Du willst deine Immobilie modernisieren und fragst dich, welche Förderung dir als Vermieter wirklich zusteht? Die kurze Antwort: KfW-Zuschuss für die neue Heizung, BAFA-Zuschuss für die Sanierung und dazu steuerliche Abschreibung. Aber Achtung: Die oft genannten 70 % Heizungsförderung gelten nur für Selbstnutzer. Als Vermieter bekommst du maximal 35 %. Dieser Überblick zeigt dir Programm für Programm, welche Fördersätze für dich gelten, mit welchen Fristen 2026 zu rechnen ist und wie du Zuschuss und Steuervorteil clever kombinierst.
Das Wichtigste in Kürze
- Heizungstausch (KfW 458): Vermieter erhalten maximal 35 % Zuschuss (30 % Grundförderung plus 5 % Effizienzbonus). Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind an Selbstnutzung gebunden.
- Energetische Sanierung (BAFA, BEG EM): 15 % Grundförderung, mit individuellem Sanierungsfahrplan bis 20 %.
- Steuer: Zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA gibt es die degressive AfA mit 5 % und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für neue Mietwohnungen.
- Antragsberechtigung: Seit August 2024 sind Vermieter bei der KfW-Heizungsförderung antragsberechtigt.
- Reihenfolge: Erst den Antrag stellen, dann den Auftrag vergeben. Wer zu früh beauftragt, verliert den Zuschuss.
Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Förderberatung. Programme und Konditionen ändern sich; prüfe deinen Einzelfall mit einem Energie-Effizienz-Experten oder Steuerberater.
Welche Förderung gibt es für Vermieter?
Für Vermieter gibt es vier große Fördertöpfe: Zuschüsse der KfW, Zuschüsse des BAFA, steuerliche Abschreibung über das Finanzamt und Programme der Länder und Kommunen. Der Schwerpunkt liegt auf energetischen Maßnahmen. Kurz gesagt: Was dem Klima hilft, soll sich auch für dich rechnen.
Ein wichtiger Punkt vorweg: Die Förderung landet fast immer beim Eigentümer, also bei dir als Vermieter. Suchst du nach „KfW-Förderung für Mieter“, meint das trotzdem dich. Mieter profitieren nur indirekt, etwa über niedrigere Heizkosten oder barrierefreies Wohnen.
Diese Tabelle zeigt dir die wichtigsten Programme mit dem Fördersatz, der für Vermieter gilt:
| Programm | Wofür | Stelle | Fördersatz für Vermieter | Förderfähige Kosten |
|---|---|---|---|---|
| Heizungsförderung (KfW 458) | Neue klimafreundliche Heizung | KfW | 30 % Grund + 5 % Effizienzbonus = max. 35 % | bis 30.000 € (erste Wohneinheit) |
| Einzelmaßnahmen (BEG EM) | Dämmung, Fenster, Anlagentechnik | BAFA | 15 % + 5 % iSFP-Bonus = bis 20 % | 30.000 €/Jahr, mit Sanierungsfahrplan 60.000 € |
| Sanierung/Kauf Effizienzhaus (KfW 261) | Komplettsanierung | KfW | zinsgünstiger Kredit + Tilgungszuschuss | bis 150.000 €/Wohnung |
| Altersgerecht Umbauen (KfW 159) | Barrieren abbauen | KfW | zinsgünstiger Kredit | bis 50.000 €/Wohnung |
| Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) | Neubau-Abschreibung | Finanzamt | 5 % pro Jahr vom Restwert | Baubeginn bis 30.9.2029 |
| Sonderabschreibung (§ 7b EStG) | Neubau Effizienzhaus 40 | Finanzamt | + 5 % pro Jahr über 4 Jahre | max. 4.000 €/m² Bemessung |
| Länder & Kommunen | Diverse Zuschüsse und Kredite | Landesbanken, Kommunen | variiert stark | variiert |
Die einzelnen Programme schauen wir uns jetzt der Reihe nach an.
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KfW-Heizungsförderung für Vermieter: Wie hoch ist der Zuschuss wirklich?
Als Vermieter bekommst du für den Heizungstausch maximal 35 % Zuschuss, nicht 70 %. Das setzt sich zusammen aus 30 % Grundförderung und einem möglichen Effizienzbonus von 5 %. Zuständig ist das KfW-Programm 458 (Heizungsförderung für Wohngebäude).
Der Unterschied zu Selbstnutzern ist der Kern, den viele Ratgeber verschweigen. Die vollen 70 % erreichen nur selbstnutzende Eigentümer, und zwar über zwei zusätzliche Boni:
- Klimageschwindigkeitsbonus (20 %): nur für Selbstnutzer, an den Austausch alter Heizungen gebunden.
- Einkommensbonus (30 %): nur für Selbstnutzer mit einem zu versteuernden Einkommen bis 40.000 €.
Beide Boni sind an die Selbstnutzung gekoppelt. Als Vermieter kannst du sie nicht beanspruchen. Bleibt der Effizienzbonus von 5 %, den es zum Beispiel für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel oder einer besonders effizienten Wärmequelle gibt. Dieser Bonus steht auch dir offen.
Wie viel Zuschuss ist konkret drin?
Die KfW berücksichtigt Investitionskosten bis 30.000 € für die erste Wohneinheit. Bei 35 % Fördersatz sind das maximal 10.500 € Zuschuss pro Wohnung. Für weitere Wohneinheiten im selben Gebäude gelten gestaffelte Höchstgrenzen.
Wichtig: Seit August 2024 sind auch Vermieter antragsberechtigt. Das gilt für vermietete Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie für Maßnahmen am Sondereigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Heizung selbst und ihre Konditionen für 2026 gehen wir im Detail im Beitrag Was dir die neue Heizungsförderung bringt durch.
BAFA-Förderung für energetische Sanierung (BEG EM)
Für einzelne Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik gibt es Zuschüsse vom BAFA. Der Grundfördersatz liegt bei 15 %. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) kommen 5 % dazu, macht bis zu 20 %.
Gefördert werden zum Beispiel neue Fenster, eine gedämmte Fassade, ein neues Dach oder der Austausch der Lüftungsanlage. Seit der Reform 2024 gilt eine klare Aufteilung: Den Heizungstausch fördert die KfW (Programm 458), alle übrigen Einzelmaßnahmen das BAFA im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).
Die förderfähigen Kosten liegen bei 30.000 € pro Wohneinheit und Jahr. Mit Sanierungsfahrplan verdoppeln sie sich auf 60.000 €. Bei 20 % Fördersatz sind das bis zu 12.000 € Zuschuss pro Jahr und Wohnung.
Ein Sanierungsfahrplan lohnt sich also doppelt: Er hebt den Fördersatz und die Kostenobergrenze. Welche Maßnahmen die größte Wirkung bringen, liest du im Beitrag Energieeffizienz deiner Immobilie verbessern. Die einzelnen Sanierungsschritte und Belege dokumentierst du in immocloud pro Objekt, damit später nichts fehlt.
Steuerliche Förderung: AfA, degressive AfA und Sonderabschreibung
Neben den Zuschüssen ist die Abschreibung dein zweiter großer Hebel. Als Vermieter setzt du die Anschaffungs- und Herstellungskosten deines Gebäudes über die AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich ab. Das senkt jedes Jahr deine Steuerlast.
Lineare AfA: der Standard
Die lineare AfA ist der Normalfall. Du schreibst das Gebäude gleichmäßig über die Nutzungsdauer ab: 3 % pro Jahr bei Neubauten mit Fertigstellung ab 2023, 2 % bei Gebäuden ab Baujahr 1925 und 2,5 % bei Altbauten vor 1925. Der Grund und Boden zählt nicht mit, nur der Gebäudeanteil.
Degressive AfA: 5 % für Neubauten
Für neue Wohngebäude gibt es seit dem Wachstumschancengesetz die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Du schreibst 5 % pro Jahr ab, aber vom jeweiligen Restwert. In den ersten Jahren ist der Abzug damit deutlich höher als bei der linearen AfA. Voraussetzung ist ein Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029.
Sonderabschreibung § 7b: der Turbo für neue Mietwohnungen
Baust du eine neue Mietwohnung als Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude), kommt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG obendrauf: 5 % pro Jahr über vier Jahre, zusätzlich zur AfA. Kombinierst du § 7b mit der degressiven AfA, sind im ersten Jahr rund 10 % Abschreibung möglich.
Für die Sonderabschreibung gilt ein Zeitfenster: Der Bauantrag muss nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellt sein. Die Baukosten dürfen 5.200 €/m² nicht übersteigen, absetzbar sind maximal 4.000 €/m². Wie du die AfA in der Steuererklärung ansetzt, zeigt der Beitrag AfA und Anlage V für Vermieter. Grundlagen zur Steuererklärung als Vermieter findest du ebenfalls im Magazin.
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Die Vermieter-Gesamtrechnung: Zuschuss und Steuervorteil zusammen
Der eigentliche Hebel entsteht, wenn du Zuschuss und Steuervorteil zusammenrechnest. Genau das übersehen die meisten Übersichten. Für Vermieter gibt es einen Dreifach-Effekt, den Selbstnutzer so nicht haben. Ein Rechenbeispiel für den Tausch einer alten Gasheizung gegen eine Wärmepumpe:
Ausgangslage: vermietetes Zweifamilienhaus, Investition für die neue Wärmepumpe: 30.000 €.
- Zuschuss senkt die Investition. KfW 458 fördert mit 35 % (30 % Grund + 5 % Effizienzbonus): 10.500 € Zuschuss. Dein Eigenanteil sinkt auf 19.500 €.
- Steuer senkt den Eigenanteil. Nur der Eigenanteil ist absetzbar, der geförderte Teil nicht. Der Heizungstausch im Bestand zählt in der Regel als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % holst du dir so rund 8.190 € über die Steuer zurück. Effektiv trägst du noch etwa 11.310 €.
- Umlage erhöht die Miete. Nach § 559 BGB darfst du 8 % der um den Zuschuss geminderten Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Aus 19.500 € werden so bis zu 1.560 € höhere Jahresmiete. Die Kappungsgrenze liegt bei 3 €/m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² bei 2 €/m².
Das Ergebnis: Von 30.000 € Investition trägst du nach Zuschuss und Steuer effektiv rund 11.310 €. Über die Modernisierungsumlage holst du davon jedes Jahr einen Teil zurück. Der Eigenanteil amortisiert sich über wenige Jahre.
Ein Selbstnutzer bekommt zwar den höheren Zuschuss, aber weder den Werbungskostenabzug noch die Umlage. Für dich als Vermieter zählt deshalb die Gesamtrechnung, nicht der plakative Prozentsatz.
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Zuschuss, Steuer und Umlage zusammendenken
Die drei Bausteine hängen zusammen. Der Zuschuss mindert die absetzbaren Kosten und die Umlage-Basis. In immocloud legst du Förderbescheid & Rechnungen zur Einheit ab und exportierst die Kosten für die EÜR. Die Mieterhöhung nach Modernisierung hinterlegst du direkt in der Mietverwaltung.
Weitere Förderungen: Wallbox, Photovoltaik, altersgerechter Umbau und Neubau
Neben Heizung und Sanierung gibt es weitere Töpfe, die sich für Vermieter lohnen. Ein kurzer Überblick mit Weiterlesen-Links:
- Ladeinfrastruktur (Wallbox): Für Ladepunkte an vermieteten Objekten gibt es je nach Programm Zuschüsse. Details und aktuelle Konditionen im Beitrag Wallbox-Förderung für Vermieter.
- Photovoltaik und Mieterstrom: Für PV-Anlagen auf dem Mietobjekt gibt es Einspeisevergütung und Mieterstromzuschlag. Wie sich das für Vermieter rechnet, steht im Beitrag Photovoltaik bei Vermietung.
- Altersgerecht Umbauen (KfW 159): Für den Abbau von Barrieren, etwa Aufzüge, Türverbreiterungen oder schwellenlose Bäder, gibt es einen zinsgünstigen KfW-Kredit bis 50.000 € pro Wohnung.
- Neubau und Effizienzhaus: Für den klimafreundlichen Neubau (KFN) und die Sanierung zum Effizienzhaus (KfW 261) gibt es zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss.
- Länder und Kommunen: Viele Bundesländer und Städte fördern zusätzlich, oft für sozialen Wohnungsbau. Passende Programme findest du in der Förderdatenbank des Bundes.
WEG und Sondereigentum: Gehört deine Wohnung zu einer WEG, kommt es darauf an, wer zahlt. Trägt die Gemeinschaft die Kosten, richtet sich dein Anteil an der Förderung nach deinem Miteigentumsanteil. Maßnahmen an deinem Sondereigentum kannst du allein fördern lassen.
So beantragst du Förderung als Vermieter
Die wichtigste Regel zuerst: Stelle den Förderantrag immer, bevor du den Auftrag vergibst. Wer zuerst beauftragt und dann den Antrag stellt, geht bei den meisten Programmen leer aus. So gehst du vor:
- Maßnahme planen. Lege fest, was du modernisieren willst und welches Programm greift (KfW, BAFA oder Steuer).
- Energie-Effizienz-Experten einbinden. Für BAFA- und viele KfW-Programme ist eine fachliche Bestätigung Pflicht. Der Experte erstellt bei Bedarf auch den Sanierungsfahrplan.
- Antrag stellen. Reiche den Antrag bei der zuständigen Stelle ein, bevor der Handwerker startet.
- Auftrag vergeben und umsetzen. Erst nach der Zusage beauftragst du die Arbeiten.
- Nachweise sammeln. Rechnungen, Bestätigungen und den Förderbescheid brauchst du für die Auszahlung und die Steuererklärung.
Gerade Schritt 5 wird bei mehreren Objekten schnell unübersichtlich. In immocloud sammelst du alle Belege pro Einheit an einem Ort. Was du als Erhaltungsaufwand sofort absetzt und was über die AfA läuft, ordnest du gleich richtig zu. Mehr dazu im Beitrag Renovierungskosten absetzen.
FAQ
Häufige Fragen zur Förderung für Vermieter
Vermieter erhalten für den Heizungstausch maximal 35 % Zuschuss. Das sind 30 % Grundförderung plus ein möglicher Effizienzbonus von 5 %. Die oft genannten 70 % gelten nur für selbstnutzende Eigentümer, weil Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus an die Selbstnutzung gebunden sind.
Ja. Seit August 2024 können auch Vermieter die KfW-Heizungsförderung (Programm 458) beantragen. Das gilt für vermietete Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie für Maßnahmen am Sondereigentum in einer WEG.
Ja, beides ist möglich. Der geförderte Teil deiner Kosten ist aber nicht zusätzlich steuerlich absetzbar. Absetzbar bleibt nur dein Eigenanteil nach Abzug des Zuschusses, entweder sofort als Erhaltungsaufwand oder über die AfA.
Nach § 559 BGB darfst du 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Erhaltene Zuschüsse musst du vorher abziehen. Die Kappungsgrenze liegt bei 3 €/m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² bei 2 €/m².
Nein. Der Klimageschwindigkeitsbonus von 20 % ist an die Selbstnutzung der Immobilie gebunden. Als Vermieter kannst du ihn nicht beanspruchen. Für dich bleibt die Grundförderung von 30 % plus der Effizienzbonus von 5 %.
Für vermietete Wohnungen gibt es KfW-Zuschüsse für die Heizung, BAFA-Zuschüsse für die energetische Sanierung, zinsgünstige KfW-Kredite für Neubau und Umbau sowie steuerliche Abschreibung. Dazu kommen Programme der Länder und Kommunen.
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