Staffelmietverträge mit festgelegten Mieterhöhungen sind zwar schon länger gebräuchlich, erst in letzter Zeit erfahren Sie dank Inflation & Co. jedoch mehr Aufmerksamkeit. Was ist dran am Hype um Staffelmietverträge?
Planungssicherheit finden nicht nur Unternehmen oder der Staat gut, auch viele Vermieter freuen sich über eindeutige Perspektiven für die eigenen Finanzen. Einen Strich durch diese Rechnung macht jedoch die aktuell hohe Inflation, sie drückt auf die bisher existierenden Margen. So verwundert es kaum, dass die Staffelmiete eine zunehmende Rolle spielt in den Gedankenspielen vieler Eigentümer. Sie sorgt für finanzielle Sicherheit, weil sie zukünftige Preissteigerungen bereits heute mit einpreist. Bei vielen Mietern stößt sie dagegen auf wenig Gegenliebe. Denn schwarz auf weiß im Mietvertrag verzeichnete Mieterhöhungen werden in der Regel nicht gerne gesehen. Doch angesichts der immer noch bestehenden Wohnraumknappheit ist es vielerorts kein Problem, trotzdem Mieter zu finden.
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Vorgezeichnetes Einnahmeplus
Das Prinzip hinter einem Staffelmietvertrag ist ganz einfach: Du legst die Mieterhöhungen für bestimmte Zeitpunkte in der Zukunft bereits im Mietvertrag fest. Dadurch steigt die Miete schrittweise und in zuvor bekannten Schritten. Eine Staffelmiete darfst Du übrigens bei befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen vereinbaren. Damit schaffst Du einerseits Planungssicherheit, andererseits kannst Du mit Hilfe einer cleveren Staffelung dafür sorgen, dass Du ein Stück über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegst. Allerdings gelten selbstverständlich auch in diesem Bereich klare Regeln, Du darfst keine Fantasiepreise vereinbaren. Das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und diverse Gerichtsurteile legen beispielsweise fest:
- Die Mieterhöhungen musst Du exakt im Mietvertrag festschreiben – und zwar sowohl den jeweils geltenden Geldbetrag, als auch den Zeitpunkt der Erhöhung.
- Du musst immer feste Werte angeben, prozentuale Werte sind nicht statthaft.
- Die einzelnen Erhöhungen dürfen unterschiedlich hoch ausfallen.
- Du darfst pro Jahr nur einmal erhöhen.
- Gilt die Mietpreisbremse, darf die jeweils geltende Staffel nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Bei Wohnungsknappheit darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen innerhalb von drei Jahren.
Von diesen Einschränkungen abgesehen, bist Du also recht frei bei der Festlegung der Staffeln. In Gebieten ohne Mietpreisbremse und Wohnungsknappheit, darfst Du innerhalb von drei Jahren auch um mehr als 20 Prozent erhöhen. Allerdings ist auch hier Ende, wenn Mietwucher festgestellt wird. Mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt als Straftatbestand. Die Staffelmiete über das Mietmanagement in immocloud anzulegen, ist übrigens kein Problem.
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Staffelmietvertrag und Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse besagt, dass die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Regel gilt bauch bei Staffelmietverträgen. Allerdings lässt sich die örtliche Mietentwicklung nicht genau vorhersehen, Vermieter können die Staffel nicht von vorneherein daran anpassen. Die Regelung besagt, dass im Zweifelsfall nur eine mögliche Differenz zwischen Staffelmiete und ortsüblicher Vergleichsmiete gekappt wird. Die restliche Erhöhung ist statthaft. Du kannst die einzelnen Schritte daher ruhig höher ansetzen, als die erwarteten Mietpreissteigerungen. Damit bist Du auf der sicheren Seite und Deine Mieteinnahmen bewegen sich immer auf dem bestmöglichen Niveau.
Weitere Mieterhöhungen sind ausgeschlossen
Der große Nachteil der Staffelmiete: während der Laufzeit des Staffelmietvertrags sind weitere Mieterhöhungen untersagt. Diese Regel gilt sogar nach kostspieligen Modernisierungen. Ausnahmen darfst Du nur dann machen, wenn es um die Erhöhung der Betriebskosten geht. Beispiele sind Mehrkosten bei der Grundsteuer oder bei den Müllgebühren. Ebenso gelten staatlich vorgeschriebene Maßnahmen als Ausnahmen.
Allerdings muss diese Möglichkeit ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Nach Ablauf der Staffelungszeit gelten wieder die üblichen Regeln für Mietanpassungen. So darfst Du die Miete danach bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – sofern sie nicht ohnehin auf diesem Niveau liegt. Ebenso darfs Du dann wieder Modernisierungsmieterhöhungen durchführen.
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Mieterhöhung vergessen?
Üblicherweise vereinbaren Mieter Daueraufträge mit ihrer Bank, sodass die Miete jeden Monat pünktlich bei Dir eingeht. Bei einem jährlichen Automatismus kann man jedoch auch mal die Erhöhung vergessen. Das muss gar kein böser Wille sein. Deshalb solltest Du zu Beginn jeder Staffel darauf achten, ob der neue Mietpreis eingeht. Allerdings liegt die Erhöhung in der Verantwortung des Mieters und bei Vergessen entsteht ein Mietrückstand. Du musst nicht gesondert über eine anstehende Erhöhung informieren, erst bei Mietrückständen solltest Du vorstellig werden. Bei der Überprüfung der korrekten Eingänge kann Dich immocloud unterstützen, eine Staffelmiete lässt sich direkt zum jeweiligen Mietvertrag eintragen. Sie erhöht sich dann automatisch zum angegebenen Datum und Du kannst direkt kontrollieren, ob alles seine Richtigkeit hat. Die Software von immocloud zeigt Dir bei nicht vollständiger Zahlung direkt an, dass ein Mietrückstand vorliegt.
Einseitiger Kündigungsverzicht möglich
Die Kündigungsregeln bei Mietverträgen fallen in Deutschland häufig zugunsten der Mieter aus. So dürfen diese zwar bei Beachtung der Fristen jederzeit kündigen, ihr Vermieter dagegen nur in begrenzten Ausnahmefällen wie etwa bei Eigenbedarf. Bist Du an langfristigen Mietern interessiert, bietet der Staffelmietvertrag eine interessante Option. So darfst Du einen einseitigen Kündigungsausschluss für die Mieter vereinbaren. Mit Unterschrift unter den Staffelmietvertrag erklären sie sich bereit, bis zu vier Jahre lang nicht zu kündigen. Allerdings gilt diese Regel nur in Bezug auf das ordentliche Kündigungsrecht. Eine außerordentliche Kündigung aus berechtigtem Interesse ist jederzeit möglich. Interessant für Dich: Als Vermieter darfst Du die Wohnung in dieser Zeit weiterhin kündigen – natürlich unter Beachtung der geltenden Einschränkungen.
