Als Immobilienbesitzer und Eigentümer solltest Du Dich vor bestimmten Risiken finanziell schützen. Dazu gibt es verschiedene Versicherungsarten speziell für Vermieter. Vergleiche dabei nicht nur den Preis, sondern auch die Konditionen. Doch welche Versicherung braucht ich als Vermieter einer Eigentumswohnung oder eines Hauses eigentlich? Der folgende Artikel hilft Dir dabei, die wichtigsten Versicherungen für Vermieter zu finden.
Die Schadensstatistik des Gesamtverbandes der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) zeigt es deutlich: Mindestens 5,8 Milliarden Euro zahlten die Versicherer 2020 für Schäden rund um die Gebäudesubstanz an ihre Versicherten aus. Im Durchschnitt betrug der Schadensbetrag etwa 2.600 Euro.
Für Dich als Vermieter ist also eine Absicherung etwa gegen Feuer- und Elementarschäden grundlegend; auch Haftpflicht sollte gut versichert sein. Zum Teil fordern die Banken für ihre Finanzierungszusage ohnehin von Dir einen Nachweis über die Versicherung. Aber es ist auch in Deinem eigenen Interesse, vernünftig versichert zu sein. Das haben zum Beispiel die Überschwemmungskatastrophen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz im Juli 2021 mehr als deutlich gemacht.
Immer wieder verwechseln Verbraucher die Leistungen der unterschiedlichen Versicherungspolicen: Die Grundbesitzer Haftpflichtversicherung zahlt nur für Schäden, die man selbst zu verantworten hat. Beim Beispiel Haus: Wenn dort etwa durch einen Starkregen ein Dachziegel herunterfällt und ein Auto beschädigt wird, dann zahlt dafür die Haftpflichtversicherung des Hausbesitzers. Das ist im Falle des Vermieters die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.
Die Wohngebäudeversicherungen hingegen decken entstandenen Schaden an der Gebäudesubstanz ab. Sie sind also eine Art Vollkaskoversicherung fürs Haus.
Übrigens: Einige Versicherungen wie eine Mietausfallversicherung oder Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung sind steuerlich absetzbar.
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Schadensbereich unterscheiden
Grob zusammengefasst wird im Mietrecht zwischen Besitz und Eigentum unterschieden. Für den Besitz ist der Mieter zuständig, für das Eigentum der Vermieter und Eigentümer – auch im Haftungs- und Schadensfall. So ist das durch das Feuer zerstörte Möbel nicht die Angelegenheit des Vermieters, sehr wohl aber die abgebrannte Gebäudesubstanz. Für unterschiedliche Zwecke gibt es hier verschiedene Versicherungen für Vermieter.
Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gegen finanziellen Schaden
Haftpflichtschäden können sehr teuer werden. Es gilt dabei das Verursacherprinzip: Wenn durch Dein Haus ein Schaden verursacht wird, bist Du dafür verantwortlich, Du musst diesen Schaden finanziell begleichen.
Als Vermieter musst Du in diesem Fall eine separate Versicherung abschließen, die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Verbraucherschützer raten zu einer Deckungssumme von mindestens fünf Millionen Euro. Die Versicherung zahlt bei Sach-, Vermögens- und Personenschäden.
Grundbesitzerhaftpflicht: Günstiger Schutz für hohe Sicherheit
Zwei Faktoren bestimmen die Höhe der Versicherungsprämie: Die Mindestdeckungssumme und die Jahresbruttomiete. Da hohe Schäden nur sehr selten entstehen, sind die Kosten für diese Versicherung vergleichsweise niedrig. Ein Verzicht darauf wäre somit geradezu fahrlässig.
Eine Beispielrechnung: Bei einer Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für eine Immobilie mit fünf vermieteten Wohnungen, 450 Quadratmeter Wohnfläche und einer Bruttojahresmiete von 30.000 Euro beginnt die Versicherungssumme bei etwa 40 Euro pro Jahr.
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Versicherungskosten auf die Mieter umlegen
Die Kosten für die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und auch für die Wohngebäudeversicherung sind über die Nebenkostenabrechnung auf Deine Mieter umlegbar. Das ist noch ein Grund mehr, warum Du sie auf jeden Fall abschließen solltest. Mit der Software von immocloud kannst Du Deine Nebenkostenabrechnung online erstellen. So sparst Du wertvolle Zeit.
Wohngebäudeversicherung für die Bausubstanz
Gewissermaßen die Hausratversicherung für die Bausubstanz Deiner Immobilie ist die Wohngebäudeversicherung. Sie deckt Schäden etwa durch Feuer, Blitzschlag, Sturm, Hagel und Leitungswasser ab. Die Schäden können sehr hoch sein: Die Kostenerstattung reicht deshalb von einzelnen Reparaturen am Mietobjekt bis hin zum Wiederaufbau des Gebäudes.
Separat zur Wohngebäudeversicherung abschließbar sind auch Schäden durch Naturgewalten. Die sogenannte Elementarschadensschutzsversicherung ist nicht standardmäßig in Wohngebäudeversicherungsverträgen enthalten. Damit kann zusätzlich Schaden durch Überschwemmung, Rückstau, Erdsenkung, Erdrutsch, Erdfall, Lawinenabgang, Schneedruck und auch durch einen Vulkanausbruch abgesichert werden.
Versicherungsbedingungen im Detail: Worauf Grundbesitzer achten sollten
Aber die Konditionen unterscheiden sich hier durchaus. So sehen zwar die Musterversicherungsbedingungen des Gesamtverbandes deutscher Versicherung Empfehlungen vor. Aber das heißt nicht, dass sich die einzelnen Versicherer daran auch halten.
Denn ist zum Beispiel der Eintritt von Grundwasser nicht versichert, die Überschwemmung aber schon, dann ist im Zweifelsfall schwer zu klären, was tatsächlich die Ursache des Schadens ist. Folglich kann es zum Streit kommen.
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Regionale Unterschiede und Pflichten – so wählst Du den richtigen Versicherungsschutz bei Elementarschäden
Die Gebäudeversicherung wird sozusagen mit dem Hauskauf mit erworben. Dadurch kann es sein, dass sie schon recht alt ist. Das ist tatsächlich ein Risiko: Der Deckungsbereich und die Konditionen könnten veraltet sein. Es gilt nämlich, dass nur das versichert ist, was ganz ursprünglich vereinbart wurde. So ist es sinnvoll, regelmäßig die Versicherungsbedingungen zu kontrollieren. So bieten neuere Verträge Eigentümern zum Beispiel auch die Versicherung bei grober Fahrlässigkeit an.
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Bauwesenversicherung: Unverzichtbarer Versicherungsschutz für Neubauten und Bauherren
Wenn eine Immobilie neu gebaut wird, muss auch diese versichert werden. Beispiel: Der Rohbau wird durch ein Feuer zerstört. Das kann schlimme finanzielle Folgen haben, denn der abgeschlossene Immobilienkredit muss dennoch bezahlt werden.
Deshalb ist der Abschluss der Bauwesenversicherung – auch Bauleistungsversicherung genannt – existenziell notwendig. Versicherte Schäden sind zum Beispiel: Unwetter, Diebstahl fest verbundener Gebäudebestandteile, Wasserschaden oder Vandalismus. Auch die Absicherung von Bauhaftpflichtschäden wird oftmals gleich mit angeboten.
Sprich: Es kommt immer auf die konkreten Versicherungsbedingungen an. Spare hier besser nicht an der falschen Stelle! Die finanzierenden Banken verlangen übrigens mindestens den Nachweis über eine Feuerrohbauversicherung. Ansonsten finanzieren sie die Immobilie in der Regel nicht, da auch ein Brand erhebliche Schäden verursachen kann.
Wer haftet während der Bauphase und wann?
Ein Irrglaube ist es, dass immer der Handwerker für Schäden während der Bauphase haftet. Er haftet nur, wenn er auch eine Schuld trägt. Das ist aber zum Beispiel bei Naturgewalten nicht der Fall.
Beim Bauen wirkt sich auch die Art des Vertragsmodells auf die Notwendigkeit der Versicherung aus: Baust Du selbst mithilfe eines Architekten, so bist Du auch für die Versicherungen verantwortlich. Hast Du hingegen einen Bauträger beschäftigt, dann bist Du formal gar nicht der Bauherr, sondern „nur“ der Immobilienerwerber. Dann kommt der Bauträger für alle Versicherungen auf, die er natürlich in den Preis für Dein Haus eingerechnet hat.
Wichtiger Tipp: Kontrolliere, ob der Bauträger auch eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen hat. Nur dann bist Du auch bei einer Pleite des Anbieters abgesichert.
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Unfallversicherung beim Bau
Solltest Du eigene Helfer auf der Baustelle beschäftigen – und seien es auch nur Deine Verwandten – dann sind diese versicherungspflichtig. Sie müssen bei der Berufsgenossenschaft Bau angemeldet werden. Geschieht dies nicht, drohen hohe Bußgelder. Interessanterweise: Deine eigene Absicherung ist hier unverhältnismäßig teuer. Dafür lohnt dann eher eine separate private Unfallversicherung, die auch ein viel größeres Wirkungsfeld hat.
Exkurs: Sonderfall Eigentumswohnung
Wenn Du eine Wohnung erwirbst, dann muss auch diese versichert werden. Beim Bau gelten dabei die Regeln für das Bauträgermodell: Der Bauunternehmer sorgt für die notwendigen Versicherungen. Nach Bezug hingegen müssen die Wohngebäudeversicherung und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung separat abgeschlossen werden.
Aber das macht die Eigentümergemeinschaft gemeinsam. Der Verwalter wird sich hier um eine Absicherung kümmern. Über das Wohngeld wird diese dann gemeinschaftlich bezahlt.
Solltest Du die Wohnungvermieten, musst Du Dich nun als Vermieter um keine weiteren Versicherungen mehr kümmern. Bei Selbstnutzung macht es aber natürlich Sinn, über eine Hausratversicherung nachzudenken. Und eine private Haftpflichtversicherung sollte sowieso für jeden absoluter Standard sein.
Mietausfallversicherung gegen Mietnomaden
Mit einer Mietausfallversicherung kannst Du Dich gegen ausbleibende Zahlungen der Miete absichern. Diese können natürlich ein großes Ärgernis sein – gerade dann, wenn ein Mietnomade die Mietwohnung zusätzlich zum Mietausfall auch noch verwüstet zurücklässt. Die Versicherung wird zu Beginn eines Mietverhältnisses abgeschlossen und beinhaltet auch eine Bonitätsprüfung des Mieters, damit Deine Mieteinnahmen stabil sind.
Gleichzeitig ist die Höhe der Absicherung einer Mietausfallversicherung meistens limitiert, zum Beispiel auf einige Warmmieten oder einen Höchstbetrag an Mietzahlungen. Zudem zahlt sie häufig nicht bei einem nicht länger währenden Mietverhältnis. Darüber hinaus kann die Versicherung für Vermieter zusätzlich zur Miete auch Sachschäden bezahlen, die ein Mieter hinterlässt und die durch die Kaution nicht abgedeckt sind.
Leerstands- und Vermietungsrisiko: Lohnt sich die Versicherung für Vermieter?
Es ist fraglich, wie sinnvoll der Abschluss einer solchen Versicherung für Vermieter ist, zumal sie ein Stück weit auch nur eingeschränkt zahlt. Das Risiko für Leerstand und Vermietung im Allgemeinen gehört zu den unternehmerischen Risiken, die Du als Vermieter eingehst.
Und natürlich suchst Du Deine Mieter auch sorgsam aus, sodass in den allermeisten Fällen nichts schiefgehen sollte. Ganz davor gefeit bist Du natürlich dennoch nicht. Denn letztendlich kannst Du dem potenziellen Mieter nur vor den Kopf schauen und nicht abschließend seinen Charakter beurteilen.
Streitigkeiten vermeiden: Rechtsschutzversicherung und Forderungsmanagement für Vermieter
Zu Streit mit Mietern kann es immer mal wieder kommen. Da ist es von Vorteil, wenn Du Deine Rechten und Pflichten genau kennst. Sowohl die Eigentümergemeinschaft Haus und Grund als auch der Mieterbund bieten hierzu gute Literatur an. Als Vermieter kannst Du auch darüber nachdenken, eine spezielle Vermieter-Rechtsschutzversicherung abzuschließen, oder einem Eigentümerverband beizutreten.
Im Falle von säumigen Mietern ist es so sehr wichtig, dass Du ein effizientes Forderungsmanagement aufbaust und einhältst. Also entsprechend der gesetzlichen Rahmenbedingungen umgehend mahnst und auf Räumung klagst. Hier ist der größte Fehler, es “einfach laufen zu lassen”. Packe Rechtsstreitigkeiten lieber direkt an!
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