Mieterhöhung umsetzen: Wann ist sie gerechtfertigt und was müssen Vermieter beachten?

Mieten dürfen in Deutschland nicht beliebig steigen. Wer als Vermieter die Miete erhöhen will, muss Mietspiegel, Kappungsgrenze, Form und Fristen beachten und in 2026 kommen weitere Regel dazu. Wir zeigen dir, was gilt, was sich gerade ändert und wie du eine Mieterhöhung sauber umsetzt.

Was sich 2026 für Vermieter geändert hat

2026 bringt mehrere Anpassungen, die du bei einer Mieterhöhung kennen solltest. Ein Teil ist bereits beschlossen, ein Teil befindet sich noch Referentenentwurf. Wir zeigen dir die Unterschiede klar auf.

Mietpreisbremse bis 2029 verlängert. Im Rahmen des „Mietrecht I“-Pakets wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Verlängerung im Februar 2026 ausdrücklich als verfassungsgemäß bestätigt. Was das konkret für Neuvermietungen, Bestandsmieten und Ausnahmen bedeutet, haben wir im Beitrag Reform der Mietpreisbremse: Was Vermieter wissen müssen im Detail aufbereitet.

Mietrecht II als Referentenentwurf. Am 8. Februar 2026 hat das Bundesjustizministerium den Entwurf für das „Mietrecht II“-Paket veröffentlicht. Geplant sind unter anderem eine Deckelung der Indexmiete auf 3,5 % jährlich in angespannten Wohnungsmärkten, eine Regulierung von Möblierungszuschlägen und Begrenzungen für Kurzzeitmieten. Ein Inkrafttreten noch 2026 gilt als realistisch, ist aber noch nicht beschlossen. Hintergrund und Vermieter-Einordnung findest du in unserem Überblick zum Faire-Mieten-Gesetz.

Längere Laufzeit für Landesverordnungen. Landesverordnungen zur abgesenkten Kappungsgrenze müssen künftig nicht mehr alle fünf Jahre neu begründet werden, sondern können für bis zu zehn Jahre gelten. Das schafft für Vermieter und Mieter mehr Planungssicherheit, gibt den Ländern aber auch dauerhaftere Eingriffsmöglichkeiten.

Die maximale Höhe einer Mieterhöhung

Du kannst die Miete nicht beliebig erhöhen. Sie ist in Deutschland streng reguliert. Hier tauchen ein paar Begriffe auf, die ähnlich klingen, aber nicht dasselbe meinen:

• Regel: Bestandsmieten dürfen auf Grundlage des Mietspiegels innerhalb von drei Jahren um 20 % angehoben werden (Standard-Kappungsgrenze), aber nie höher als die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Mietwucher: Geregelt in §291 StGB. Die Miete darf 20 % über der ortsüblichen Miete nicht übersteigen. Bei Verstoß drohen bis zu 50.000 € Strafe.
• Kappungsgrenze: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete im Bestand innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 % steigen (Details unten).
• Mietpreisbremse: Regelt Neuvermietungen in solchen Gebieten. Die Neumiete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Miete liegen. Verlängert bis Ende 2029. Details im Beitrag zur Reform der Mietpreisbremse.
• Mietendeckel: Der Berliner Versuch, Mieterhöhungen im Bestand für fünf Jahre einzufrieren, wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt. Aktuell gibt es keinen vergleichbaren Mietendeckel.

Kappungsgrenze: Wo gilt 2026 die 15 %-Grenze?

Die Länder können per Verordnung Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt benennen, in denen statt 20 % nur 15 % Mieterhöhung in drei Jahren erlaubt sind. 2025 und 2026 ist hier viel passiert.

Bayern: Die abgesenkte 15 %-Kappungsgrenze gilt seit Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 – eine der längsten Laufzeiten bundesweit. Zahlreiche Gemeinden im Großraum München und Oberland wurden neu aufgenommen. Wenn deine Immobilie in Bayern liegt, prüfe vor jeder Mieterhöhung die aktuelle Liste deines Landratsamts.

Nordrhein-Westfalen: Hier gilt die 15 %-Kappungsgrenze seit März 2025 in 57 Städten – darunter Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster und Dortmund. Die Mieterschutzverordnung wurde im November 2025 erheblich ausgeweitet (vorher nur 18 Städte). Auch hier solltest du vor jeder Mieterhöhung prüfen, ob deine Stadt neu auf der Liste steht.

Längere Verordnungslaufzeit: Landesverordnungen zur abgesenkten Kappungsgrenze können künftig statt bisher fünf Jahren für bis zu zehn Jahre gelten. Das reduziert für dich den Aufwand, jede neue Verordnung im Auge zu behalten – verlängert aber auch die Phasen, in denen die niedrigere Grenze gilt.

Eine kompakte Übersicht zu allen Bundesländern führt der Deutsche Mieterbund unter Kappungsgrenze und Mietpreisbremse. Erkundige dich zusätzlich bei deiner Kommune – die Listen ändern sich schnell.

Mieterhöhung nach energetischer Sanierung

Energetische Sanierung ist politisch gewollt und wird gefördert – aber wenn die Mieten dadurch in die Höhe schießen, wird es schnell zum Problem. Aktuell gilt:

• Mieterhöhung: Du darfst die Miete um 8 % der tatsächlich entstandenen Kosten erhöhen. Ersparnisse durch nicht angefallene Instandhaltung musst du gegenrechnen.
• Eigene Kappungsgrenze bei Modernisierung: Die Miete modernisierter Wohnungen darf innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 € pro Quadratmeter steigen. Lag die Miete vorher unter 7 €, sind es nur 2 €.

Geplante Änderung 2026: Der Referentenentwurf „Mietrecht II“ sieht vor, die Kostenschwelle für verschärfte Transparenz- und Ankündigungspflichten bei Modernisierungsmaßnahmen von bisher 10.000 € auf 20.000 € anzuheben. Für kleinere Maßnahmen würden die Formvorschriften damit lockerer, größere Modernisierungen blieben aber im strengen Regelwerk. Stand Mai 2026 noch nicht beschlossen.

Streit entsteht oft an der Definition: Was ist eigentlich eine energetische Modernisierung? Die komplette Fassadensanierung gehört dazu, der reine Austausch defekter Rohre meist nicht – das ist Instandhaltung und rechtfertigt keine Mieterhöhung. Auch die Reparatur einer Heizung ist keine Sanierung. § 559 Abs. 3a BGB definiert zudem Härtefallregelungen für Mieter.

Die Form der Mieterhöhung

Ein häufiger Grund, warum Mieterhöhungen kippen, ist nicht die Höhe – sondern die Form. Achte auf vier Punkte:

• Fristen: Bei der üblichen Mieterhöhung nach Mietspiegel musst du sie drei Monate vor Wirksamkeit ankündigen. Bei Indexmiete sind es zwei Monate ab Zugang der Ankündigung.
  • Beispiel: Geht dein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter am 15. Januar 2026 zu, gilt:
    • Mieterhöhung nach Mietspiegel: Die erhöhte Miete ist fällig ab 1. April 2026 (Zugangsmonat + zwei volle Kalendermonate Überlegungsfrist, § 558b BGB).
    • Indexmiete: Die erhöhte Miete ist fällig ab 1. März 2026 (Beginn des übernächsten Kalendermonats nach Zugang, § 557b BGB).
• Form: Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen (§ 558a Abs. 1 BGB für die Mietspiegel-Erhöhung, § 557b Abs. 3 BGB für die Indexmiete, § 559b BGB für Modernisierung). Das heißt: Eine lesbare, dauerhaft gespeicherte Erklärung reicht, also auch E-Mail oder PDF. Ein vorgeschaltetes Gespräch hilft, ersetzt die Textform-Erklärung aber nicht.
• Begründung: Nenne den Grund (z. B. Vergleichsmiete laut Mietspiegel, energetische Modernisierung) und die zugrundeliegenden Werte. Bei Mietspiegel-Bezug auch die Kategorisierung erläutern.
• Zustimmung: Dein Mieter muss einer Mieterhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich zustimmen. Verweigert er die Zustimmung ganz oder teilweise, kannst du innerhalb der gesetzlichen Frist Zustimmungsklage erheben. Hat der Mieter einer Erhöhung nur teilweise zugestimmt, gilt die Zustimmung in dieser Höhe als erteilt; über den verbleibenden Streitbetrag entscheidet gegebenenfalls das Gericht.