Es ist theoretisch möglich, Immobilien ohne Eigenkapital zu erwerben. Hierfür ist eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung notwendig. Für die Bank ist eine solche Baufinanzierung riskanter – weshalb sie zu höheren Zinsen führen wird. Möchtest du eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen? Dann solltest Du über ein hohes Einkommen verfügen und wirst Dich auf einen Zinsaufschlag einstellen müssen. Es kann sich trotzdem lohnen!
Sollte bzw. kann man eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen?
Verbraucherschützer empfehlen, dass für einen Wohnungs- und Hauskauf auf Kredit 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapitalanteil aufgebracht werden sollten. Das schaffen laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln für die Bausparkasse Schwäbisch Hall aber nur 11 Prozent der Mieter.
Wahrscheinlich ist aber auch, dass in vielen Orten die Immobilienpreise langfristig steigen könnten. Dadurch wird es für viele Menschen noch schwieriger, einen adäquaten Anteil an Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen.
Eine mögliche Lösung ist, eine Wohnung gleich ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren (Vollfinanzierung) und dabei die sogenannten Anschaffungs- oder Baunebenkosten mitzufinanzieren: Das ist dann die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung. Doch dies hat auch Risiken.
Tipp: Weitere Informationen zum Thema Immobilien Finanzierung findest Du auch in unserem Artikel Immobilien: Wie viele Immobilien kannst Du Dir leisten.
So berechnest Du den Wert der Wohnung
Zunächst ist es wichtig, überhaupt die Grundlage dessen zu kennen, was (mit oder ohne Eigenmittel) finanziert werden soll. Sprich: Der Wert der Immobilie. Lasse Dich dabei nicht von den inserierten Preisvorstellungen der Verkäufer irritieren. Der Kaufpreis des Objekts ist nur ein erster Indikator.
Für Dich ist es immens wichtig, dass ein nachhaltiger Wert berechnet wird. Denn die Bank als Kreditgeber wird möglicherweise auch nur diesen finanzieren – gerade, wenn Du kein eigenes Eigenkapital einbringen kannst und möchtest. Bei einer Eigentumswohnung wird hierfür in der Regel das sogenannte Vergleichswertverfahren angewandt, was auf der Preisermittlung des Gutachterausschusses einer Kommune beruht.
Vielfach können die entsprechenden Marktwertgutachten auch direkt online bestellt und bezogen werden (Link). Der Nachteil: Diese Wertannahme ist in der Regel recht konservativ. Sie hinkt einfach der aktuellen Preisentwicklung hinterher, weil der Marktbericht in der Regel nur einmal im Jahr herausgegeben wird.
Mögliche verborgene Risiken und der Zustand der Immobilie werden nicht berücksichtigt
Bei dieser Analyse werden zudem weitere im Grundbuch der Immobilie verborgene Risiken oder auch der Zustand der Immobile noch nicht berücksichtigt. Dennoch sind die Daten des Gutachterausschusses schon eine gute Richtschnur.
Letztendlich musst Du mit Deiner Bank darüber sprechen, was für Wertannahmen sie selbst trifft. Du möchtest mehr zur Berechnung eines Immobilienwerts erfahren, da Du planst, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen? Dann empfehlen wir Dir unseren Artikel So bewertest Du deine Immobilien richtig.
Gutachterausschuss hinzuziehen
Der Gutachterausschuss ermittelt sogenannte Bodenrichtpreise und beschreibt in seinen Marktberichten auch notwendige Anpassungen. Für den Laien ist das nicht unbedingt verständlich.
Da hilft es vielleicht, beim Gutachterausschuss anzurufen und um eine Auskunft zu bitten. Es gibt im Internet auch diverse kostenlose und kostenpflichtige Wertschätzungstools.
So berechnest Du die Höhe Deiner Finanzierung
Wenn Du den nachhaltigen Wert Deiner Wohnung errechnet hast, entspricht das nicht dem Gesamtbetrag, den Du für einen Wohnungskauf aufbringen musst. Denn es kommen noch Nebenkosten hinzu. Dazu zählen:
- Notar- und Grundbuchkosten: Sie betragen in etwa 2 Prozent des Kaufpreises
- Grunderwerbssteuer: Sie unterscheidet sich je nach Bundesländern und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
- Maklercourtage: Sie liegt zwischen 3 und 7 Prozent. In der Regel wird die Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
- Sonstige Kosten: Wenn Du noch zusätzlich einen Gutachter beschäftigst, einen Baubegleiter oder sonstige Hilfe, dann kostet auch das Geld.
Insgesamt musst Du mit rund 10 Prozent des Kaufpreises an Kaufnebenkosten rechnen. Das heißt: Grob gerechnet benötigst Du als Kreditnehmer 110 Prozent des Kaufpreises von der Bank – also eine Finanzierungszusage für einen Kredit in dieser Höhe.
immocloud-Tipp:
Auch das Risiko der Immobilie einkalkulieren!
Gerade bei der Sanierung von Altbau-Eigentumswohnungen gibt es viele Risiken, die in der Substanz liegen. Ob zum Beispiel die Elektro- und Wasserleitungen noch in Ordnung sind oder die Wand generell Risiken wie Feuchtigkeit beinhaltet, kann man nicht vorhersagen.
So kann es sein, dass die Handwerkerleistung beim Objekt doch deutlich teurer wird. Experten raten deshalb auch hier dazu, einen Puffer von 10 bis 20 Prozent einzurechnen.
So schätzt Du Dein generelles Risiko für eine Vollfinanzierung ab
Für die Bank als Kreditgeber ist eine 110-Prozent-Finanzierung mit einem erhöhten Risiko verbunden. Es wird nach folgenden Kriterien berechnet:
- Verkehrswert der Immobilie: Das ist der nachhaltige Wert der Immobilie.
- Risikoabschlag: Davon zieht die Bank einen eigenen Risikoabschlag ab. Das Ergebnis ist dann der sogenannte Beleihungswert.
- 80-Prozent-Grenze: Alles, was über 80 Prozent des Beleihungswertes liegt, ist für die Bank mit einem erhöhten Risiko verbunden. Denn sie muss davon ausgehen, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie diese Beträge nicht mehr aus dem Erlös der Versteigerung zurückerhält.
- 60-Prozent-Grenze: Manche Banken finanzieren sogar nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes. Denn die daraus erstellten Pfandbriefe sollen Sicherheiten bei einem Ausfall bieten. Das bedeutet im Umkehrschluss: Wer nur 60 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie finanzieren muss, erhält sehr gute Zinskonditionen.
Zudem unterscheidet sich der Risikoabschlag von Bank zu Bank. Und möchtest du eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen, gilt: Die Immobilienfinanzierung wird immer teurer, je weniger Eigenanteil für den Immobilienkauf eingebracht wird. Denn die Bank muss sich das erhöhte Ausfallrisiko bezahlen lassen.
Möglicherweise wird sich auch nicht jede Bank auf eine 100- oder sogar 110-Prozent-Finanzierung einlassen, weil das nicht ihrer Geschäftspolitik entspricht. Auch die persönliche Bonität spielt eine große Rolle. Um nämlich eine 110-Prozent-Finanzierung zu erhalten, musst Du eine gute Bonität vorweisen.
Also zum Beispiel einen gut bezahlten und sicheren Job haben, oder über weiteres Vermögen verfügen. Hier wird die Bank möglicherweise als Sicherheit auch ein Pfandrecht verlangen, also zum Beispiel den Eintrag im Grundbuch einer weiteren Immobilie, die Du besitzt.
Ebenso macht es natürlich einen großen Unterschied, ob Du die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten möchtest. Lässt Du einen Mieter einziehen, kannst Du als Vermieter den Zinssatz von der Steuer absetzen. Außerdem erhältst Du Mieteinnahmen, die bei der Tilgung helfen.
immocloud-Tipp:
Vergleiche mehrere Angebote unterschiedlicher Banken
Viele Banken verfolgen eine unterschiedliche Geschäftspolitik. Deshalb ist es gut, wenn Du mehrere Vergleichsangebote bei Banken und Finanzierungsmaklern einholst. Auf diesem Wege findest du das attraktivste Angebot.
Interessant dabei: Aufgrund der Höhe des Beleihungswertes kann am Ende der auf dem ersten Blick niedrigere Zinssatz doch teurer sein. Das gilt vor allem, wenn der Beleihungswert niedriger als bei anderen Banken angesetzt wird.
Wie Du durch die Muskelhypothek Dein Eigenkapital erhöhen kannst
Möchtest Du eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen und finanzieren, kannst Du Deine Leistungen auf der Baustelle auch selbst einbringen. Diese Arbeitsleistung kann dann als Eigenkapital gewertet werden. Das ist dann die sogenannte Muskelhypothek. Hierbei entspricht die Ersparnis dem des Handwerkerlohnes, natürlich ohne Materialkosten.
Allerdings sind hier Banken auch vorsichtig. Du musst schon genau nachweisen können, welche Leistungen Du selbst erbringst. Und wenn Du selbst kein ausgebildeter Handwerker bist, wird die Bank nicht mehr als 10 bis 15 Prozent der Bau- oder Sanierungskosten als Eigenkapital akzeptieren.
immocloud-Tipp:
Nicht selbst überschätzen
Immer wieder überschätzen Bauherren sich selbst. Wenn man dann tatsächlich tagelang einen Baugraben aushebt oder die Wände tapeziert, dann wird schnell klar: Das ist alles andere als eine leichte Arbeit, sondern körperlich sehr anstrengend. Nicht jeder verkraftet das.
Und damit besteht das Risiko, dass es zu Verzögerungen kommt, die am Ende den kompletten Bauablauf durcheinanderbringen – und so höhere Kosten verursachen. Für viele Menschen ist es daher oft viel sinnvoller, lieber ausreichend Zeit in die Planung, Auswahl und Organisation zu investieren.
Wie Du die Kaufnebenkosten bei den Steuern berücksichtigst
Planst Du den Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) und möchtest sie als Kapitalanlage nutzen, hat das für Dich den Vorteil, dass Du auch die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen kannst. Etwas umständlich nennt der Fiskus dieses Verfahren „Geldbeschaffungskosten“. Diese kannst Du in der Steuererklärung als Ausgaben angeben.
Beachte auch: In der Regel musst Du diese Kosten – wie alle Bau- und Anschaffungskosten, also auch die Zinskosten – über einen sehr langen Zeitraum abschreiben. Bei nach dem 31.12.1924 errichtete Gebäuden kannst Du nur zwei Prozent pro Jahr ansetzen.
Nicht auf die Steuerersparnis schielen
Ein großer Fehler ist es, wenn Du einen Hauskauf oder eine 110-Prozent-Finanzierung alleine aufgrund einer Steuerersparnis tätigen möchtest. Denn im Vordergrund beim Erwerb sollte immer die potenzielle Rendite und der Wert der Immobilie stehen. Was bringt Dir die beste Steuerersparnis, wenn Du am Ende an der Schrottimmobilie pleite gehst?
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