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Als Immobilienbesitzer solltest Du Dich vor bestimmten Risiken finanziell schützen. Dazu gibt es verschiedene Versicherungen. Vergleiche dabei nicht nur den Preis, sondern auch die Konditionen.

Die Schadensstatistik des Gesamtverbandes der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV, Link) zeigt es sehr deutlich: Mindestens 5,8 Milliarden Euro zahlten die Versicherer 2020 für Schäden rund um die Gebäudesubstanz an ihre Versicherten aus. Im Durchschnitt betrug der Schadensbetrag etwa 2.600 Euro.

Für Dich als Vermieter ist also eine Absicherung etwa gegen Feuer- und Elementarschäden grundlegend; auch Haftpflicht sollte gut versichert sein. Zum Teil fordern die Banken für ihre Finanzierungszusage ohnehin von Dir einen Nachweis über die Versicherung. Aber es ist auch in Deinem ureigenen Interesse, vernünftig versichert zu sein. Das haben zum Beispiel die Überschwemmungskatastrophen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz im Juli 2021 mehr als deutlich gemacht.

Immer wieder verwechseln Verbraucher die Leistungen der unterschiedlichen Versicherungspolicen: Die Haftpflichtversicherung zahlt nur für Schäden, die man selbst zu verantworten hat. Beim Beispiel Haus: Wenn dort etwa durch einen Starkregen ein Dachziegel herunterfällt und ein Auto beschädigt wird, dann zahlt dafür die Haftpflichtversicherung des Hausbesitzers. Das ist im Falle des Vermieters die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung.

Die Wohngebäudeversicherungen hingegen decken entstandenen Schaden an der Gebäudesubstanz ab, sie sind also eine Art Vollkaskoversicherung fürs Haus.

immocloud-Tipp:
Schadensbereich unterscheiden

Grob zusammengefasst wird im Mietrecht zwischen Besitz und Eigentum unterschieden. Für den Besitz ist der Mieter zuständig, für das Eigentum der Vermieter – auch im Haftungs- und Schadensfall. So ist das durch das Feuer zerstörte Möbel nicht die Angelegenheit des Vermieters, sehr wohl aber die abgebrannte Gebäudesubstanz. Für unterschiedliche Zwecke gibt es hier unterschiedliche Versicherungen.

Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gegen finanziellen Schaden

Haftpflichtschäden können sehr teuer werden. Es gilt dabei das Verursacherprinzip: Wenn durch Dein Haus ein Schaden verursacht wird, bist Du dafür verantwortlich und musst diesen Schaden finanziell begleichen. Als Vermieter musst Du in diesem Fall eine separate Versicherung abschließen, die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Verbraucherschützer raten zu einer Deckungssumme von mindestens fünf Millionen Euro. Die Versicherung zahlt bei Sach-, Vermögens- und Personenschäden.

Zwei Faktoren bestimmen die Höhe der Versicherungsprämie: die Mindestdeckungssumme und die Jahresbruttomiete. Da hohe Schäden nur sehr selten entstehen, sind die Kosten für diese Versicherung vergleichsweise niedrig. Ein Verzicht darauf wäre somit geradezu fahrlässig. Eine Beispielrechnung: Eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für eine Immobilie mit fünf vermieteten Wohnungen, 450 Quadratmeter Wohnfläche und einer Bruttojahresmiete von 30.000 Euro kostet ab etwa 40 Euro pro Jahr.

immocloud-Tipp:
Versicherungskosten auf die Mieter umlegen

Die Kosten für die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und auch für die Wohngebäudeversicherung kannst Du über die Nebenkostenabrechnung auf Deine Mieter umlegen. Das ist noch ein Grund mehr, warum Du sie auf jeden Fall abschließen solltest.

Wohngebäudeversicherung für die Bausubstanz

Gewissermaßen die Hausratversicherung für die Bausubstanz Deiner Immobilie ist die Wohngebäudeversicherung. Sie deckt Schäden etwa durch Feuer, Blitzschlag, Sturm und Hagel und Leitungswasser ab. Die Schäden können sehr hoch sein: Die Kostenerstattung reicht deshalb von einzelnen Reparaturen bis hin zum Wiederaufbau des Gebäudes.

Separat zur Wohngebäudeversicherung abschließbar sind auch Schäden durch Naturgewalten. Die sogenannte Elementarschadensschutzsversicherung ist nicht standardmäßig in Wohngebäudeversicherungsverträgen enthalten. Damit kann zusätzlich Schaden durch Überschwemmung, Rückstau, Erdsenkung, Erdrutsch, Erdfall, Lawinenabgang, Schneedruck und auch durch einen Vulkanausbruch abgesichert werden.

Aber die Konditionen unterscheiden sich hier durchaus. So sehen zwar die Musterversicherungsbedingungen des Gesamtverbandes deutscher Versicherung (Link) Empfehlungen vor, aber das heißt nicht, dass sich die einzelnen Versicherer daran auch halten. Denn ist zum Beispiel der Eintritt von Grundwasser nicht versichert, die Überschwemmung aber schon, dann ist im zweifelsfrei schwer zu klären, was tatsächlich die Ursache des Schadens ist – und es kann zum Streit kommen.

Der Preis für die Versicherung ist je nach Region sehr unterschiedlich: Elementarschäden lassen sich mancherorts gar nicht oder nur zu sehr hohen Preisen absichern, etwa dann, wenn regelmäßig Überschwemmungen drohen. Und ganz wichtig auch: die Obliegenheitspflichten. Was hier steht, muss unbedingt eingehalten werden, damit der Versicherungsschutz nicht verwirkt wird. So ist zum Beispiel die „Rückstausicherungen stets funktionsbereit zu halten“, wie es in manchen Bedingungen steht. Wer das nicht macht, riskiert den Versicherungsschutz etwa bei Überschwemmungen.

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Vertrag kontrollieren

Die Wohngebäudeversicherung wird sozusagen mit dem Hauskauf miterworben. Dadurch kann es sein, dass sie schon recht alt ist. Das ist tatsächlich ein Risiko: Der Deckungsbereich und die Konditionen könnten veraltet sein. Es gilt nämlich, dass nur das versichert ist, was ganz ursprünglich vereinbart wurde. So ist es sinnvoll, regelmäßig die Versicherungsbedingungen zu kontrollieren. So bieten neuere Verträge zum Beispiel auch die Versicherung bei grober Fahrlässigkeit an.

Bauwesensversicherung rund um den Bau

Wenn eine Immobilie neu gebaut wird, muss auch diese versichert werden. Beispiel: Der Rohbau wird durch ein Feuer zerstört. Das kann schlimme finanzielle Folgen haben, denn der abgeschlossene Immobilienkredit muss dennoch bezahlt werden. Deshalb ist der Abschluss der Bauwesensversicherung, auch Bauleistungsversicherung genannt, existenziell notwendig.

Versicherte Schäden sind zum Beispiel: Unwetter, Diebstahl fest verbundener Gebäudebestandteile, Hochwasser oder Vandalismus. Auch die Absicherung von Bauhaftpflichtschäden wird oftmals gleich mit angeboten. Sprich: Es kommt immer auf die konkreten Versicherungsbedingungen an. Spare hier besser nicht an der falschen Stelle! Die finanzierenden Banken verlangen übrigens mindestens den Nachweis über eine Feuerrohbauversicherung, ansonsten finanzieren sie die Immobilie in der Regel nicht.

Ein Irrglaube ist es, dass immer der Handwerker für Schäden während der Bauphase haftet. Er haftet nur, wenn er auch eine Schuld trägt. Das ist aber zum Beispiel bei Naturgewalten nicht der Fall.

Beim Bauen wirkt sich auch die Art des Vertragsmodell auf die Notwendigkeit der Versicherung aus: Baust Du selbst mithilfe eines Architekten, so bist Du auch für die Versicherungen verantwortlich. Hast Du hingegen einen Bauträger beschäftigt, dann bist Du formal gar nicht der Bauherr, sondern „nur“ der Immobilienerwerber. Dann kommt der Bauträger für alle Versicherungen auf, die er natürlich in den Preis für Dein Haus eingerechnet hat. Ein sehr wichtiger Tipp ist es hier: Kontrolliere, ob der Bauträger auch eine Baufertigstellungsversicherung abgeschlossen hat. Nur dann bist Du auch bei einer Pleite des Anbieters abgesichert.

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Unfallversicherung beim Bau

Solltest Du eigene Helfer auf der Baustelle beschäftigen, und seien es auch nur Deine Verwandten, dann sind diese versicherungspflichtig. Sie müssen bei der Berufsgenossenschaft Bau (Link) angemeldet werden. Geschieht dies nicht, drohen hohe Bußgelder. Interessanterweise: Deine eigene Absicherung ist hier unverhältnismäßig teuer. Dafür lohnt dann eher eine separate private Unfallversicherung, die auch ein viel größeres Wirkungsfeld hat.

Exkurs: Sonderfall Eigentumswohnung

Wenn Du eine Eigentumswohnung erwirbst, dann muss auch diese versichert werden. Beim Bau gelten dabei die Regeln für das Bauträgermodell: Der Bauunternehmer sorgt für die notwendigen Versicherungen. Nach Bezug hingegen müssen die Wohngebäudeversicherung und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung separat abgeschlossen werden. Aber das macht die Eigentümergemeinschaft gemeinsam. Der Verwalter wird sich hier um eine Absicherung kümmern. Über das Wohngeld wird diese dann gemeinschaftlich bezahlt

Solltest Du die Eigentumswohnung vermieten, musst Du Dich nun um keine weiteren Versicherungen mehr kümmern. Bei Selbstnutzung macht es aber natürlich Sinn, über eine Hausratversicherung nachzudenken. Und eine private Haftpflichtversicherung sollte sowieso für jeden absoluter Standard sein.

Mietausfallsversicherung gegen Mietnomaden

Mit einer Mietausfallsversicherung kannst Du Dich gegen ausbleibende Mietzahlungen von Mietern absichern. Diese können natürlich ein großes Ärgernis sein, gerade dann, wenn ein Mietnomade die Wohnung auch noch verwüstet zurücklässt. Die Versicherung wird zu Beginn eines Mietverhältnisses abgeschlossen und beinhaltet auch eine Bonitätsprüfung des Mieters. Gleichzeitig ist die Höhe der Absicherung meistens limitiert, zum Beispiel auf einige Warmmieten oder einen Höchstbetrag. Zudem zahlt sie häufig nicht bei länger währenden Mietverhältnissen. Darüber hinaus kann die Versicherung zusätzlich auch Sachschäden bezahlen, die ein Mieter hinterlässt und die durch die Kaution nicht abgedeckt sind.

Es ist fraglich, wie sinnvoll der Abschluss einer solchen Versicherung ist, zumal sie ein Stück weit auch nur eingeschränkt zahlt. Das Leerstands und Vermietungsrisiko gehört zu den unternehmerischen Risiken, die Du als Vermieter eingehst. Und natürlich suchst Du Deine Mieter auch sorgsam aus, so dass in den allermeisten Fällen nichts schief gehen sollte. Ganz davor gefeit bist Du natürlich dennoch nicht, denn letztendlich kannst Du dem potenziellen Mieter nur vor den Kopf schauen und nicht abschließend seinen Charakter beurteilen.

immocloud-Tipp:
Gute Selbstinformation hilft

Zu Streit mit Mietern kann es immer mal wieder kommen. Da ist es von Vorteil, wenn Du Deine Rechten und Pflichten genau kennst. Sowohl die Eigentümergemeinschaft Haus und Grund (Link) als auch der Mieterbund (Link) bieten hierzu gute Literatur an. Als Vermieter kannst Du auch darüber nachdenken, eine spezielle Rechtsschutzversicherung abzuschließen oder einem Eigentümerverband beizutreten. Im Falle von säumigen Mietern ist es so sehr wichtig, dass Du ein effizientes Forderungsmanagement aufbaust und einhältst, also entsprechend der gesetzlichen Rahmenbedingungen umgehend mahnst und auf Räumung klagst, Hier ist der größte Fehler, es „einfach laufen zu lassen“.