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Die Grundsteuer gehört zu den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten. Du kannst deren Kosten also von den Mietern bezahlen lassen. Vier Tipps, die Du dabei beachten solltest.

Die Grundsteuer kann beim Immobilienbesitz sehr teuer werden. Eine Grafik des Statistischen Bundesamtes (Link) zeigt, dass die Hebesätze, welche die Kommunen festlegen zwischen 200 und über 425 Prozent liegen können. In der nordrhein-westfälischen Stadt Bergneustadt (Link) beträgt er sogar 959 Prozent. Der Hebesatz beeinflusst dabei maßgeblich, wie hoch die Steuer am Ende tatsächlich ausfällt.

Als Vermieter kannst Du aber die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung komplett an die Mieter weitergeben, sofern Du diese im Mietvertrag vereinbart hast und nicht auf eine pauschale Miete setzt.

Tipp 1: Wie Du die Grundsteuer berechnest

Die Grundsteuer fällt einmal jährlich an. Damit besteuert die Kommune Grundstücke. Die Formel dafür ist im Grundsteuergesetz (Link) festgelegt. Sie berechnet sich aus:

  • Einheitswert: Dies ist der Wert der Immobilie. Nach einem Kompromiss sollen hierfür die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mietkosten als Basis gelten. Allerdings gibt es dazu eine sogenannte Öffnungsklausel, die Bundesländern auch abweichende Regelungen ermöglicht. Bayern zum Beispiel setzt auf eine Flächenregelung. Als Beispiel: Eine Immobilie hat einen so errechneten Wert von 500.000 Euro. Geregelt ist das im Grundsteuer-Reformgesetz (Link).
  • Steuermesszahl: Diese beträgt bei Einfamilienhäusern und Häusern für mehr als zwei Familien 3,5 Promille.
  • Grundsteuermessbetrag: Dieser ergibt sich aus der Multiplikation von Einheitswert und Steuermesszahl. Bei der Beispielimmobilie sind dies also 1.750 Euro.
  • Hebesatz: Diesen legen die Kommunen selbsttätig fest. Er könnte zum Beispiel 400 Prozent betragen.
  • Jahresgrundsteuer: Die Multiplikation des Grundsteuermessbetrags und des Hebesatzes ergibt die zu zahlende Grundsteuer. Sie beträgt im Beispielfall also 7.000 Euro pro Jahr.

immocloud-Tipp:
Rechtsprechung ist im Fluss

Das Bundesverfassungsgericht hatte in einem Urteil vom 10. April 2018 (Link) die bestehende Praxis gekippt. Die Berechnung des Einheitswerts verstoße gegen das Gleichheitsprinzip, denn die zugrunde liegende Werte seien völlig veraltet, so die Richter. Sprich: Die Berechnung des Einheitswerts musste angepasst werden. Der Gesetzgeber reformierte ihn, führte aber auch sogenannte Öffnungsklausel ein, mit der Bundesländer eine eigene Regelung bestimmen können. Nicht alle diese Regeln sind unumstritten. Es kann also sein, dass sich hier noch mal etwas ändert.

Tipp 2: Wie Du die Grundsteuer auf die Mieter aufteilst

Die Grundsteuer wird einmal im Jahr immer für das Kalenderjahr 1. Januar bis 31. Dezember erhoben. Die Aufteilung auf die Monate oder Tage ist also recht einfach. Als Umlageschlüssel sind zwei Methoden schlüssig und üblich:

  • Wohnfläche: Bei Mehrfamilienhäusern ist der übliche Umlageschlüssel die tatsächliche Wohnfläche Deiner Mieter als Anteil an der Gesamtwohnfläche.
  • Einheit: Wenn Du eine Eigentumswohnung besitzt, dann wird oft pro Eigentumswohnung die Grundsteuer erhoben. Entsprechend legst Du sie also komplett auf den Mieter um.

immocloud-Tipp:
Umlageschlüssel angeben

Du musst den Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung immer separat aufführen. Entscheidend ist hierfür, was im Mietvertrag steht. Ist hier nichts festgelegt, dann musst Du die Grundsteuer ohnehin per Wohnfläche abrechnen. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch (Link) geregelt.

Tipp 3: Grundsteuer getrennt aufführen

Manchmal haben Vermieter die Idee, verschiedene Positionen der Betriebskostenabrechnung einfach zusammenzufassen. Dies ist nicht legitim. Zwar ist dies ausnahmsweise bei eng zusammenliegenden Kosten wie etwa der für Frisch- und Schmutzwasser erlaubt, aber nicht bei klar differenzierten Kosten.

In einem Urteil (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15 / Link) entschied der Bundesgerichtshof, dass die Kosten für die Grundsteuer und für die Straßenreinigung nicht in einer Position zusammengefasst werden dürfen. Sprich: Du solltest darauf achten, dass Du alle Nebenkostenpositionen – nicht nur die Grundsteuer – getrennt aufführst mit ihrem Umlageschlüssel.

Tipp 4: Wie Du die Grundsteuer korrekt beim unterjährigen Auszug eines Mieters berechnen musst

Die Grundsteuerzahlung muss Dein ausziehender Mieter – ebenso, wie alle anderen Betriebskosten – nur bis zum Ablauf des Mietvertrags zahlen. Du musst sie ihm also anteilig berechnen. Ab Beginn des neuen Mietvertrags zahlt dann der neue Mieter. Für Leerstände kommst Du als Vermieter selbst auf.

Bei der Wohnungsübergabe solltest Du darauf achten, dass Du für alle gebrauchsabhängigen Kosten – etwa für die Heizung – eine Zwischenablesung durchführst. Die Zählerstände kannst Du dann im Übergabeprotokoll vermerken.

immocloud-Tipp:
Bei der Betriebskostenabrechnung für Auszug hast Du Zeit

Es ist ein Irrglaube, dass Du als Vermieter zu einer unterjährigen Betriebskostenabrechnung gegenüber dem ausziehenden Mieter verpflichtet bist. Im Gegenteil: Du musst die Gesamtabrechnung auch hier erst regulär ein Jahr nach dem Ablauf Deines normalen  Wirtschaftsjahres – also in der Regel erst zum 31. Dezember des Folgejahres – erstellen. Das kann im Extremfall dazu führen, dass Dein Mieter 23 Monate auf die Endabrechnung warten muss.

Fazit: Grundsteuer richtig berechnen

Je nach Bundesland gelten bei Dir unterschiedliche Regelungen zur Grundsteuer. Im Grundsteuerbescheid ist allerdings aufgelistet, welche Regeln gelten. Und es ist für Dich ganz einfach, die Grundsteuer auf Deine Mieter umzulegen. Das immocloud-Tool bietet Dir eine einfache und rechtssichere Möglichkeit, alle Positionen der Nebenkostenabrechnung nachzuhalten. Zudem kannst Du hier auch alle Deine Abrechnungen und Bescheide einfach digitalisieren – und das erspart Dir dann später viel Arbeit.