Das Licht brennt trotz längerer Abwesenheit, es besteht der Verdacht auf Mängel oder es kursieren Geschichten über unangemeldete Haustiere. Oder Du bist einfach nur neugierig? Oft gibt es Gründe, um die Wohnung eines Mieters zu besichtigen. Doch wann und wie darf der Vermieter in die Wohnung? Unter welchen Voraussetzungen Du ein Besichtigungsrecht hast, erläutert dieser Artikel.
Hausrecht vs. Recht für Vermieter: Darf der Vermieter in die Wohnung
Immer wieder kommt es vor, dass Du oder eine von Dir beauftragte Person die Wohnung eines Mieters betreten müssen. Vielleicht geht es Dir nur darum, den Zustand der Wohnung zu überprüfen. Oder es ist etwas kaputt und es sollen Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden.
Auf der anderen Seite verfügt der Mieter über das Hausrecht. Das Recht auf die Unverletzlichkeit der Wohnung ist sogar im Grundgesetz verankert. Die Bewohner entscheiden also, ob der Vermieter und andere Personen die Wohnung betreten dürfen und wann das geschieht. Dieses Recht geht sogar so weit, dass sie fremde Personen gewaltsam am Zutritt hindern dürfen. Dein Eigentumsrecht als Besitzer der Wohnung kommt erst danach.
Deshalb gilt: Du darfst nicht einfach klingeln und eine Besichtigung erwarten oder den Handwerker mitbringen. Und selbst dann nicht, wenn Du Grund zur Annahme hast, dass etwas nicht stimmt. Das Mietrecht kennt kein allgemeines Besichtigungsrecht. Allerdings gibt es Gründe, die einen Besuch rechtfertigen.
Hohe Hürden für den Zutritt zur Wohnung ohne Erlaubnis
Doch egal, worum es geht: kein Besuch ohne Ankündigung! Sogar wenn Wasser aus der Wohnung läuft, darfst Du nicht einfach die Tür aufbrechen und das Wasser abstellen. Sogar bei derartigen Fällen haben Gerichte in der Vergangenheit entschieden, dass eine vorherige Ankündigung nötig ist. Der gewaltsame Zugang und das Betreten nur dann erlaubt ist, wenn der Mieter nicht erreichbar ist.
Allerdings darfst Du auch dann nicht sofort nach einer versuchten Kontaktaufnahme handeln. Urteile gehen selbst in derartigen Fällen von angemessenen Antwortzeiten von 24 Stunden bis hin zu einer Woche (!) aus. Eine Ausnahme für das Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter ohne Erlaubnis des Mieters besteht lediglich bei Gefahr in Verzug. Wenn es brennt oder Gas austritt und damit Menschenleben in Gefahr geraten können, ist das Aufbrechen im Notfall erlaubt.
In derartigen Fällen musst Du sofort etwa Feuerwehr und Polizei rufen und darfst die Tür unverzüglich öffnen. Es ist übrigens auch untersagt, einen Zweitschlüssel für Notfälle ohne Zustimmung des Mieters zu behalten.
immocloud-Tipp:
Wie Du bei Reparaturbedarf vorgehen kannst
Egal, ob der Mieter einen Schaden gemeldet hat oder ob Du routinemäßige Arbeiten durchführen lassen möchtest: In der Regel organisierst und beauftragst Du die Handwerkertermine.
Dabei muss Dein Mieter Dir die Möglichkeit geben, gemeldete Schäden selbst anzuschauen und dafür die Wohnung des Mieters zu betreten. Schließlich musst Du den Aufwand für Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen vorab kalkulieren können. Dann muss der Mieter auch die zur Reparatur erforderlichen Dienstleister hereinlassen. Nach Fertigstellung darfst Du die Arbeiten dann kontrollieren, auch dafür muss der Mieter dem Vermieter Zutrittsrecht gewähren.
Auf jeden Fall ist es geboten, diese Termine mit einem angemessenen Vorlauf anzukündigen – mit zwei Wochen solltest Du schon rechnen. Hat Dein Mieter etwa aus beruflichen Gründen keine Zeit, musst Du Ersatztermine anbieten. Im Mietvertrag kannst Du außerdem eine Besichtigungsklausel beifügen.
Achte bei der Terminvergabe auf den Datenschutz!
Soll Dein Mieter die Termine selbst mit dem Handwerker abstimmen und Du gibst dazu die Kontaktdaten weiter, benötigst Du hierfür die schriftliche Zustimmung! Andernfalls läufst Du Gefahr, gegen Datenschutzbestimmungen zu verstoßen! Deshalb gilt: Kündige Deinen Besuch rechtzeitig vorher an, gib dem Mieter die Gelegenheit zu einer eventuellen Terminänderung und kläre jede Weitergabe von Daten schriftlich.
Damit bei der Kommunikation mit Deinen Mietern und Dienstleistern nichts schiefläuft, empfiehlt sich, diese über immocloud online zu managen. Über das Mieterportal kannst Du wichtige Mitteilungen veröffentlichen sowie Kontakte und Dokumente mit Deinen Mietern teilen.
Wohnungsbesichtigung vor Verkauf oder Neuvermietung
Darf der Vermieter in die Mietwohnung, wenn eine Wohnung verkauft oder neu vermietet wird? Ein Recht für eine Wohnungsbesichtigung existiert auch bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung einer Wohnung. Willst Du also Makler, Mietinteressenten oder potenziellen Käufern die vier Wände zeigen, muss der Mieter diese Besuche gestatten. Allerdings musst Du Dich auch hier frühzeitig ankündigen.
Streitigkeiten gibt es häufiger über die Anzahl, Dauer und den Personenkreis dieser Besichtigungen. So kann der Mieter Massenbesichtigungen untersagen und es auch ablehnen, ständig neue Interessenten in die Wohnung zu lassen. Bei einer Verkaufsabsicht ist es daher sinnvoll, zunächst nur mit wirklich interessierten Personen Besichtigungstermine zu vereinbaren.
Ein gutes Verhältnis mit Deinen Mietern hilft in solchen Situationen, problemlos gute Lösungen zu finden. Wichtig ist auch: Du musst Dich an den Grund des Besuchs halten. Wenn es etwa um eine Neuvermietung geht, darfst Du zum Beispiel ohne Erlaubnis keine behobenen Mängel kontrollieren.
Wer beim Termin dabei sein darf oder muss
Auch wenn Du einen Makler mit der Mietersuche beauftragt hast und er sich um Termine & Co. kümmert, darfst Du als Eigentümer bei einer Besichtigung anwesend sein. Auch der Mieter darf übrigens verlangen, dass Du mitkommst. Ohnehin musst Du Termine nicht allein wahrnehmen. Du darfst eine fachkundige Person mitbringen.
Bei Schäden kann das ein Handwerker sein, beim Besichtigen vor dem Verkauf zum Beispiel ein Makler. Einem Urteil zufolge kann Dein Mieter allerdings den Besuch eines Sachverständigen oder Anwalts zur Schadenbeurteilung ablehnen, wenn bereits ein Rechtsstreit im Gange ist. Zutrittsrecht gewähren muss er nur solchen Personen, die dem jeweiligen Anlass dienen – etwa ein Handwerker zur Beseitigung von Schäden.
In eine Wohnung dürfen selbstverständlich auch Personen zum Ablesen der Heizkostenzähler. Sie werden meist von spezialisierten Unternehmen durchgeführt. Diese kümmern sich um Terminabsprachen und kennen auch die geltenden Regeln. Du hast in der Regel nichts damit zu tun.
immocloud-Tipp:
Wie Du bei einem schwierigen Mieter vorgehen kannst
Es kommt zwar selten vor, dennoch solltest Du gewappnet sein: Manche Mieter verweigern Vermietern das Zutrittsrecht, obwohl ein wichtiger Grund und eine fristgerechte Ankündigung vorliegen. Es gibt auch Mieter, die Mängel rügen und gleichzeitig die Beseitigung verhindern. Oder vielleicht weißt Du von einer unerlaubten Tierhaltung, darfst aber nicht in die Wohnung zur Kontrolle?
In solchen Fällen ist mehrheitlich der Gang zum Anwalt erforderlich. Oft genügen Briefe von einer Kanzlei, um ein Umdenken herbeizuführen. Reicht das nicht, musst Du wohl oder übel den Rechtsweg einschlagen. Bei vielen dieser Fälle hast Du übrigens das Recht auf eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Aber auch das solltest Du im Einzelfall klären. Denn die Praxis zeigt, dass verschiedene Gerichte zu sehr unterschiedlichen Auslegungen eines Streitfalles kommen.
Sollte das Mietverhältnis nicht optimal verlaufen, hilft eine offene Kommunikation mit dem Mieter. Aber auch die formale, schriftliche Kommunikation kannst Du im Ernstfall über immocloud vornehmen. Denn für den Briefversand ist für Dich nur ein einfacher Klick in der Software erforderlich.
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