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In Deutschland existieren strikte Rahmenbedingungen für die Vermietung von Wohnimmobilien. Der Mieterschutz spielt eine wichtige Rolle und Wohnraummietverträge sind strikt reglementiert – es gibt enorm viele gesetzliche und richterliche Vorgaben. Die Erfahrung zeigt, dass du keine eigenen Mietverträge entwerfen solltest. Ein von den Vorgaben abweichender Punkt genügt meist, um das Gesamtwerk ungültig zu machen. Halte dich lieber an die Vorlagen von kompetenten Anbietern wie etwa von deinem lokalen Haus- und Grundbesitzerverein. Er kennt die zulässigen Möglichkeiten und berücksichtigt zudem die aktuelle Rechtsprechung in deinem jeweiligen Bundesland.

immocloud-Tipp:
Die Zeit vor dem Einzug

Viele Mieter möchten ihre neue Wohnung bereits vor dem vertraglich festgelegten Mietbeginn betreten, etwa für die Renovierung oder die Vorbereitung des Umzugs. Für diese Zeit ist der Mietvertrag jedoch unwirksam und es entsteht schnell Streit darüber, welche Rechte und Pflichten existieren – ist der Alt- oder Neumieter zuständig oder der Eigentümer? Wenn du auf der sicheren Seite sein möchtest, solltest du Regeln dazu mit in den Mietvertrag aufnehmen. Geschieht dies nicht und du gestattest die vorzeitige Nutzung aus Kulanz, können eventuelle Versicherungsschäden oder Kosten auf dich als Vermieter zurückfallen.

Willst du trotz der eng gefassten Regeln einen gewissen Gestaltungsspielraum nutzen und deine eigenen Interessen besser berücksichtigen, solltest du zusätzliche Dokumente beifügen und im Mietvertrag darauf verweisen. Dann werden sie zu Vertragsbestandteilen und die Mietpartei verpflichtet sich, sie zu respektieren. Ein Beispiel dafür ist eine Hausordnung, in der du bestimmte Verhaltensregeln festlegen kannst. Noch viel wichtiger sind jedoch Übergabe- und Rücknahmeprotokoll. Sie zählen in der Praxis oft mehr als ein Mietvertrag. Deshalb solltest du bei Übergabe- und Rücknahmeprotokoll generell auf die Schriftform setzen und alle Parteien auch hier unterschreiben zu lassen.

Tipp 1:

Die Spielregeln und Rahmenbedingungen für den Mieter finden sich im Übergabeprotokoll. Es zeigt ihm die Zuständigkeiten und Pflichten.

  • Mit Hilfe des Übergabeprotokolls kannst du jeweils den exakten Zustand deiner Wohnung dokumentieren. Hinein gehören zum Beispiel Mängel oder Einrichtungsgegenstände.
  • Außerdem kann es zwischen den Zuständigkeiten von Mieter und Eigentümer unterscheiden. Du kannst beispielsweise bestimmte Renovierungs- und Pflegemaßnahmen vorgeben oder die Zuständigkeiten bei Mängeln regeln.
  • Ins Protokoll zur Wohnungsübergabe gehören zudem die Bestandteile der Wohnung sowie die bestehenden Mängel, die bei Rückgabe nicht zu Lasten des Mieters gehen.
  • Was nicht im Protokoll steht und bei Auszug auffällt, ist Sache des Mieters – von verdeckten Mängeln abgesehen. Für alle anderen Mängel und Beschädigungen haftet der Mieter.

immocloud-Tipp:
Unterschreibt der richtige Vertragspartner?

Mietet der Vater für die Tochter? Will eine WG einziehen? Egal was du festlegst, dein Unterschriftspartner muss diejenige Person sein, die in Mietvertrag und Protokoll aufgeführt ist! Überprüfe daher bei Unterzeichnung, dass tatsächlich die richtigen Vertragspartner Protokoll und Mietvertrag unterschreiben. Oftmals ist die Ausweiskontrolle sinnvoll und wenn mehrere Vertragspartner aufgeführt sind, müssen alle unterschreiben. Achte auch darauf, dass eventuelle Vollmachten und Vertretungsgenehmigungen rechtsgültig sind.

Tipp 2:

Das wichtigste Dokument für dich als Eigentümer ist das Rücknahmeprotokoll am Ende der Mietzeit. Wenn du Probleme oder Mängel nicht verzeichnest, verlierst du in der Regel deine Regressansprüche.

  • Nimm dir ausreichend Zeit für die Rücknahme der Wohnung und gehe keine Kompromisse ein! Was du nicht siehst, geht zu deinen Lasten! Lege Rücknamen immer auf Zeiten mit Tageslicht.
  • Prüfe systematisch alle Räume und alle Details der Ausstattung. Dabei ist es wichtig, emotionale Faktoren auszuschließen. Immer wieder versuchen Mieter, Mängel oberflächlich abzudecken, sie auszublenden oder durch rein kosmetische Reparaturen abzustellen.
  • Achte darauf, dass dein Übergabeprotokoll bei einem Auszug vollständig ist! Es sollte die genaue Benennung des Mietobjekts (Anschrift, Lage im Objekt etc.), Bestandteile (Anzahl der Zimmer, Nutzungsart, Balkon, Stellplatz etc.), Zählerstände und detaillierte Mängelangaben enthalten.
  • Häufige Mängel sind etwa Bohrlöcher, Kratzer, Risse und Brüche, Beschädigungen an Fenstern und Türen, Ein- und Umbauten durch den Mieter oder eine unzureichende Renovierung.
  • Haben mehrere Personen deine Wohnung gemietet, müssen alle unterschreiben.

immocloud-Tipp:
Manche Mängel sind OK

Nicht jeder Mangel geht zu Lasten deines Mieters, hier gilt die Unterscheidung zwischen sachgemäßem und unsachgemäßem Gebrauch. Reguläre Abnutzungserscheinungen auf einer Holztreppe musst du akzeptieren, Schuhabdrücke oder tiefe Kratzer jedoch nicht. Deshalb solltest du Regelungen für Nacharbeiten und deren Kontrolle in das Übergabeprotokoll integrieren. Vergiss nicht, eine Genehmigung zur Weitergabe persönlicher Daten zu integrieren. Sonst bekommst du Schwierigkeiten, wenn du deinem Handwerker die Telefonnummer des Mieters geben willst zwecks Terminabsprache.

Will dein Mieter das Protokoll nicht unterzeichnen, brauchst du einen juristisch verwertbaren Zeugen. Das könnte zum Beispiel dein Verwalter sein. Achte dann ganz besonders darauf, alle formalen Vorgaben einzuhalten.

Tipp 3:

Übergabe- und Rücknahmeprotokoll sind gesetzlich nicht vorgeschrieben, du musst sie nicht machen. Weil es so ist, existieren auch keine Vorschriften zur Form dieser Dokumente. Du hast also alle Freiheiten, die du brauchst, um deine Interessen gegenüber dem Mieter zu wahren. Stelle dich also mental darauf ein, dass die Protokolle in der Praxis weitaus wichtiger sind als der Mietvertrag. In diesem Bewusstsein sollte es dir leichtfallen, mit der nötigen Sorgfalt an Übergabe und Rücknahme heranzugehen.

immocloud-Tipp:
Informiere deinen Verwalter!

Viele Vermieter kümmern sich nicht selbst um Wohnungsübergaben und -rücknahmen, stattdessen übernimmt der Verwalter diese Aufgaben. Hast auch du einen Dienstleister beauftragt, solltest du ihn unbedingt auf die Bedeutung der Protokolle hinweisen! Sonst gehen Wohnungsrücknahmen zu schnell über die Bühne oder Personen ohne die nötige Sachkenntnis führen sie durch. Vielleicht finden sie sogar abends im Licht der wenigen, verbliebenen Lampen statt. In solchen Fällen werden wichtige Dinge oft übersehen. Die Folge: du bleibst auf möglichen Schäden sitzen.

Fazit:

Meist befindet sich der Mietvertrag im Fokus, wenn es um die Ausgestaltung eines Mietverhältnisses geht. Weil jedoch der Spielraum aufgrund bestehender Vorgaben stark eingeschränkt ist, sollten Wohnungseigentümer großen Wert auf eine genaue Dokumentation von Übergabe- und Rücknahme legen. Das akribische Anfertigen der Protokolle und die Unterschriften aller Beteiligten sind enorm wichtig.