Skip to main content

Wenn Du bereits eine Immobilie gekauft hast, kennst Du garantiert den ganzen Papierkram rund um den Kauf. Bereits die finanzierende Bank fordert viele Unterlagen als Voraussetzung für ihre Risikoprüfung und die darauf basierende Kreditentscheidung. Zudem bilden die Unterlagen eine zentrale Grundlage für Dich. Denn in der Regel kannst Du nur dann später Deine Rechte gegen den Verkäufer durchsetzen, wenn irgendein Schriftstück zur jeweiligen Sache existiert. Sonst gilt: gekauft wie gesehen. Außerdem benötigst Du Zeichnungen und Ähnliches häufig für Reparaturen oder Änderungen. Deshalb solltest Du darauf achten, dass möglichst viele Unterlagen zu einem Objekt vorliegen.

immocloud-Tipp:
Verzettele Dich nicht!

Auch wenn bei den Unterlagen gilt „je mehr, desto besser“, ist eine umfassende Prüfung beim Kauf oftmals schwierig. Denn gerade im heutigen Verkäufermarkt zählt in der Regel die Geschwindigkeit. Wer in kurzer Zeit zusagen kann, erhält den Zuschlag und bei derartigem Termindruck reicht es meist bloß für einen kurzen Überblick. Deshalb solltest Du vor allem die wichtigen Eckdaten analysieren und bei einer Besichtigung gut vorbereitet die richtigen Fragen stellen. Zudem ist es oftmals sinnvoll, zusätzliche Expertise einzuschalten. Kennst Du gute Handwerker oder Gutachter? Dann nimm Sie mit! Ein geschultes Auge sieht Dinge, die sonst verborgen bleiben. Oder willst Du ohnehin einen Verwalter beauftragen? Dann sollte er Mietverträge und ähnliches prüfen. So bist Du schneller entscheidungsfähig und weißt besser Bescheid.

Gerade bei vielen älteren Objekten ist es mit den Unterlagen so eine Sache: entweder fehlen Dokumente oder sie sind lückenhaft. Deshalb kommt es darauf an, alles auf Plausibilität zu prüfen. Sind die Papiere aktuell, gehören sie zum angebotenen Objekt und passen die Aussagen zum eigenen Eindruck? Die zentralen Informationen wie etwa die Übersicht mit den tatsächlichen Miethöhen solltest Du sogar in den Kaufvertrag aufnehmen. Dann kannst Du später leichter nachweisen, wenn Beträge wider Erwarten niedriger ausfallen.

Tipp 1:

Eine ganze Reihe von Dokumenten sind unverzichtbar für einen Immobilienkauf. Fehlen sie, solltest Du nicht einfach unterschrieben. Die folgende Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, enthält aber die aus unserer Erfahrung wichtigsten Unterlagen, die Du beim Kauf prüfen solltest.

  • Grundbuch
    De facto wirken sich vor allem die Eintragungen im Grundbuch rechtlich aus. Dort erfährst Du die Eigentümerstruktur und siehst, ob Lasten vorhanden sind. Zu nennen sind etwa Grundschulden, Hypotheken, Nutzungs- oder Vorkaufsrechte.
  • Objektunterlagen
    Mit Hilfe von Plänen, Grundrissen und Ansichten erhältst Du die nötigen Einblicke in die bauliche Substanz des Gebäudes. Vergiss nicht, diese mit dem Ist-Zustand des Objektes zu vergleichen!
  • Wartungsverträge
    Bei vielen Objekten existieren Wartungsverträge für Heizung, Aufzug und anderes. Existieren Lücken und wurden die jeweiligen Arbeiten planmäßig durchgeführt? Lass Dir die Rechnungen der letzten Wartungen zeigen!
  • Energieausweis
    Dieser ist zwar mittlerweile Standard, gerade bei älteren Gebäuden muss ihn der Verkäufer jedoch nachträglich erstellen lassen. Liegt er bei Beurkundung nicht vor, kommt es ggf. zu (teuren) Verzögerungen.
  • Versicherungen
    Überprüfe bitte, ob Deckungsinhalte und Schadenshöhen in den Policen zum Objekt passen. Vor allem alte Objekte sind manchmal unterversichert oder die Selbstbeteiligungen des Eigentümers wurden sehr hoch gewählt. Ist dies der Fall, gilt es Anpassungen vorzunehmen. Außerdem gehen nicht alle Versicherungen automatisch auf den Erwerber über, die jeweiligen Einzelheiten solltest Du vorab klären.
  • Neubauten
    Oftmals eine schwierige Sache! Existiert ein Objekt noch gar nicht, musst Du Dich auf den Vertrag mit einem Bauträger verlassen. Hier gilt es sehr genau hinzuschauen bezüglich Fristen, Haftung, Gewährleistung und Ähnliches.

immocloud-Tipp:
Spezialfall Eigentümergemeinschaften

Wer lediglich eine Wohnung in einer größeren Anlage erwirbt, wird Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Damit verfügst Du über ein Sondernutzungsrecht für Wohnung und gegebenenfalls für Garten, Stellplatz oder Ähnliches. In solchen Fällen musst Du alle Kosten der Eigentümergemeinschaft anteilig mittragen und es entstehen weitere Pflichten. Die Praxis zeigt, dass viele dieser Pflichten und mögliche Haftungsrisiken gegenüber der Gemeinschaft nicht immer offensichtlich sind. Mitunter existieren auch Interessenkonflikte zwischen Eigennutzern, renditeorientierten Eigentümern und Mietern. Wer in eine Eigentümergemeinschaft einsteigt, sollte vor allem auf

  • Teilungserklärung,
  • Rücklagenkonto,
  • Verwaltervertrag,
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen,
  • Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne

achten. Schaue Dir mindestens die zwei vorangegangenen Jahre genau an und überprüfe, ob die Beschlüsse tatsächlich umgesetzt wurden. Mitunter erhalten dringend erforderliche Reparaturen seit Jahren keine Mehrheit und die existierenden Kostenvoranschläge sind längst Makulatur.

Tipp 2:

Ist alles klar mit den Mietern? Eine wichtige Unterlagenart beim Kauf vermieteter Objekte sind die existierenden Mietverträge. Hier solltest Du überprüfen, ob die angegebenen Miethöhen tatsächlich aufs Konto eingehen. Zudem ist ein kurzer Blick auf die vertraglich angegebenen Quadratmeter und Quadratmeterpreise sinnvoll. Passen diese zu den Objektunterlagen und Deinen Messungen? Gerade bei Mehrfamilienhäusern erlauben Mietverträge umfassende Einblicke in die Bewohnerstruktur. Wann begannen die Mietverträge, gab es Widersprüche gegen Mietanpassungen, stehen Mietzahlungen aus? Oft verfügen die Verkäufer über Einkommensnachweise ihrer Mieter, auch diese solltest Du anschauen. Ganz wichtig sind zudem die Angaben über die geleisteten Kautionen. Ist dieses Geld tatsächlich auf dem Kautionskonto vorhanden?

Fazit:

Bei Prüfung der verfügbaren Unterlagen vor einem Immobilienkauf solltest Du nicht nur auf Vollständigkeit achten, vielmehr braucht es eine tiefer gehende Analyse zu Plausibilität und Konsistenz. Vor allem Grundbucheintrag, Mietverträge, Objektunterlagen, Versicherungen und Kontoauszüge sowie ggf. die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft gilt es genau unter die Lupe zu nehmen.