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Wer mit dem Gedanken spielt, ein Grundstück zu verkaufen, stößt früher oder später auf § 6b des Einkommensteuergesetzes (§ 6b EStG). Diese Regelung bietet eine attraktive Chance, steuerliche Belastungen zu minimieren und gleichzeitig neue Investitionen zu fördern. In diesem Artikel erklären wir Dir, wie § 6b EStG funktioniert, welche Vorteile er bietet und worauf Du achten sollten, um das Beste aus Deinem Grundstücksverkauf herauszuholen.

Was ist § 6b EStG?

Der § 6b EStG erlaubt es Steuerpflichtigen, Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden steuerlich zu begünstigen. Konkret können die Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung von Grundbesitz unter bestimmten Voraussetzungen in eine steuerliche Rücklage eingestellt und auf neue Investitionen übertragen werden.

Das Ziel dieser Regelung ist es, Investitionen in neue Wirtschaftsgüter zu fördern. Für Immobilieninvestoren kann das eine große Chance bedeuten, da der Gewinn aus dem Verkauf keine Steuerlast auslöst.

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Wer kann § 6b EStG nutzen?

Die Nutzung des § 6b EStG steht ausschließlich bestimmten Personengruppen offen:

  • Kapitalgesellschaften: Insbesondere GmbH und AG
  • Natürliche Personen: Insoweit diese Betriebsvermögen unterhalten und die zu veräußernde Immobilie diesem zuzurechnen ist

Die Grundstücke oder Immobilien müssen sich dabei im Betriebsvermögen befinden, da die Regelung nicht für Immobilienveräußerungen im Privatvermögen Anwendung findet.

Welche Voraussetzungen müssen für § 6b EStG erfüllt sein?

Um von der Steuerbegünstigung zu profitieren, müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Dabei muss eine rechtswirksame Veräußerung von Grundstücken oder Gebäuden erfolgen, aus der sich ein steuerlicher Veräußerungsgewinn ergibt. Der Grundbesitz muss zudem mindestens sechs Jahre dem Anlagevermögen des Betriebes zuzurechnen sein, wodurch die Steuerbegünstigung für kurzfristige Spekulationsobjekte nicht hilfreich ist.

Zudem sollte eine ernsthafte Ersatzinvestition geplant werden. Denn nur wenn der Veräußerungsgewinn in eine alternative Immobilie investiert wird, kann die Steuerlast weitreichend gestundet werden. Die Investition in ein neues Grundstück oder Gebäude hat für die Nutzung innerhalb von 4 Jahren zu erfolgen. Der Zeitraum verlängert sich bei der Herstellung neuer Gebäude auf bis zu sechs Jahre.

Das sind die Vorteile von § 6b EStG

Die steuerliche Entlastung durch § 6b EStG bietet zahlreiche Vorteile für Immobilieninvestoren:

  • Liquiditätssicherung: Durch die Verschiebung der Steuerlast bleibt mehr Kapital für neue Investitionen verfügbar. Stille Reserven können ohne die Auslösung einer Steuerlast gehoben werden. Der Veräußerungsgewinn steht hierdurch befristet steuerfrei als Liquidität zur Verfügung.
  • Flexibilität bei der Reinvestition: Investoren haben bis zu sechs Jahre Zeit, das freigewordene Kapital sinnvoll einzusetzen und ein passendes Reinvestitionsobjekt ausfindig zu machen.

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Praxistipps für Immobilieninvestoren

Damit Du die Vorteile von § 6b EStG optimal nutzen kannst, sollten folgende Punkte beachtet werden:

  • Rechtzeitige Planung: Bereite den Verkauf Deiner Immobilie frühzeitig vor und stimmen Dich mit Deinem Steuerberater ab.
  • Dokumentation: Führe eine sorgfältige Buchhaltung, um die Einhaltung der Voraussetzungen sicherzustellen.
  • Reinvestition planen: Nutze die Zeit, um geeignete Investitionsobjekte zu finden, die zur Übertragung der Rücklage geeignet sind.
  • Beratung einholen: Steuerrecht kann komplex sein – eine professionelle Beratung hilft, Fehler zu vermeiden und das Potenzial der Regelung auszuschöpfen.

Gibt es Risiken und Fallstricke?

Wie bei jeder steuerlichen Regelung gibt es auch bei § 6b EStG einige Risiken:

  • Auflösung der Rücklage: Insoweit die Reinvestition innerhalb der Vier- bzw. Sechsjahresfrist nicht erfolgt, wird die Rücklage erfolgswirksam aufgelöst und nachträglich besteuert.
  • Fehlerhafte Dokumentation: Unvollständige oder fehlerhafte Aufzeichnungen können dazu führen, dass die Steuervergünstigung nicht anerkannt wird.
  • Verzinsung: Neben der Auflösung einer ungenutzten Investitionsrücklage erfolgt zudem eine Verzinsung in Höhe von 6 % p. a.
  • Abschreibungsvolumen: Die Übertragung des Veräußerungsgewinns mindert das Abschreibungsvolumen des neu erworbenen Grundbesitzes.

Fazit

Der § 6b EStG bietet Immobilieninvestoren eine einfache Möglichkeit, stille Reserven zu heben und neue Investitionen zu tätigen. Durch die gezielte Nutzung der Rücklage kannst Du Deine Steuerlast temporär senken und Dein Kapital sinnvoll reinvestieren. Die Vorschrift ist dabei ein hilfreiches Werkzeug, um Dein Immobilienportfolio optimal umzustrukturieren. Dennoch erfordert die Umsetzung eine sorgfältige Planung und professionelle Unterstützung. Mit der richtigen Strategie kannst Du jedoch das Beste aus Deinem Grundstücksverkauf herausholen – und vielleicht sogar das nächste große Immobilienprojekt realisieren!

Michael Casper von Lohr + Casper

Über den Autor

WP/StB Michael Casper, LL.M. ist geschäftsführender Gesellschafter TED GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Als Wirtschaftsprüfer und Steuerberater berät er sowohl Unternehmen als auch vermögende Privatpersonen zur Errichtung und Unterhaltung steueroptimaler Strukturen sowie der umfassenden Tax Compliance.

TED GmbH Steuerberatungsgesellschaft
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WP/StB Michael Casper, LL.M.
info@tedtax.de

Karl-Arnold-Platz 1
40474 Düsseldorf
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