Immobilien-Exposé erstellen: Vorlage, Muster und 12 Prompts

Ein gutes Exposé entscheidet, wie viele Anfragen du auf eine Anzeige bekommst und wie passend sie sind. Nur sitzt fast niemand gern vor dem leeren Textfeld. Auf dieser Seite findest du das komplette Exposé-Gerüst zum Ausfüllen, ein vollständiges Muster für eine Mietwohnung, 12 Prompts für die Textarbeit mit KI und die fünf Angaben, deren Fehlen teuer wird. Alles zusammen liegt am Ende als PDF, ohne Anmeldung und ohne E-Mail-Adresse.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und welche Angaben im Einzelfall verpflichtend sind, hängt vom Gebäude und vom vorliegenden Energieausweis ab.

Diese acht Abschnitte gehören in ein Immobilien-Exposé

Ein vollständiges Exposé hat acht Abschnitte, und ihre Reihenfolge folgt der Art, wie Interessenten lesen: zuerst das Objekt, dann die Zahlen, dann der Weg zu dir.

1. Überschrift mit Objekttyp, Zimmerzahl, Fläche und Lage. Der Interessent entscheidet hier, ob er weiterliest.
2. Objektbeschreibung: Was ist das für eine Immobilie, für wen passt sie.
3. Raumaufteilung: Zimmer für Zimmer, mit Flächen, wo du sie kennst.
4. Ausstattung: Böden, Bad, Küche, Heizung, Stellplatz, Keller, Balkon.
5. Lage: Verkehrsanbindung, Einkauf, Schulen, Ärzte. Konkret statt „gute Infrastruktur“.
6. Kosten: Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Heizkosten, Kaution.
7. Pflichtangaben aus dem Energieausweis, wenn einer vorliegt. Dazu der nächste Abschnitt.
8. Kontakt und nächster Schritt: Wie und wann Interessenten dich erreichen.

Zwei Abschnitte werden regelmäßig zu dünn. Bei der Lage schreiben viele „ruhig gelegen, gute Anbindung“, was für fast jede Adresse gilt und deshalb nichts sagt. Nenne die Linie, die Fahrzeit, den Namen des Supermarkts. Bei den Kosten fehlt oft die Nebenkostenvorauszahlung, und das erzeugt Rückfragen, die du sonst einzeln beantwortest.

In immocloud liegen diese Angaben bereits an der Immobilie: Flächen, Ausstattungsmerkmale, Mietkonditionen und die Dokumente zum Objekt. Du füllst das Exposé also nicht aus dem Gedächtnis, sondern aus dem Datensatz, den du für die Verwaltung sowieso pflegst.

Die fünf Pflichtangaben, deren Fehlen zehntausend Euro kosten kann

Wenn zum Zeitpunkt deiner Anzeige ein Energieausweis vorliegt, musst du fünf Angaben in die Anzeige aufnehmen. Das steht in § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), das seit dem 29. Juli 2026 gilt und das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt.

Bei einem Wohngebäude, und dazu zählt das Haus, in dem deine Mietwohnung liegt, sind es diese fünf:

Alle fünf Werte übernimmst du wörtlich aus dem Ausweis. Du rechnest nichts um und schätzt nichts.

Wer verpflichtet ist: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler, wenn eine dieser Personen die Veröffentlichung verantwortet. Inserierst du selbst, bist du es selbst. Die Pflicht gilt für Anzeigen in kommerziellen Medien, also für die üblichen Portale.

Was passiert, wenn die Angaben fehlen: Nach § 108 Absatz 1 Nummer 21 GModG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, dass die Anzeige die Pflichtangaben enthält. Die Geldbuße reicht in diesen Fällen nach § 108 Absatz 2 Nummer 2 bis zu zehntausend Euro. Das Verschulden ist also Voraussetzung, und schlichtes Vergessen erfüllt die Schwelle der Leichtfertigkeit in der Regel.

Zwei Sonderfälle: Bei Nichtwohngebäuden sind Wärme und Strom getrennt anzugeben. Für alte Ausweise, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, gelten die Übergangsregeln des § 112.

Die Werte deines Energieausweises gehören zu den Objektdaten. In immocloud hinterlegst du das Dokument an der Immobilie, damit es bei der nächsten Anzeige nicht wieder gesucht werden muss.

Die Exposé-Vorlage zum Ausfüllen

Die Vorlage im PDF ist das Gerüst aus den acht Abschnitten, mit Platzhaltern in eckigen Klammern und der Pflichtangaben-Zeile an der richtigen Stelle. Du füllst die Klammern und der Text steht.

So sieht der Anfang aus:

[OBJEKTTYP] mit [ZIMMERZAHL] Zimmern und [FLÄCHE] m² in [ORT], [STADTTEIL]

OBJEKTBESCHREIBUNG
[Zwei bis drei Sätze: Was ist das für eine Immobilie, für wen passt sie,
was ist ihr auffälligstes Merkmal.]

RAUMAUFTEILUNG
[Zimmer für Zimmer, mit Fläche wo bekannt.]

AUSSTATTUNG
Böden: [ANGABE] · Bad: [ANGABE] · Küche: [ANGABE]
Heizung: [ANGABE] · Außenbereich: [ANGABE] · Stellplatz: [ANGABE]

LAGE
[Konkret: Linie und Fahrzeit zum Zentrum, Einkauf, Schule, Arzt.]

KOSTEN
Kaltmiete: [BETRAG] € · Nebenkosten: [BETRAG] € · Heizkosten: [BETRAG] €
Kaution: [BETRAG] €

ENERGIEAUSWEIS (Pflichtangaben)
Art: [Energiebedarfsausweis / Energieverbrauchsausweis]
Endenergie[bedarf/verbrauch]: [WERT] · Energieträger Heizung: [ANGABE]
Baujahr: [JAHR] · Energieeffizienzklasse: [KLASSE]

KONTAKT
[Wie und wann Interessenten dich erreichen.]

Im PDF liegt dieses Gerüst zweimal: einmal für die Mietwohnung, einmal für das Haus. Die Unterschiede sind klein, aber sie sitzen an den Stellen, die man beim Umschreiben übersieht, etwa Grundstücksfläche, Anzahl der Etagen und Garten statt Balkon.

Exposé-Texte mit KI schreiben: die Prompts

KI übernimmt die Formulierungsarbeit, nicht die Faktenarbeit. Du lieferst die Objektdaten. Das Modell macht daraus Sätze. Umgekehrt funktioniert es nicht: Wer ein Modell nach Angaben fragt, die es nicht hat, bekommt plausibel klingende Erfindungen. Wo KI in der Verwaltung sonst noch trägt, steht in unserem Überblick zu KI in der Immobilienbranche.

Was einen brauchbaren Prompt ausmacht

Ein guter Exposé-Prompt hat vier Teile:

1. Die Aufgabe, in einem Satz und ohne Umschweife.
2. Die Objektdaten, als Liste. Je vollständiger, desto weniger erfindet das Modell.
3. Den Ton und die Länge, konkret benannt.
4. Die Grenze: was das Modell nicht tun soll.

Punkt 4 ist der, den fast alle weglassen, und er entscheidet über die Nacharbeit. Ein Satz wie „Erfinde keine Angaben, die nicht in der Liste stehen. Schreibe stattdessen in eckigen Klammern, welche Angabe fehlt“ spart dir das Suchen nach falschen Details.

Umfangreiche Rollenzuweisungen brauchst du dagegen kaum noch. Anthropic hält in seinen Empfehlungen zum Prompting fest, dass moderne Modelle so weit sind, dass schwere Rollenvorgaben oft unnötig sind. Kontext schlägt Rolle.

Prompt 1: Objektbeschreibung aus Stichpunkten

Schreibe die Objektbeschreibung für ein Vermietungs-Exposé.

Objektdaten:
- Objekttyp: [z. B. 3-Zimmer-Wohnung, 2. OG]
- Fläche: [z. B. 74 m²]
- Zimmer: [z. B. Wohnzimmer, 2 Schlafzimmer, Küche, Bad]
- Ausstattung: [z. B. Parkett, Wanne und Dusche, Einbauküche 2023]
- Besonderheit: [z. B. Südbalkon]
- Zielgruppe: [z. B. Paare, kleine Familien]

Ton: sachlich und einladend, keine Superlative.
Länge: 90 bis 120 Wörter.
Grenze: Erfinde keine Angaben, die oben nicht stehen. Fehlt etwas
Wichtiges, schreibe [FEHLT: …] an die Stelle.

Warum das funktioniert: Die Stichpunkte liefern die Fakten, und die Längenangabe verhindert Textwüsten. Entscheidend ist die Grenzzeile: sie zwingt das Modell, Lücken zu benennen statt sie zu füllen.

Prompt 2: Lagebeschreibung ohne Floskeln

Schreibe den Abschnitt "Lage" für ein Vermietungs-Exposé.

Adresse/Stadtteil: [ANGABE]
Diese Angaben sind belegt und dürfen verwendet werden:
- ÖPNV: [z. B. Straßenbahn Linie 4, 6 Minuten zu Fuß, 15 Minuten zum Hauptbahnhof]
- Einkauf: [z. B. Supermarkt 300 m]
- Schule/Kita: [ANGABE]
- Sonstiges: [ANGABE]

Ton: konkret und nüchtern.
Länge: 60 bis 90 Wörter.
Grenze: Nutze ausschließlich die Angaben oben. Formuliere keine
Bewertungen wie "begehrt", "gefragt" oder "hochwertig". Ergänze keine
Sehenswürdigkeiten, Gewässer, Parks oder Entfernungen aus eigenem Wissen.

Warum die letzte Zeile so ausführlich ist: Genau hier erfinden Modelle am liebsten. Der Prüf-Prompt gegen erfundene Angaben (Prompt 11) findet solche Zusätze im fertigen Text.

Prompt 3: Anzeigentitel in Varianten

Formuliere 5 Varianten für den Titel einer Vermietungsanzeige.

Objekt: [OBJEKTTYP] mit [ZIMMERZAHL] Zimmern, [FLÄCHE] m², in [ORT], [STADTTEIL]
Auffälligstes Merkmal: [ANGABE]

Vorgaben:
- maximal 80 Zeichen
- Objekttyp, Zimmerzahl, Fläche und Lage müssen erkennbar sein
- keine Ausrufezeichen, kein "exklusiv", kein "Traumwohnung"
- eine Variante sachlich, eine mit dem Merkmal zuerst

Warum fünf Varianten: Der Titel entscheidet, ob jemand die Anzeige überhaupt öffnet. Fünf Vorschläge nebeneinander zeigen schneller als ein einzelner, welche Reihenfolge der Angaben trägt. 80 Zeichen sind ein sicherer Startwert; die tatsächliche Grenze prüfst du im Portal.

Die übrigen neun Prompts liegen im PDF. Sie decken ab: Ausstattungsliste in Fließtext, Zielgruppen-Anpassung eines fertigen Textes, Kürzen auf Portal-Zeichengrenzen, Kostenübersicht formulieren, Kontaktabschluss, Umschreiben von Verkauf auf Vermietung, Prüf-Prompt gegen Floskeln, Prüf-Prompt gegen erfundene Angaben und die Übersetzung ins Englische für internationale Interessenten.

Für die Aufgaben neben der Vermietung, wie Mieterkommunikation, Nebenkosten, Handwerker, liegen 25 weitere Prompts in unserer Prompt-Bibliothek.

Muster-Exposé für eine 2-Zimmer-Wohnung

So sieht ein vollständiges Exposé aus, das mit Prompt 1 und 2 entstanden ist. Die Objektdaten sind ein Beispiel, die Struktur ist die aus der Vorlage.

2-Zimmer-Wohnung mit Garten, 80 m², Köln-Ehrenfeld

Objektbeschreibung
Diese 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss verteilt sich auf 80 Quadratmeter und hat einen eigenen Garten. Der Schnitt passt für Paare und kleine Familien, die Außenfläche ohne eigenes Haus suchen.

Raumaufteilung
Wohnzimmer mit Zugang zum Garten, ein Schlafzimmer, eine separate Küche mit Platz für einen Esstisch, Bad mit Fenster.

Ausstattung
Böden: Parkett in beiden Zimmern, Fliesen in Küche und Bad · Bad: Dusche, Fenster · Küche: separat, Anschlüsse vorhanden · Heizung: Gas-Zentralheizung · Außenbereich: privater Garten, etwa 60 m² · Stellplatz: nein

Lage
Köln-Ehrenfeld. Die Straßenbahn Linie 3 hält 5 Minuten zu Fuß entfernt und fährt in 12 Minuten zum Neumarkt. Supermarkt und Bäckerei liegen in 300 Metern, eine Grundschule in 700 Metern.

Kosten
Kaltmiete 940 € · Nebenkostenvorauszahlung 180 € · Heizkostenvorauszahlung 90 € · Kaution 2.820 €

Energieausweis (Pflichtangaben)
Art: Energieverbrauchsausweis · Endenergieverbrauch: 118 kWh/(m²·a) · Energieträger Heizung: Erdgas · Baujahr: 1962 · Energieeffizienzklasse: D

Kontakt
Anfragen bitte über das Portal. Besichtigungen samstags, Termine nach Absprache.

Zwei Dinge sind hier bewusst so: Der Abschnitt Lage nennt Linien, Minuten und Meter statt „gute Anbindung“. Und die Pflichtangaben stehen als eigener Block, damit beim Übertragen in das Portal keine Zeile verloren geht.

Was du vor dem Veröffentlichen prüfst

Jeden KI-Text gegen die Objektdaten prüfen, Satz für Satz. Modelle füllen Lücken mit dem, was statistisch passt und können halluzinieren.

Deine Prüfliste vor dem Hochladen:

• Flächen und Zimmerzahl stimmen mit dem Grundriss überein
• Alle Kosten genannt: Kaltmiete, Nebenkosten, Heizkosten, Kaution
• Die fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis sind vollständig und wörtlich übernommen
• Keine erfundenen Orte, Gewässer, Entfernungen oder Einrichtungen, die niemand geliefert hat
• Keine Bewertungen ohne Grundlage: „begehrt“, „exklusiv“, „hochwertig“ raus
• Keine Zusagen, die du nicht halten kannst, etwa zu Renovierungen oder Einzugsterminen
• Ausstattung beschreibt den Ist-Zustand, nicht den geplanten
• Fotos zeigen dasselbe Objekt, das der Text beschreibt

Der letzte Punkt klingt banal, sorgt aber beim Besichtigungstermin für die unangenehmsten Gespräche.

Die Prüfliste liegt im PDF als eigene Seite zum Abhaken. In immocloud hast du die Vergleichswerte dafür an einer Stelle: Flächen, Mietkonditionen und die Dokumente stehen an der Einheit, du prüfst also gegen deine eigenen Daten statt gegen eine alte Anzeige.

Vom fertigen Exposé zur Anzeige bei ImmoScout24

Der fertige Text geht aus immocloud heraus an ImmoScout24. Ausgangspunkt ist die Einheit, aus der die Anzeige entsteht, und die Übergabe läuft Schritt für Schritt.

Einmalig verknüpfst du beide Konten: in immocloud unter Einstellungen → Exposés auf „Berechtigung erteilen“ klicken, bei ImmoScout24 anmelden und die Verknüpfung bestätigen. Ein eigenes ImmoScout24-Konto ist dafür zwingend erforderlich.

Danach sind es fünf Schritte:

1. Fotos hochladen, in der Einheit unter Ändern → Fotos. Diese Bilder bekommst du später zur Übertragung angeboten.
2. „IS24 Exposé erstellen“ oben in der Einheit anklicken und angeben, ob die Adresse sichtbar sein soll.
3. Mietangaben eintragen: Kaltmiete, Mietbeginn und gegebenenfalls die Kaution.
4. Beschreibung einsetzen. Hier landet der Text, den du mit der Vorlage und den Prompts geschrieben hast.
5. Fotos bestätigen. Du wirst zu ImmoScout24 weitergeleitet, wo die Angaben aus immocloud schon übernommen sind. Dort ergänzt du bei Bedarf weitere Felder und veröffentlichst die Anzeige.

Den vollständigen Ablauf mit allen Zwischenschritten beschreibt der Helpcenter-Artikel Exposé bei ImmoScout24 veröffentlichen.

Der Nutzen liegt weniger im ersten Inserat als in der Anschlussvermietung. Kündigt ein Mieter, stehen die Daten und Fotos der Einheit schon da und du füllst nur die Vorlage nach.

Alle Vorlagen und Prompts als PDF

Das PDF enthält alles von dieser Seite in einer Datei, ohne Anmeldung und ohne E-Mail-Adresse:

• Die Exposé-Vorlage zum Ausfüllen, in zwei Fassungen: Mietwohnung und Haus
• 12 Prompts für die Textarbeit, jeder mit Zweck, kopierfertigem Block, Platzhaltern und Prüfhinweis
• Die Prüfliste vor dem Veröffentlichen, als Seite zum Abhaken
• Die fünf Pflichtangaben mit Fundstelle im Energieausweis

Das PDF reicht für das Exposé. Wer die Objektdaten, die Dokumente und den Weg zur Anzeige an einer Stelle halten will, kann immocloud 45 Tage kostenlos testen, ohne Zahlungsdaten.