gebieten.
• Indexmietverträge: Rechne durch, wie sich die neue Deckelungsformel auf deine Mieteinnahmen auswirkt. In einigen Fällen kann eine Umstellung auf reguläre Mieterhöhungen nach § 558 BGB die wirtschaftlich bessere Option sein.
• Möblierte Vermietung: Erstelle eine vollständige Inventarliste mit Anschaffungswerten und Kaufbelegen. Ohne diese Dokumentation lässt sich der zulässige Zuschlag künftig nicht mehr sicher berechnen.
• Kurzzeitmietverträge: Prüfe bestehende Befristungen über sechs Monate. Sie könnten nach Inkrafttreten der Reform unter die volle Mietpreisbremse fallen.
• Mietrückstände: Wenn du aktuell Mieter mit Zahlungsrückständen hast, gilt: Die Doppelkündigung wirkt noch. Handle, bevor die erweiterte Schonfristzahlung greift.
• Modernisierungen: Plane größere Maßnahmen so, dass entweder die 20.000-Euro-Grenze unterschritten wird oder die Dokumentation von Anfang an sauber strukturiert ist.

Unser Fazit

Die Mietrechtsreform 2026 ist die umfassendste Änderung des Wohnraummietrechts seit über zehn Jahren. Sie verschiebt das Gleichgewicht spürbar zugunsten der Mieter. Indexmieten werden gedeckelt, Möblierungszuschläge müssen offengelegt werden, Kurzzeitmietverträge sind nur noch begrenzt möglich, und die Schonfristzahlung schützt Mieter künftig auch vor ordentlichen Kündigungen. Auf der anderen Seite bringt die höhere Wertgrenze bei Modernisierungen eine willkommene bürokratische Entlastung.

Für Vermieter ist die Botschaft klar: Gestaltungsspielräume werden enger, Dokumentationspflichten steigen. Wer bisher mit Möblierungs- oder Kurzzeitmietmodellen die Mietpreisbremse umgangen hat, muss sein Geschäftsmodell überdenken. Wer „klassisch“ vermietet, hat dagegen wenig zu befürchten, sollte aber spätestens jetzt seine Verträge und Dokumentationen auf den aktuellen Stand bringen.

Egal ob private Vermietung oder professionelles Portfolio: Die laufende Verwaltung deiner Mietobjekte, Mietverträge, Indexberechnungen, Inventarlisten, Modernisierungsbelege und Mieterkommunikation wird durch die Reform anspruchsvoller. immocloud unterstützt dich dabei, deine Immobilienverwaltung digital abzubilden und alle relevanten Dokumente professionell zu erstellen. So bist du auf die neuen Anforderungen vorbereitet, bevor das Gesetz in Kraft tritt.