Was darf im Mietvertrag stehen? Die wichtigsten Regelungen für Vermieter

Ein Mietverhältnis läuft im Schnitt viele Jahre. Der Vertrag dahinter wird oft in einer Stunde aufgesetzt. Genau hier entstehen die Fehler, die dich später Geld kosten: unklare Angaben, zu weit gefasste Klauseln, fehlende Regelungen. Vor Gericht kippt dann nicht der Mietvertrag als Ganzes, sondern genau die Klausel, auf die du dich verlässt. In diesem Beitrag zeigen wir dir, welche Regelungen in den Mietvertrag gehören, welche Klauseln unwirksam sind und wie du die häufigsten Fehler vermeidest. Grundlage sind unser Vermieter-Webinar mit zwei Rechtsanwältinnen und über 90 echte Fragen von Vermietern.

Fachlicher Input für diesen Beitrag: Marina Badelt und Lena-Maria Brandl, Rechtsanwältinnen der Kanzlei Redonis mit Schwerpunkt Immobilienrecht. Der Artikel gibt dir eine fundierte Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Rechtsberatung. Stand: Juni 2026.

Webinar: Wichtige Regelungen im Mietvertrag

Unwirksame Klauseln, falsch angelegte Kaution, pauschale Haustierverbote: Im Mietvertrag entscheiden Details darüber, ob du im Streitfall recht bekommst oder zahlst. Die Rechtsanwältinnen Marina Badelt und Lena-Maria Brandl von der Kanzlei zeigen dir in diesem Webinar, welche Regelungen in deinen Mietvertrag gehören und welche Fehler Vermieter immer wieder machen.

Hinweis: Dieses Webinar gibt dir eine fundierte Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Rechtsberatung. Die Aufzeichnung ist vom 08.06.2026.

Die Pflichtangaben: Diese Inhalte gehören in jeden Mietvertrag

Ein Mietvertrag braucht mindestens diese Angaben: die Vertragsparteien, das genau beschriebene Mietobjekt, den Mietbeginn, die Miethöhe samt Betriebskosten und die Unterschriften beider Seiten. Rechtliche Basis ist § 535 BGB: Du überlässt die Wohnung in geeignetem Zustand, der Mieter zahlt die vereinbarte Miete. Klingt simpel. Die Praxis-Fehler stecken in den Details.

Vertragsparteien: Alle Bewohner gehören in den Vertrag

Nimm alle Personen, die dauerhaft einziehen, als Mieter in den Vertrag auf. Bei Paaren und Wohngemeinschaften heißt das: jede Person wird namentlich genannt und unterschreibt. Vereinbare zusätzlich eine gesamtschuldnerische Haftung. Dann kannst du die volle Miete von jedem einzelnen Mieter fordern, nicht nur einen Anteil.

Der typische Fehler: Nur eine Person steht im Vertrag, der Rest wohnt als „Mitbewohner“ mit. Bei Mietausfall hast du dann rechtlich nur einen Ansprechpartner. In der geführten Vertragserstellung in immocloud erfasst du deshalb alle Mietparteien einzeln, mit vollständigen Daten.

Mietobjekt: Exakt beschreiben statt „inklusive Keller“

Beschreibe die Wohnung eindeutig: vollständige Adresse, Etage, Wohnungsnummer und alle Räume. Nebenräume wie Keller, Stellplatz oder Gartenanteil benennst du konkret, zum Beispiel „Kellerraum Nr. 3 laut beigefügtem Plan“. Ein Grundriss als Anlage schafft zusätzliche Klarheit.

Warum das wichtig ist: Steht im Vertrag nur „inklusive Keller“, streitet ihr euch später darüber, welcher Raum gemeint war und wie groß er ist. Auch die Wohnfläche sollte in den Vertrag. Sie ist Grundlage für die Betriebskostenabrechnung und für spätere Mieterhöhungen.

Mietdauer und Kündigung: Unbefristet, befristet oder mit Kündigungsausschluss?

Der Regelfall ist der unbefristete Mietvertrag. Eine Befristung ist nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund möglich: Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit, geplante Modernisierung oder die Vermietung an Betriebsangehörige. Diese Gründe sind im Gesetz abschließend geregelt. Den Grund musst du dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen und begründen. „Ich will mir alle Optionen offenhalten“ reicht nicht. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet.

Eine Alternative ist der Kündigungsausschluss: Beide Seiten verzichten für eine feste Zeit auf die ordentliche Kündigung. In Formularmietverträgen sind maximal vier Jahre zulässig. Alles darüber macht die Regelung unwirksam.

Bei den Kündigungsfristen gilt § 573c BGB: Der Mieter kann mit drei Monaten Frist kündigen. Für dich als Vermieter verlängert sich die Frist mit der Mietdauer, nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Du brauchst außerdem immer ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf.

Noch ein Punkt aus dem Webinar, den viele Vermieter nicht kennen: Ein befristeter Mietvertrag mit mehr als einem Jahr Laufzeit braucht die Schriftform. Wird er digital abgeschlossen, heißt das: qualifizierte elektronische Signatur. Für unbefristete Verträge genügt die einfache digitale Signatur. In immocloud wählst du beim digitalen Mietvertrag einfach die passende Signatur-Variante aus.

Miete, Betriebskosten und Mieterhöhung richtig regeln

Weise Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung im Vertrag immer getrennt aus. Eine Pauschale klingt bequem, nimmt dir aber die Möglichkeit, gestiegene Kosten abzurechnen. Für die Umlage der Betriebskosten empfehlen wir eine Formulierung mit Verweis auf die Verordnung: „Der Mieter trägt die umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung.“ Damit sind alle Kostenarten aus § 2 BetrKV abgedeckt. Welche das sind, liest du im Beitrag welche Nebenkosten du auf den Mieter umlegen darfst.

Wichtig für die Praxis: Du musst die Betriebskosten spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Verpasst du die Frist, verfällt deine Nachforderung in der Regel. Mehr dazu im Artikel über die Fristen bei der Nebenkostenabrechnung.

Auch künftige Mieterhöhungen per Index- oder Staffelmiete legst du am besten schon im Vertrag an. Zwei Wege stehen dir offen:

• Staffelmiete: Die Erhöhungen stehen mit festen Beträgen im Vertrag. Ob sich das lohnt, zeigt unser Beitrag zum Staffelmietvertrag.
• Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Die Anpassung musst du schriftlich mitteilen. Details findest du im Artikel zur Indexmiete.

In immocloud hinterlegst du Staffel- oder Indexmiete direkt im digitalen Mietvertrag. Die Mietstaffeln berechnet die Software automatisch.

Kaution: Maximal drei Nettokaltmieten, getrennt angelegt

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter hat das Recht, sie in drei gleichen Monatsraten zu zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Beides gibt das Gesetz vor, davon kannst du nicht zulasten des Mieters abweichen.

Der Punkt, den viele Vermieter unterschätzen: Die Kaution gehört auf ein separates, verzinstes Konto, getrennt von deinem Privatvermögen. Vermischst du beides, riskierst du Schadensersatzansprüche des Mieters. Nach dem Auszug darfst du die Kaution für eine angemessene Prüffrist einbehalten, üblich sind drei bis sechs Monate. Wann du sie ganz oder teilweise einbehalten darfst, haben wir in einem eigenen Beitrag zusammengefasst.

Unwirksame Klauseln: Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen

Hier passieren die teuersten Fehler. Der Grundsatz aus § 535 BGB lautet: Instandhaltung und Instandsetzung sind deine Aufgabe als Vermieter. Schönheitsreparaturen kannst du auf den Mieter übertragen, aber nur in engen Grenzen. Rechtsanwältin Lena-Maria Brandl beschreibt die Lage so:

„Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist bereits durch die Rechtsprechung sehr stark eingeschränkt worden. Das heißt, sehr viele klassische Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam.“

Lena-Maria Brandl, Rechtsanwältin bei Redonis

Diese Klauseln halten vor Gericht nicht:

• Starre Fristenpläne: „Der Mieter streicht alle drei Jahre“ ist unwirksam. Zulässig sind nur flexible Formulierungen, die sich am tatsächlichen Zustand orientieren.
• Endrenovierungspflichten: Eine Klausel, die den Mieter unabhängig vom Zustand zur Renovierung beim Auszug verpflichtet, ist unwirksam.
• Quotenabgeltungsklauseln: Anteilige Renovierungskosten ohne klare, nachvollziehbare Berechnungsgrundlage scheitern ebenfalls.
• Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung: Wer unrenoviert vermietet, kann die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich nicht übertragen.

Die Folge ist immer dieselbe: Ist die Klausel unwirksam, fällt die komplette Pflicht an dich als Vermieter zurück. Der Mieter muss dann gar nicht renovieren.

Bei Kleinreparaturen gilt: Die Beteiligung des Mieters ist möglich, aber nur für Teile, die seinem häufigen Zugriff unterliegen. Klassische Beispiele sind Lichtschalter, Wasserhähne und Türgriffe. Die Klausel braucht zwei klare Obergrenzen: einen Höchstbetrag pro Einzelreparatur (üblich sind Beträge um 100 Euro) und eine Jahresobergrenze von maximal 8 % der Jahresnettokaltmiete. Fehlt eine der Grenzen oder ist der Betrag unangemessen hoch, ist die Klausel unwirksam und du zahlst alles selbst.

Haustiere, Untervermietung, Hausordnung: Den Gebrauch der Mietsache regeln

Beim Gebrauch der Wohnung gilt: differenzierte Regelungen halten, pauschale Verbote kippen.

Haustiere: Pauschales Verbot ist unwirksam

Kleintiere wie Zierfische oder Hamster darf der Mieter ohne deine Zustimmung halten. Bei Hunden und Katzen brauchst du eine Regelung mit Einzelfallabwägung: Ein Zustimmungsvorbehalt ist zulässig. Ein generelles Verbot ohne Abwägungsmöglichkeit benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam. Formuliere also: Zustimmung erforderlich, Entscheidung nach den Umständen des Einzelfalls.

Untervermietung: Zustimmungsvorbehalt vereinbaren

Die Untervermietung ist grundsätzlich zustimmungsbedürftig. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse, etwa einen längeren Auslandsaufenthalt, hat er Anspruch auf deine Zustimmung. Verweigern darfst du sie nur aus wichtigem Grund. Wo die Grenze liegt, zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs von Januar 2026: Ein Mieter hatte seine Berliner Zwei-Zimmer-Wohnung mit rund 460 Euro Nettokaltmiete ohne Erlaubnis für 1.100 Euro an zwei Untermieter weitervermietet. Die außerordentliche Kündigung des Vermieters war wirksam. Kostendeckung wäre erlaubt gewesen, Gewinnerzielung nicht. Nimm deshalb in den Vertrag auf, dass jede längerfristige Untervermietung deine vorherige Zustimmung braucht.

Hausordnung: Sinnvoll, aber kein Allheilmittel

Eine Hausordnung als Vertragsanlage regelt Lüften und Heizen zur Schimmelvermeidung, Ruhezeiten und die Nutzung von Gemeinschaftsflächen. Wichtig: Sie muss wirksam in den Vertrag einbezogen werden und darf deine Instandhaltungspflichten nicht auf den Mieter verlagern. Auch Duldungspflichten gehören in den Vertrag: Der Mieter muss dir Zutritt für Reparaturen, Wartungen und Zählerablesungen gewähren.

Praxis-Beispiel aus dem Webinar für saubere Formulierungen: Ein pauschales Verbot von Blumenkästen am Balkon ist angreifbar. Sachlich begründet hält es: „Blumenkästen an der Außenseite der Ostfassade sind unzulässig, da darunter ein Gehweg verläuft und Absturzgefahr besteht.“

Übergabe und Rückgabe: Das Übergabeprotokoll als Beweismittel

Vereinbare im Vertrag die Rückgabe „besenrein“: Der Mieter entfernt grobe Verschmutzungen, mehr nicht. Eine generelle Endrenovierungspflicht kannst du, wie oben gezeigt, nicht wirksam vereinbaren.

Das wichtigste Werkzeug bei Ein- und Auszug ist das Übergabeprotokoll. Es dokumentiert Zustand, Mängel, Schlüsselanzahl und Zählerstände. Rechtsanwältin Lena-Maria Brandl empfiehlt im Webinar, das Protokoll konsequent bei Einzug und Auszug zu erstellen: Ohne Dokumentation stehst du im Streitfall vor erheblichen Beweisproblemen. Regle außerdem, was mit Einbauten des Mieters passiert, etwa einer Einbauküche. Kläre dafür drei Fragen: Braucht der Mieter deine Zustimmung? Muss er beim Auszug zurückbauen? Oder übernimmst du die Einbauten gegen Ausgleich? In immocloud legst du Protokolle und Vertragsanlagen direkt am Objekt ab und findest sie bei der nächsten Übergabe in Sekunden wieder.

Modernisierung und Verkehrssicherung: Pflichten im Blick behalten

Zwei Themen gehören nicht zwingend in den Vertrag, aber in deinen Kopf:

Modernisierungen musst du mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen, mit Art, Umfang, Dauer und der voraussichtlichen Mieterhöhung. Nach Abschluss kannst du bis zu 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Das gilt nur für echte Modernisierung, nicht für Instandhaltung. Wie du Erhöhungen formal sauber umsetzt, zeigt der Beitrag Mieterhöhungen korrekt umsetzen.

Verkehrssicherungspflichten wie Winterdienst, Treppenhausbeleuchtung und sichere Wege liegen bei dir. Du kannst den Winterdienst per Vertrag auf Mieter oder Dienstleister übertragen. Die Kontroll- und Überwachungspflicht bleibt trotzdem bei dir: Räumt der Mieter schlecht und jemand verletzt sich, haftest du mit, wenn du nie kontrolliert hast.

Mietvertrag digital erstellen: Mit geprüfter Vorlage statt Blanko-Muster

Du kennst jetzt die Regelungen, die ein Mietvertrag braucht. Bleibt die Frage, wie du ihn erstellst, ohne jede Klausel selbst zu formulieren. Genau dafür gibt es den digitalen Mietvertrag in immocloud: Die geführte Vertragserstellung fragt alle Angaben aus diesem Artikel Schritt für Schritt ab, von den Vertragsparteien über Kaution und Betriebskosten bis zur Staffel- oder Indexmiete. Grundlage ist eine juristisch geprüfte, bundesweit einsetzbare Vorlage in Kooperation mit dem Haus & Grund Dortmund Verlag.

Deine Vorteile gegenüber dem Blanko-Muster aus dem Internet:

• Objekt- und Mieterdaten aus immocloud werden automatisch übernommen, nichts wird doppelt eingetippt.
• Staffel- und Indexmiete sind vollständig abgebildet, die Mietstaffeln berechnet immocloud automatisch.
• Die Wohnungsgeberbestätigung wird gleich mit erstellt.
• Unterschrieben wird klassisch auf Papier oder digital, mit einfacher oder qualifizierter elektronischer Signatur.

Unser Fazit

Ein Mietvertrag ist schnell unterschrieben. Die Fehler darin begleiten dich über Jahre. Die häufigsten Streitpunkte deckst du mit wenigen Grundregeln ab: alle Bewohner in den Vertrag, das Mietobjekt exakt beschreiben, Miete und Betriebskosten getrennt ausweisen, die Kaution separat anlegen. Bei Klauseln gilt: differenziert statt pauschal. Starre Renovierungsfristen, generelle Haustierverbote und Kleinreparaturklauseln ohne Obergrenzen kippen vor Gericht, und dann zahlst du.

Mit unserer Checkliste gehst du deinen Vertrag Punkt für Punkt durch. Und wenn du den nächsten Mietvertrag nicht selbst formulieren willst: Mit der juristisch geprüften Vorlage im digitalen Mietvertrag von immocloud erstellst du ihn in wenigen Minuten, digitale Signatur inklusive.