Die Vermietung von Büro- und Wohneinheiten ist in der Regel umsatzsteuerfrei – das bedeutet, du musst keine 7% oder 19% Umsatzsteuer auf deine Mieten erheben. Doch Vorsicht – es gibt zwei Ausnahmen, die du im Blick haben solltest:
Der Airbnb-Fall
Die kurzfristige Vermietung Deiner Wohnung für Touristen und Reisende kann zwar lukrativ sein, aber hier musst du aufpassen. In diesem Fall bist du grundsätzlich verpflichtet, 7% Umsatzsteuer auf deine Miete zu erheben und ans Finanzamt abzuführen. Im Gegenzug kannst du dir die Umsatzsteuer auf Aufwendungen erstatten lassen.
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Möglichkeit der Kleinunternehmerregelung
Um Dir den Mehraufwand durch notwendige Umsatzsteuervoranmeldungen zu sparen, kannst Du jedoch von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen. Wenn Dein Umsatz im vorangegangenen Jahr weniger als 22.000 EUR betrug und im aktuellen Jahr voraussichtlich 50.000 EUR nicht überschreiten wird, kannst Du diese Vereinfachungsregel anwenden. Umsatzsteuerbefreite Vermietungsumsätze wie die langfristige Vermietung zu Wohnzwecken zählen nicht in diese Bemessungsgrundlage der Grenzen. Als Kleinunternehmer bist Du nicht verpflichtet, Umsatzsteuer auszuweisen und Umsatzsteuervoranmeldungen einzureichen. Im Umkehrschluss bist Du aber auch nicht berechtigt, Dir die Umsatzsteuer auf Eingangsleistungen erstatten zu lassen.
Achtung: Solltest Du neben der Vermietung weitere Umsätze z.B. aus einem Einzelunternehmen erzielen, sind diese in die Grenzen einzubeziehen.
Die Vermietung von Gewerberäumen
Auch die Vermietung gewerblicher Räumlichkeiten ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings steht Dir in vielen Fällen die Möglichkeit zu, die Vermietung als umsatzsteuerpflichtig zu behandeln. Voraussetzung hierfür ist, dass Du an einen Unternehmer vermietest, der vollständig zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Die Option entfällt folglich bspw. für die Vermietung an Ärzte, Versicherungsagenturen oder andere Unternehmer, die umsatzsteuerfreie Umsätze erbringen.
Sicherlich fragst Du Dich jetzt, wieso Du zur Umsatzsteuerpflicht optieren solltest?!
Wenn Du auf Deine Mieten die Umsatzsteuer aufschlägst und an das Finanzamt abführst, ist diese für Dich ein durchlaufender Posten. Auch Dein Mieter wird hierdurch nicht belastet, da er die an Dich gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt erstattet bekommt.
Der Vorteil liegt darin, dass Du bei der Option zur Umsatzsteuer zum Vorsteuerabzug berechtigt bist. Das bedeutet, dass Du für alle Ausgaben in Verbindung mit dem Vermietungsobjekt die gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt erstattet bekommst. Bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung kaufst Du Deine Eingangsleistungen also netto statt brutto ein – Dein Cashflow steigt an.
Auch hierbei gilt die zuvor erläuterte Möglichkeit der Kleinunternehmerregelung.
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Fazit
Insbesondere bei kurzfristiger Vermietung über Airbnb oder ähnliche Portale sowie bei der Vermietung an Unternehmer solltest Du die Umsatzsteuerpflicht Deiner Mieten überprüfen.
Der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung oder die Optierung zur Umsatzsteuer kann Dir erhebliche Liquiditätsvorteile verschaffen und den Cashflow Deiner Immobilie steigern – bedenke hierbei jedoch den zusätzlichen Verwaltungsaufwand.
Bei der langfristigen Vermietung von Mieteinheiten zu Wohnzwecken besteht hingegen keine Möglichkeit der Umsatzsteuerpflicht.
Über den Autor
WP/StB Michael Casper, LL.M. ist geschäftsführender Gesellschafter der LOHR + CASPER GmbH StBG.
Als Wirtschaftsprüfer und Steuerberater berät er sowohl Unternehmen als auch vermögende Privatpersonen zur Errichtung und Unterhaltung steueroptimaler Strukturen sowie der umfassenden Tax Compliance.
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