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Es ist auch möglich, Immobilien ohne Eigenkapital zu erwerben. Dazu ist mindestens eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung notwendig. Für die Bank ist eine solche Finanzierung riskanter – weshalb Sie für Dich nicht nur Vorteile hat. 5 Tipps rund um den Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital.

Verbraucherschützer empfehlen, dass für einen Hauskauf 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufgebracht werden sollten. Das schaffen laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln für die Bausparkasse Schwäbisch Hall aber nur 11 Prozent der Mieter (Link).

Fakt ist auch, dass in vielen Orten die Kaufpreise für Immobilien stark steigen. Dadurch wird es für viele Menschen noch schwieriger, einen adäquaten Anteil an Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen.

Eine Lösung ist es, eine Wohnung gleich ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren und sogar die sogenannten Anschaffungs- oder Baunebenkosten mit zu finanzieren: Das ist dann die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung. Doch dies hat auch Risiken.

Weitere Informationen zum Thema Immobilien Finanzierung findest Du auch in unserem Artikel Immobilien: Wie viele Immobilien kannst Du Dir leisten.

So berechnest Du den Wert der Wohnung

Zunächst ist es wichtig, überhaupt die Grundlage dessen zu kennen, was finanziert werden soll. Sprich: der Wert der Immobilie. Lasse Dich dabei nicht von den inserierten Preisvorstellungen der Verkäufer irritieren. Für Dich ist es immens wichtig, dass ein nachhaltiger Wert berechnet wird, denn die Bank wird möglicherweise nur diesen auch finanzieren, gerade, wenn Du kein eigenes Eigenkapital einbringen kannst und möchtest.

Bei einer Eigentumswohnung wird hierfür in der Regel das sogenannte Vergleichswertverfahren angewandt, welches auf der Preisermittlung des Gutachterausschusses einer Kommune beruht. Vielfach können die entsprechenden Marktwertgutachten auch direkt online bestellt und bezogen werden (Link). Der Nachteil: Diese Wertannahme ist in der Regel recht konservativ, hinkt einfach der aktuellen Preisentwicklung hinterher, weil der Marktbericht in der Regel nur einmal im Jahr herausgegeben wird.

Bei dieser Analyse werden zudem weitere im Grundbuch der Immobilie verborgene Risiken oder  auch der Zustand der Immobile noch nicht berücksichtigt. Dennoch sind die Daten des Gutachterausschusses schon eine gute Richtschnur.

Letztendlich musst Du mit Deiner Bank darüber sprechen, was für Wertannahmen sie selbst trifft.

Du willst mehr zur Berechnung eines Immobilienwerts erfahren? Dann empfehlen wir Dir unseren Artikel So bewertest Du deine Immobilien richtig.

immocloud-Tipp:
Gutachterausschuss anrufen

Der Gutachterausschuss ermittelt sogenannte Bodenrichtpreise und beschreibt in seinen Marktberichten auch notwendige Anpassungen. Für den Laien ist das nicht unbedingt verständlich. Da hilft es vielleicht, beim Gutachterausschuss anzurufen und um eine Auskunft zu bitten. Es gibt im Internet auch diverse kostenlose und kostenpflichtige Wertschätzungstools.

So berechnest Du die Höhe Deiner Finanzierung

Wenn Du einen nachhaltigen Wert Deiner Wohnung errechnest hast, entspricht dies nicht dem Gesamtbetrag, den Du für einen Wohnungskauf aufbringen musst. Denn es kommen noch Nebenkosten hinzu. Dazu zählen:

  • Notar- und Grundbuchkosten: Diese betragen in etwa 2 Prozent des Kaufpreises
  • Grunderwerbssteuer: Diese unterscheidet sich nach Bundesländern und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
  • Maklercourtage: Diese beträgt zwischen 3 und 7 Prozent. In der Regel wird die Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
  • Sonstige Kosten: Wenn Du noch extra einen Gutachter beschäftigst, einen Baubegleiter oder sonstige Hilfe, dann kostet auch das Geld.

Insgesamt musst Du mit rund 10 Prozent des Kaufpreises an Kaufnebenkosten rechnen. Das heißt, grob gerechnet benötigst Du 110 Prozent des Kaufpreises von der Bank – also eine Finanzierungszusage in dieser Höhe.

immocloud-Tipp:
Risiko der Immobilie auch einkalkulieren

Gerade bei der Sanierung von Altbau-Eigentumswohnungen gibt es viele Risiken, die in der Substanz liegen. Ob zum Beispiel die Elektro- und Wasserleitungen noch in Ordnung sind oder die Wand generell Risiken beinhaltet, kann man nicht vorhersagen. So kann es sein, dass die Handwerkerleistung doch deutlich teurer wird. Experten raten deshalb auch hier dazu, einen Puffer von 10 bis 20 Prozent einzurechnen.

So schätzt Du Dein generelles Risiko ab

Für die Bank ist eine 110-Prozent-Finanzierung mit einem erhöhten Risiko verbunden und den berechnet sie nach folgenden Kriterien:

  • Verkehrswert der Immobilie: Das ist der nachhaltige Wert der Immobilie.
  • Risikoabschlag: Davon zieht die Bank einen eigenen Risikoabschlag ab, das Ergebnis ist dann der sogenannte Beleihungswert.
  • 80-Prozent-Grenze: Alles, was über 80 Prozent des Beleihungswertes liegt, ist für die Bank mit einem erhöhten Risiko verbunden, denn sie muss davon ausgehen, dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie diese Beträge nicht mehr aus dem Erlös der Versteigerung zurückerhält.
  • 60-Prozent-Grenze: Manche Banken finanzieren sogar nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes, denn die daraus erstellten Pfandbriefe sollen eine extrem hohe Ausfallsicherheit bieten. Das bedeutet im Umkehrschluss: Wer nur 60 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie finanzieren muss, erhält sehr gute Zinskonditionen.

Zudem unterscheidet sich der Risikoabschlag von Bank zu Bank. Und außerdem wird die Finanzierung immer teurer, je weniger Eigenkapital eingebracht wird, denn die Bank muss sich das erhöhte Ausfallrisiko bezahlen lassen.

Möglicherweise wird sich auch nicht jede Bank auf eine 100- oder sogar 110-Prozent-Finanzierung einlassen, weil das nicht ihrer Geschäftspolitik entspricht. Auch die persönliche Bonität spielt eine große Rolle. Um nämlich eine 110-Prozent-Finanzierung zu erhalten, musst Du eine gute Bonität vorweisen, also zum Beispiel einen gut bezahlten und sicheren Job haben oder weiteres Vermögen. Hier wird die Bank möglicherweise auch ein Pfandrecht verlangen, also zum Beispiel den Eintrag im Grundbuch einer weiteren Immobilie, die Du besitzt.

immocloud-Tipp:
Vergleiche die Angebote unterschiedlicher Banken

Weil die Banken eine ganz unterschiedliche Geschäftspolitik verfolgen, ist es gut, wenn Du mehrere Vergleichsangebote bei Banken und Finanzierungsmaklern einholst. Interessant dabei: Aufgrund der Höhe des Beleihungswertes kann am Ende der auf dem ersten Blick niedrigere Zinssatz doch teurer sein, wenn nämlich hier der Beleihungswert niedriger als bei anderen Banken angesetzt wird.

Wie Du durch die Muskelhypothek Dein Eigenkapital erhöhen kannst

Wenn Du selbst auch Leistungen auf der Baustelle erbringst, kann diese Arbeitsleistung als Eigenkapital gewertet werden. Das ist dann die sogenannte Muskelhypothek. Hierbei entspricht die Ersparnis dem des Handwerkerlohnes, natürlich ohne Materialkosten. Allerdings sind hier Banken auch vorsichtig. Du musst schon genau nachweisen können, welche Leistungen Du selbst erbringst. Und wenn Du selbst kein ausgebildeter Handwerker bist, wird die Bank nicht mehr als 10 bis 15 Prozent der Bau- oder Sanierungskosten als Eigenkapital akzeptieren.

immocloud-Tipp:
Nicht selbst überschätzen

Immer wieder überschätzen Bauherren sich selbst. Wenn man dann tatsächlich tagelang einen Baugraben aushebt oder die Wände tapeziert, dann wird schnell klar: Das ist alles andere als eine leichte Arbeit, sondern körperlich sehr anstrengend. Nicht jeder verkraftet das. Und damit besteht das Risiko, dass es zu Verzögerungen kommt, die am Ende den kompletten Bauablauf durcheinanderbringen – und so höhere Kosten verursachen. Für viele Menschen ist es daher oft viel sinnvoller, lieber besonders viel Zeit in die Planung, Auswahl und Organisation zu investieren.

Wie Du die Kaufnebenkosten bei den Steuern berücksichtigst

Wenn Du eine Wohnung als Kapitalanlage erwirbst, hat das für Dich den Vorteil, dass Du auch die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen kannst. Etwas umständlich nennt der Fiskus das die „Geldbeschaffungskosten“. Diese kannst Du in der Steuererklärung als Ausgaben angeben.

Beachte auch: In der Regel musst Du diese Kosten – wie alle Bau- und Anschaffungskosten, also auch die Zinskosten – über einen sehr langen Zeitraum abschreiben. Bei nach dem 31.12.1924 errichtete Gebäuden kannst Du nur zwei Prozent pro Jahr ansetzen.

immocloud-Tipp:
Nicht auf die Steuerersparnis schielen

Ein großer Fehler ist es, wenn Du einen Hauskauf oder eine 110-Prozent-Finanzierung alleine aufgrund einer Steuerersparnis tätigen möchtest. Denn im Vordergrund beim Erwerb sollte immer die potenzielle Rendite und der Wert der Immobilie stehen. Was bringt Dir die beste Steuerersparnis, wenn Du am Ende an der Schrottimmobilie pleite gehst?

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