Du möchtest deinem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, weil du die Wohnung selbst brauchst oder ein Familienmitglied einziehen soll? Das ist möglich, aber das Gesetz stellt klare Hürden auf. Schon ein Formfehler oder eine zu dünne Begründung kann die ganze Kündigung kippen und dich im schlimmsten Fall Schadensersatz kosten. In diesem Ratgeber erfährst du, wann eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist, welche Fristen gelten, wie du korrekt kündigst und welche Fehler du unbedingt vermeiden solltest.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB heißt: Du darfst kündigen, wenn du die Wohnung für dich, deine Familienangehörigen oder Angehörige deines Haushalts benötigst, und das mit nachvollziehbaren Gründen.
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Eigenbedarf konkret begründen. Fehlt die Begründung, ist sie unwirksam.
- Die Kündigungsfrist beträgt 3, 6 oder 9 Monate, gestaffelt nach der Wohndauer deines Mieters.
- Nach dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung greift oft eine Sperrfrist von 3 bis 10 Jahren, bevor du Eigenbedarf anmelden darfst.
- Der Mieter kann bei besonderer Härte widersprechen (Sozialklausel, § 574 BGB).
- Vorgetäuschter Eigenbedarf macht dich schadensersatzpflichtig. Der Eigenbedarf muss echt sein.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick zur Rechtslage (Stand: Juni 2026) und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei einer konkreten Kündigung solltest du im Zweifel anwaltlichen Rat einholen.
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Eine Eigenbedarfskündigung ist die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses, weil der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder eine begünstigte Person benötigt. Die Rechtsgrundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Eigenbedarf gilt dort als „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Entscheidend ist das Wort „benötigt“. Ein bloßer Wunsch reicht nicht. Du brauchst vernünftige und nachvollziehbare Gründe, warum gerade diese Wohnung für die genannte Person gebraucht wird. Ein Beispiel: Deine Tochter beginnt ein Studium am Ort der Wohnung und soll dort einziehen. Das ist ein klassischer, anerkannter Grund. „Ich hätte die Wohnung gern wieder selbst, irgendwann“ ist es nicht.
Wichtig zur Abgrenzung: Eigenbedarf ist eine ordentliche Kündigung mit Frist, keine fristlose Kündigung. Das Mietverhältnis endet also nicht sofort, sondern nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.
Wer darf Eigenbedarf anmelden?
Eigenbedarf darfst du nur für einen klar abgegrenzten Personenkreis geltend machen: für dich selbst, für deine Familienangehörigen und für Angehörige deines Haushalts. Wer dazu zählt, hat die Rechtsprechung über die Jahre konkretisiert.
Diese Personen zählen zum berechtigten Kreis
- Du selbst als Vermieter.
- Verwandte in gerader Linie: Kinder, Eltern, Großeltern, Enkel.
- Verwandte der Seitenlinie bis zum dritten Grad: Geschwister sowie Nichten und Neffen. Für diesen Kreis musst du keine besonders enge persönliche Bindung nachweisen.
- Verschwägerte bis zum zweiten Grad, etwa Schwiegereltern oder Schwager und Schwägerin.
- Angehörige deines Haushalts: zum Beispiel der Lebensgefährte oder die Lebensgefährtin bei einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt, Stief- und Pflegekinder sowie unter Umständen eine Pflegekraft, die tatsächlich einziehen und dich oder einen Angehörigen pflegen soll.
Für wen Eigenbedarf nicht gilt
- Entferntere Verwandte wie Cousins und Cousinen (vierter Grad) zählen nicht dazu, selbst bei engem Kontakt.
- Eine GmbH oder AG kann keinen Eigenbedarf anmelden, auch nicht für ihre Gesellschafter oder Mitarbeiter. Eigenbedarf setzt eine natürliche Person voraus.
- Ausnahme GbR: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger geltend machen.
Voraussetzungen und zulässige Gründe für Eigenbedarf
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft, konkret und nachvollziehbar ist. Du musst darlegen können, welche Person aus welchem Grund in die Wohnung einziehen soll.
Typische anerkannte Gründe
- Ein Familienmitglied gründet einen eigenen Hausstand, etwa das volljährig gewordene Kind.
- Du selbst möchtest aus beruflichen oder familiären Gründen an den Ort der Wohnung ziehen.
- Ein pflegebedürftiger Angehöriger soll in deine Nähe ziehen, oder eine Pflegekraft soll einziehen.
- Die Wohnung soll teilweise selbst genutzt werden, zum Beispiel als Wohnsitz mit häuslichem Arbeitszimmer.
Welche Gründe nicht ausreichen
- Ein vager Wunsch ohne konkrete Person oder ohne konkretes Nutzungskonzept.
- Reine Renditeüberlegungen, etwa um die Wohnung anschließend teurer zu vermieten. Das ist kein Eigenbedarf.
- Ein Eigenbedarf, den du beim Abschluss des Mietvertrags bereits absehen konntest, aber nicht offengelegt hast. Hier kann der Vorwurf des Rechtsmissbrauchs entstehen.
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf richtet sich nach § 573c BGB und hängt davon ab, wie lange der Mieter schon in der Wohnung wohnt. Je länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist die Frist.
| Wohndauer des Mieters | Kündigungsfrist |
|---|---|
| weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis unter 8 Jahre | 6 Monate |
| ab 8 Jahre | 9 Monate |
Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, nicht das Datum auf dem Schreiben.
Rechenbeispiel: Dein Mieter wohnt seit 6 Jahren in der Wohnung, es gilt also eine Frist von 6 Monaten. Geht die Kündigung dem Mieter bis zum dritten Werktag im März zu, endet das Mietverhältnis zum 30. September. Geht sie erst am 5. März zu, verschiebt sich das Ende auf den 31. Oktober.
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Fristen und Nachweise im Griff behalten
Damit du im Streitfall den richtigen Fristbeginn belegen kannst, sollten Mietbeginn, Vertrag und der Nachweis über den Zugang der Kündigung sauber dokumentiert sein. In der Mietverwaltung von immocloud verwaltest du deine Mietverhältnisse mit allen Eckdaten an einem Ort, und im Dokumentenmanagement legst du Vertrag und Korrespondenz strukturiert und griffbereit ab.
Eigenbedarf nach Kauf: die Sperrfrist beachten
Wer eine vermietete Wohnung kauft, kann nicht sofort Eigenbedarf anmelden. Zwar tritt der Käufer nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) in den bestehenden Mietvertrag ein und übernimmt damit auch das Kündigungsrecht. Wurde die Wohnung aber während des laufenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft, greift die Sperrfrist nach § 577a BGB.
In dieser Zeit darf sich der Erwerber nicht auf Eigenbedarf berufen. Die Sperrfrist beträgt:
- mindestens 3 Jahre ab dem Verkauf,
- bis zu 10 Jahre in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wenn das jeweilige Bundesland eine entsprechende Verordnung erlassen hat (zum Beispiel in vielen Großstädten).
Prüfe also vor einem Kauf genau, ob für die Wohnung eine verlängerte Sperrfrist gilt. Andernfalls planst du mit einem Einzugstermin, der rechtlich noch gar nicht möglich ist.
So kündigst du korrekt wegen Eigenbedarfs
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann wirksam, wenn sie formal sauber ist und den Eigenbedarf konkret begründet. Halte dich an diese Punkte, dann steht das Schreiben auf festem Grund.
Pflichtinhalte des Kündigungsschreibens
Musterformulierung als Orientierung
So kann der Kern eines Kündigungsschreibens aussehen (Beispieltext, an deine Situation anzupassen):
Sehr geehrte/r [Name des Mieters],
hiermit kündige ich das zwischen uns bestehende Mietverhältnis über die Wohnung [vollständige Anschrift, Lage im Haus] ordentlich wegen Eigenbedarfs zum [Beendigungsdatum], hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.
Ich benötige die Wohnung für [Name und Verhältnis der begünstigten Person, z. B. „meine Tochter“]. Grund ist [konkreter Grund, z. B. „der Beginn ihres Studiums in dieser Stadt zum Wintersemester; sie benötigt eine eigene Wohnung in Hochschulnähe“].
Ich weise Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie eine besondere Härte bedeuten würde.
[Ort, Datum, eigenhändige Unterschrift aller Vermieter]
Bitte verstehe diesen Text als Orientierung, nicht als fertige Vorlage für jeden Fall. Die Begründung ist der heikelste Teil und sollte deine konkrete Situation genau abbilden.
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Risiken und häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung
Die meisten Eigenbedarfskündigungen scheitern nicht am Grund, sondern an vermeidbaren Fehlern. Diese drei Punkte führen besonders oft zu Ärger.
Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz
Wenn du Eigenbedarf nur vorschiebst, um den Mieter loszuwerden, handelst du rechtsmissbräuchlich und machst dich schadensersatzpflichtig (§ 280 BGB). Ersetzen musst du dann zum Beispiel Umzugs- und Maklerkosten des Mieters sowie die Mehrkosten einer vergleichbaren Ersatzwohnung. Ein typisches Warnsignal für Gerichte: Der angekündigte Eigennutzer zieht nach dem Auszug des Mieters gar nicht ein. Der Eigenbedarf muss also echt sein und umgesetzt werden.
Die Anbietpflicht: was heute wirklich gilt
Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder derselben Anlage frei, solltest du sie dem gekündigten Mieter anbieten. Achtung, hier liegen viele ältere Ratgeber falsch: Eine Verletzung dieser Anbietpflicht macht die ansonsten berechtigte Eigenbedarfskündigung heute nicht mehr unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat seine frühere Linie aufgegeben. Die Folge eines Verstoßes ist seitdem nur noch ein Schadensersatzanspruch des Mieters in Geld, nicht das Scheitern der Kündigung.
Wenn der Eigenbedarf später wegfällt
Fällt der Eigenbedarf weg, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist, etwa weil die begünstigte Person doch nicht einzieht, musst du den Mieter darüber informieren. Tust du das nicht, riskierst du die Unwirksamkeit der Kündigung und Schadensersatz. Fällt der Bedarf erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weg, besteht diese Mitteilungspflicht nicht mehr.
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Rechte des Mieters: Widerspruch und Härtefall
Mieter sind einer Eigenbedarfskündigung nicht schutzlos ausgeliefert. Über die sogenannte Sozialklausel (§ 574 BGB) können sie der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung deiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist.
Typische Härtegründe sind:
- hohes Alter oder Krankheit und Gebrechlichkeit,
- eine Schwangerschaft,
- eine sehr lange Mietdauer und starke Verwurzelung im Wohnumfeld,
- fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.
Den Widerspruch muss der Mieter in Textform erklären, und zwar spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses (§ 574b BGB). Hast du als Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Mieter auch noch später widersprechen.
Wichtig für deine Erwartung: Ein Widerspruch stoppt die Kündigung nicht automatisch. Die Härte wird gegen dein Interesse abgewogen, und die Gerichte legen eine „besondere Härte“ eher streng aus. Oft führt ein erfolgreicher Widerspruch nur zu einer befristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Wie lange gilt eine Eigenbedarfskündigung, und wie lange musst du selbst nutzen?
Eine wirksame Eigenbedarfskündigung beendet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, musst du eine Räumungsklage erheben. Die zwangsweise Räumung erfolgt anschließend durch den Gerichtsvollzieher auf Basis eines vollstreckbaren Urteils.
Eine feste gesetzliche Mindestdauer, wie lange die begünstigte Person danach in der Wohnung wohnen muss, gibt es nicht. Der entscheidende Punkt ist die Ernsthaftigkeit: Ziehst du oder dein Angehöriger gar nicht erst ein oder direkt wieder aus und vermietest oder verkaufst die Wohnung kurz darauf, kann das den Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf begründen, mit den oben beschriebenen Schadensersatzfolgen. Plane den Eigenbedarf also nur, wenn die Selbstnutzung tatsächlich gewollt und auf Dauer angelegt ist.
Gibt es 2026 ein neues Gesetz zum Eigenbedarf?
Nein. Stand Juni 2026 gibt es kein neues oder konkret geplantes Gesetz, das die Eigenbedarfskündigung ändert. Es gibt zwar eine Mietrechtsreform 2026, die das Bundeskabinett im April 2026 auf den Weg gebracht hat. Diese betrifft jedoch Themen wie die Mietpreisbremse, Indexmieten, möblierte Vermietung und Kurzzeitvermietung. Der Eigenbedarf nach § 573 BGB ist davon nicht erfasst, und das Gesetz ist zudem noch nicht in Kraft.
Fazit
Eine Eigenbedarfskündigung ist ein wirksames Mittel, wenn du deine Wohnung wirklich selbst oder für einen Angehörigen brauchst, aber sie verzeiht keine handwerklichen Fehler. Begründe den Eigenbedarf konkret, beachte die richtige Frist, halte die Schriftform ein und mache den Eigenbedarf nur geltend, wenn er echt ist. Dann hast du die wichtigsten Voraussetzungen erfüllt. Wer seine Mietverhältnisse und Dokumente von Anfang an strukturiert verwaltet, hat im Ernstfall alle Nachweise griffbereit.
FAQ
Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung ist die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses, weil der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familie oder seinen Haushalt benötigt. Rechtsgrundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Nutzungswunsch muss konkret und nachvollziehbar sein.
Eigenbedarf gilt für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts. Dazu zählen unter anderem Kinder, Eltern, Geschwister sowie Nichten und Neffen. Eine GmbH oder AG kann keinen Eigenbedarf geltend machen.
Die Frist beträgt 3 Monate bei einer Wohndauer unter 5 Jahren, 6 Monate bei 5 bis unter 8 Jahren und 9 Monate ab 8 Jahren. Maßgeblich ist der Zugang der Kündigung beim Mieter.
Ja. Du musst konkret angeben, für welche Person und aus welchem Grund du die Wohnung benötigst (§ 573 Abs. 3 BGB). Ohne ausreichende Begründung ist die Kündigung unwirksam.
In der Regel nicht sofort. Der Käufer tritt zwar in den Mietvertrag ein, aber bei einer umgewandelten Eigentumswohnung gilt eine Sperrfrist von 3 bis zu 10 Jahren, in der kein Eigenbedarf geltend gemacht werden darf.
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine besondere Härte bedeutet (Sozialklausel, § 574 BGB). Härtegründe sind etwa hohes Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss in Textform und spätestens zwei Monate vor Ende erfolgen.
Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, macht sich schadensersatzpflichtig. Der Vermieter muss dem Mieter dann etwa Umzugs- und Maklerkosten sowie eine eventuelle Mehrmiete ersetzen. Der Eigenbedarf muss real sein und tatsächlich umgesetzt werden.
Nein, nicht mehr. Wird im Haus eine vergleichbare Wohnung frei, sollte der Vermieter sie anbieten. Tut er das nicht, führt das heute nur noch zu einem Schadensersatzanspruch, nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.
Nein. Die Mietrechtsreform 2026 betrifft den Eigenbedarf nicht und ist zudem noch nicht in Kraft. Die geltenden Regeln zur Eigenbedarfskündigung bleiben unverändert.
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