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In Deutschland haben Mieter eine starke Position, bedingt durch mieterfreundliche Gesetze. Deshalb ist es auch ziemlich kompliziert, einem Mieter zu kündigen – unmöglich ist es allerdings nicht.

Ärger mit dem Mieter gibt es häufiger. Die Beratungs- und Prozessstatistik des Deutschen Mieterbundes (Link) zählt für 2020 1,07 Millionen Rechtsberatungen auf. Immerhin an Stelle 8 steht hier die Mieterkündigung. Zwar war das nur in 2,2 Prozent der Fälle Thema für die Rechtsberatung. Bei der Gerichtsstatistik sieht es hingegen anders aus: 7,6 Prozent der Prozesse behandelten den Eigenbedarf, 5,7 Prozent fristlose Kündigungen und 1,5 Prozent ordentliche Kündigungen.

Das Mietrecht für Wohnungen ist ausführlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Link) geregelt. In Zweifelsfällen urteilen auch immer wieder Gerichte. Vielleicht hat Dein Mieter die Miete nicht gezahlt. Oder Du hast mit ihm immer wieder Ärger. Vielleicht geht es aber auch um eine ganz reguläre Beendigung des Mietverhältnisses.

Du solltest auf jeden Fall gut begründen können, warum Du eine Miete beenden möchtest.

immocloud-Tipp:
Mietausfallwagnis kalkulieren

Dass es zu Leerständen und generell zu Mietausfall kommt, ist auch in der Immobilienbewertung ein Thema und wirkt sich hier wertmindernd aus. Als Größenordnung kalkulieren die Gutachter 2,5 Prozent der Nettomiete dafür ein. Und das kann Dir natürlich gut als Orientierung dienen. Beachte aber, dass der tatsächliche Mietausfall stark abweichen kann, etwa, wenn Du nur eine oder wenige Wohnungen vermietest. Oder wenn einfach die generellen Umstände zu einem höheren Ausfall führen. Schlimm ist es dann, wenn durch den Mietwegfall Deine komplette Finanzierung gefährdet ist. Kalkuliere also lieber großzügiger und bilde entsprechende Rücklagen.

Fristgerechte Kündigung eines Mietvertrags

Eine einfache, fristgerechte Kündigung sehen die Gesetze im Wohnrecht (Paragraf 573, Link) ) nicht vor. Du musst dazu nämlich ein „berechtigtes Interesse“ haben. Dazu gehört insbesondere die Kündigung aus Eigenbedarf. Allerdings ist auch hier in gewissem Rahmen der Mieter gut geschützt, denn es kann bei ihm ein besonderer Härtefall vorliegen, der eine Kündigung verzögert.

Umgekehrt kann Dein Mieter hingegen „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“ wirksam den Mietvertrag kündigen. Für Vermieter verlängert sich diese Frist nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate, für den Mieter hingegen nicht.

immocloud-Tipp:
Besser nicht Eigenbedarf vorschieben

Zwar versuchen es Vermieter immer wieder, aber nur einen möglichen Eigenbedarf als Grund für eine Kündigung vorzuschieben, haben schon viele bereut. Die Gerichte urteilen hier recht eindeutig. Wenn Du der Überzeugung bist, dass das Mietverhältnis besser beendet werden sollte, dann ist es vielleicht eine Taktik, dem Mieter ein Angebot zu machen. Wenn Du allerdings selbst wirklich eine Wohnung bewohnen möchtest, ist der Eigenbedarf ein legitimer Grund für eine fristgerechte Kündigung.

Kündigung aufgrund geschuldeter Miete

Ein großes Ärgernis ist es für Dich, wenn Dein Mieter seine Miete und Nebenkosten nicht zahlt. Leider sind auch hier die Grenzen großzügig gesetzt. So darfst Du dem Mieter nämlich nur dann aus diesem Grund kündigen, wenn die Miete das zweite Mal ausbleibt. Dann hast Du als Vermieter die Möglichkeit der Kündigung aus wichtigem Grund nach Paragraf 543 BGB (Link). Konkret steht hier als Grund, wenn die Miete „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“.

Setze in einem solchen Fall eine „Fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Mietrückstand“ auf. Teile darin die aufgelaufenen Forderungen und den Rechtsgrund mit. Setze auch eine Frist bis zur Räumung und schlage ggf. ein Datum für eine ordnungsgemäße Übergabe der Mietsache vor. Und drohe auch die Räumungsklage bei Nichteinhaltung an. Verwende dazu ein geprüftes Formular, zum Beispiel von der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund.

Wer zögert, zahlt zu: Das ist eine Regel, die bei Mietrückständen gilt. Denn je länger dann Dein Mieter ohne Miete weiterhin in der Wohnung bleibt, desto mehr Ausfall hast Du. Im Extremfall kommen noch Kosten für die Beantragung der Räumung, die Durchführung der Räumung oder sogar für die Renovierung der Wohnung hinzu. Deshalb solltest Du konsequent vorgehen, wenn die Miete zum dritten Mal ausgeblieben ist und umgehend einen gerichtlichen Mahnbescheid erstellen. Das geht ganz einfach über das Online-Mahnportal der Länder (Link) machen. Du musst dann hier als Kategorie „Miete für Wohnraum einschl. Nebenkosten“ auswählen.

immocloud-Tipp:
Leerstände korrekt abrechnen

Wenn es zu einem Mietausfall und dann im Anschluss zu einem Leerstand der Wohnung kommt, ist das leider Dein Problem: Du musst selbst für die Kosten aufkommen und kannst sie auch nicht über die Nebenkosten auf die anderen Mieter umlegen. Das gilt zum Beispiel auch für die Nebenkosten, die für die leerstehende Wohnung anfallen. Zumindest kannst Du diese Ausgaben dann aber steuermindernd mit den Einnahmen verrechnen.

Weitere Möglichkeiten der fristlosen Kündigung

Besonders schwerwiegend ist es natürlich, wenn einem Mieter fristlos gekündigt wird. Regelmäßig urteilen dazu Gerichte. Das ist zum Beispiel prinzipiell möglich, wenn es zu einer „Störung des Hausfriedens“ kommt. Was allerdings eine Störung darstellt, darüber können Vermieter und Mieter recht unterschiedlicher Auffassung sein. Und deshalb wird es hier sehr häufig zu einer Gerichtsverhandlung kommen.

Gründe, die immer wieder verhandelt werden, sind zum Beispiel Beleidigungen der Mieter untereinander oder auch gegenüber dem Vermieter oder eine „Müllwohnung“.  Dann kann es sein, dass Gerichte auch im Sinne des Vermieters urteilen. Es hängt sehr vom Einzelfall ab. Noch ein Beispiel: Auch wurde über den Verdacht zur Zugehörigkeit zur salafistischen Szene wurde als fristlosen Kündigungsgrund schon entschieden – hier hatte der Vermieter keine Handhabe.

Es ist in jedem Fall schwierig, eine fristlose Kündigung durchzusetzen und es kann sich zeitlich hinziehen. Manchmal ist deshalb eine offene Aussprache der sinnvollere Weg, vielleicht mithilfe eines Mediators.

immocloud-Tipp:
Rechtsanwalt einschalten

Wenn Du einen Grund für eine fristlose Kündigung siehst, solltest Du Dich durch einen Rechtsanwalt beraten lassen. Denn Du musst ohnehin mit einem Gerichtsverfahren rechnen. Auf einen schnellen Auszug des Mieters solltest Du deshalb besser nicht spekulieren.

Sonderfall: Selbst bewohntes Haus mit einer vermieteten Wohnung

Es ist durchaus attraktiv: Im eigenen Haus wird eine Wohnung vermietet, zum Beispiel im Souterrain. Die Mieteinnahmen helfen auch dabei, die Finanzierungskosten zu decken. Aber natürlich wohnen hier auch zwei im Zweifel sich fremde Personen oder Familien unter einem Dach. Da kann es auch zu Streit kommen. Und in diesem Fall hast Du als Vermieter ein vereinfachtes Kündigungsrecht. Du musst nämlich gemäß Paragraf 573a Abs.1 S.1 BGB (Link) keinen besonderen Grund für die Kündigung angeben.

Allerdings verlängert sich dadurch auch Deine Kündigungsfrist um drei Monate. Das heißt, bei Mietverhältnissen unter fünf Jahre sind es sechs Monate, bei fünf bis acht Jahren dann neun Monate und bei über acht Jahren zwölf Monate Kündigungsfrist.

immocloud-Tipp:
Prozedere penibel und unemotional einhalten

Wenn Du Dich mit Deinem Mieter streitest, ist das nie eine gute Ausgangslage. Und wenn man sich dann noch tagtäglich im Hausflur begegnet, ist es noch schwerer. Beachte aber, dass Du hier absolut objektiv und rational agieren solltest. Denn jeder Fehler kann hier zu Ärger vor Gericht führen – und die urteilen nicht immer im Sinne des Vermieters. Es hakt dann manchmal an Details. Beispiel: Schon die Anforderung nach nur zwei Wohnungen kann in der Praxis zu Problemen führen, beispielsweise, wenn Du auch zusätzlich einzelne Zimmer vermietest. Informiere Dich deshalb gut und versuche das mögliche Zusammentreffen mit Deinem Mieter möglichst rational und an den Erfordernissen des Mietverhältnisses orientiert korrekt durchzuführen.