Das Wichtigste vorweg:
- Das Interesse an Solaranlagen ist im letzten Jahr deutlich angestiegen.
- Eigener Strom reduziert die Energiekosten und stabilisiert die Nebenkosten Deiner Mieter.
- Als Eigentümer kannst Du selbständig entscheiden, ob und wie Du Solarstrom nutzen möchtest.
- Per Mieterstrom kannst Du die selbst produzierte Energie an Deine Mieter verkaufen.
- Kauf und Montage der PV-Anlage musst Du selbst bezahlen, es gibt jedoch einige Förderprogramme und günstige Kredite der KfW.
- Betriebskosten der Solaranlage können umlagefähig sein.
- Du darfst Deinen Mietern den eigenständigen Einbau einer Balkonsolaranlage in der Regel nicht untersagen.
- Meist fällt keine Umsatzsteuer mehr auf Solaranlagen an, Du musst jedoch ein Gewerbe anmelden.
Energetische Sanierungen sind ein großes Thema und die Investitionsbereitschaft unter Immobilienbesitzern ist in letzter Zeit sogar noch weiter gestiegen. Dieser Trend zeigt sich nicht nur bei den Selbstnutzern, auch Vermieter stehen dem Thema offen gegenüber. Neben den Heizungen befindet sich vor allem die Photovoltaik (PV) in einer regelrechten Boom-Phase. Diese Entwicklung verwundert nicht, sind doch Anschaffung und Betrieb attraktiver geworden. Dieser Artikel zeigt Dir, was Du zum Sonnenstrom für Deine Objekte wissen musst.
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Vorteile mit Solarstrom
Umweltschutz und Klimawende spielen meist die Hauptrolle in der Öffentlichkeit, wenn es um das Thema energetische Maßnahmen geht. Als Immobilienbesitzer wirst Du darüber hinaus garantiert auf die Wirtschaftlichkeit achten. Doch auch hier kann die PV punkten, so reduzieren sich in der Regel die Energiekosten, die Nebenkosten bleiben stabiler, Du und Deine Mieter machen sich unabhängiger von Energieerzeugern sowie Preisentwicklungen und Du kannst sogar Zusatzeinnahmen erzielen. Nicht zuletzt steigert sich der am Markt erzielbare Preis Deiner Objekte und Du erhöhst die Attraktivität für potenzielle Mieter. Das Schöne daran: Ebenso wie Modernisierungen allgemein ist auch der Einbau einer Photovoltaik-Anlage Vermietersache. Es steht Dir also frei, entsprechende Maßnahmen umsetzen zu lassen.
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Versorgungsmodell Mieterstrom
Solarpanel auf Deinem Mietobjekt produzieren Strom, der sich selbstverständlich direkt vor Ort verbrauchen lässt – auch durch Deine Mieter. Dieses Modell läuft üblicherweise unter dem Begriff Mieterstrom. Hierbei trittst Du als Vermieter gleichzeitig als Versorger auf und Dein Mieter schließt einen entsprechenden Vertrag mit Dir. Da die Module natürlich nicht den kompletten Verbrauch abdecken, braucht es zudem einen „richtigen“ Versorger, der etwa nachts oder im Winter einspringt. Du schließt also zwei Verträge: einen mit dem Mieter und einen mit dem Versorger. All das wird gefördert, so zahlt der Netzbetreiber einen Mieterstromzuschlag an Dich und zusätzlich erhältst Du noch die klassische Einspeisevergütung für die Überschüsse Deiner Solarmodule. Noch wichtig zu wissen: Es gelten die gleichen gesetzlichen Bestimmungen wie für alle anderen Stromverträge und der Mieterstrom-Preis muss 10 Prozent unter dem jeweiligen Grundversorgungstarif liegen.
Kosten und Umlagemöglichkeiten bei Photovoltaik
Als Verantwortlicher für eine energetische Sanierung bist Du natürlich auch der der Erste, wenn es ums Bezahlen geht. Die Preise für eine Solaranlage ändern sich immer wieder und sie richten sich natürlich nach der Größe, eine Hausnummer kannst Du Dir jedoch merken: Die Kosten für eine größere Dachanlage betragen in der Regel mehr als 20.000 Euro, mit Speicher und Montage kommen auch gerne 50.000 zusammen. Diese Kosten gehen zumeist auf Deine Kappe, allerdings gibt es billige Kredite der KfW und immer wieder legen Länder oder Kommunen Förderprogramme auf. Du solltest daher im Vorfeld recherchieren, welche Angebote in Deiner Region gelten. Ganz anders sieht es bei den monatlichen Kosten aus, viele davon kannst Du als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Dazu gehören etwa die regelmäßigen und laufenden Wartungen, Reparaturen und Versicherungen. Allerdings müssen diese Betriebskosten als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag genannt werden. Mit immocloud hast Du die Möglichkeit, die umlagefähigen Posten ganz einfach in die Abrechnung zu integrieren.
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Wann Deine Mieter Photovoltaik einbauen dürfen
Man kann sie sogar beim Discounter kaufen: Balkonkraftwerke sind absolut en vogue und auch in vielen Mietwohnungen hängen sie am Haus. Wenn nicht gravierende bauliche, technische oder optische Gründe dagegen sprechen, musst Du Deinen Mietern einen solchen Einbau erlauben. Allerdings muss Dich der Mieter um Erlaubnis fragen. Darüber hinaus existieren weitere Einschränkungen. So müssen sich die Solarmodule jederzeit und problemlos zurückbauen lassen und der Mieter muss einen stets ordnungsgemäßen Betrieb der Anlage sicherstellen. Ein Veto kann auch von den Nachbarn kommen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass eine andauernde Blendwirkung als Beeinträchtigung der Bewohner in umliegenden Gebäuden zu werten ist und damit untersagt werten kann. Ebenfalls problematisch kann die Situation bei Eigentümergemeinschaften sein, auch hier gab es bereits diverse Verfahren.
Bürokratie und Steuern bei der Photovoltaik
Erzeugt Deine PV-Anlage Strom und speist sie einen Teil davon in das öffentliche Netz ein, handelst Du automatisch gewerblich. Dadurch entstehen steuerliche Pflichten, Du musst beispielsweise eine Einnahmen-Überschussrechnung und eine Gewinnermittlung anfertigen. Allerdings wurde hier vieles vereinfacht, vor allem Betreiber kleiner Anlagen mit einer Leistung von bis zu 30 Kilowatt-Peak (kWp) profitieren: Diese bleiben komplett steuerfrei. Noch besser: Seit Anfang 2023 fällt auf neue Photovoltaik-Anlagen keine Umsatzsteuer mehr an, Du kannst Dir seitdem den aufwändigen Umweg über den Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung sparen, um die Umsatzsteuer zu sparen. Allerdings sind die Regeln wie üblich recht kompliziert, Du solltest daher einen Fachmann kontaktieren – vor allem, wenn es um eine größere Anlage geht. Ist alles unter Dach und Fach, lassen sich alle Objektdetails Deiner PV-Anlage digital in immocloud hinterlegen, etwa Dokumente und Anträge.
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