Eine Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen und später auch zu betreiben, ist deren Ausgliederung in eine Kapitalgesellschaft. So zum Beispiel in eine GmbH. Diese Idee hat sich aber bisher unter privaten Vermietern nicht durchgesetzt – denn sie hat auch einige Nachteile. Doch ab wann lohnt sich eine Immobilien GmbH als Alternative zum Privatkauf für Häuser und Wohnungen eigentlich? Dazu haben wir wichtige Vor- und Nachteile und hilfreiche Tipps für dich zusammengestellt.
Der Sinn einer Immobilien GmbH: Vorteile und Nachteile im Überblick
66 Prozent aller Mietwohnungen sind im Besitz privater Vermieter, wie eine Statistik des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln zeigt. Demnach entfallen im Jahr 2015 nur 14 Prozent der über 553.000 Mietwohnung auf privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen.
Die Untersuchung zeigt allerdings auch, dass fast 53 Prozent der Kleinvermieter nur unter 5.000 Euro Nettomieteinnahmen oder sogar Verluste erwirtschaften. Kann ein Wechsel der Unternehmensform hier zur Professionalisierung beitragen?
Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften: Bei Kapitalgesellschaften ist das Immobilienvermögen und Wirtschaften prinzipiell unabhängig von den Eigentümern organisiert. Sie agieren als unabhängige Organe.
Hingegen bei Personengesellschaften ist das Wirtschaften eng mit den Personen verbunden, die sie betreiben. Sie haften zum Beispiel in der Regel auch mit ihrem persönlichen Vermögen.
Die Frage “Ab wann lohnt sich eine Immobilien GmbH?” pauschal zu beantworten, ist also gar nicht so einfach. Denn dabei ergeben sich sowohl Vorteile als auch Nachteile bzw. Herausforderungen. Die wichtigsten haben wir für Dich zusammengefasst.
Vorteil 1: Saubere Trennung des Vermögens
Und somit ist einer der wichtigsten Vorteile einer Immobilien GmbH die saubere Trennung des Vermögens. Während Du als Privatperson und kleiner Vermieter prinzipiell mit Deinem eigenen Privatvermögen für den wirtschaftlichen Misserfolg des Immobilieninvestments direkt haftest, haftet die GmbH nur mit dem Stammkapital.
Die GmbH ist zudem auch organisatorisch komplett von Dir getrennt. Sie ist ein eigenständiges Organ. Das bedeutet zum Beispiel auch, dass sie ein eigenes Konto und eine eigene Steuernummer besitzt.
Tipp: Gesellschafterdarlehen können für Liquidität sorgen
Dennoch hast Du als alleiniger Inhaber natürlich kein Interesse daran, dass die Immobilien-GmbH wegen Ausständen in Insolvenz gehen muss. Deshalb kannst Du ihr ein Gesellschafterdarlehen gewähren.
Allerdings: Dieses wird bei einer späteren Insolvenz nur nachrangig berücksichtigt, Du gehst hier also ins volle Risiko. Und bei einer Rückzahlung des Darlehens muss Dir die GmbH auch Zinsen auf das geliehene Geld zahlen.
Um Deine Finanzierung besser zu planen, hilfst Dir unser Artikel Immobilien: Wie viele Immobilien kannst Du Dir leisten weiter.
Vorteil 2: Stammkapital kann schnell bestellt werden
Eine GmbH braucht ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro. Bei Forderungen kann die GmbH diese in Höhe des Stammkapitals mindestens befriedigen. Auf der anderen Seite ist auch in vielen Fällen darüber hinaus eine Haftung ausgeschlossen.
Die Bestellung des Stammkapitals ist in der Regel bei einer Immobilie alleine aufgrund des Immobilienwertes überhaupt kein Problem. Auch deshalb macht zum Beispiel die Gründung einer Unternehmergesellschaft (UG) – die sogenannte Mini-GmbH – keinen Sinn.
Tipp: Die Höhe des Stammkapitals beeinflusst auch das Vertrauen, was andere Unternehmen der GmbH entgegenbringen. Es bestimmt zudem die Bonität.
Vorteil 3: Steuerliche Besserstellung
In der Regel fällt auf die Einkünfte der GmbH nur die Körperschaftssteuer an. Das kann deutlich günstiger sein – insbesondere dann, wenn Dein persönlicher Steuersatz recht hoch ist.
Auf der anderen Seite musst Du Gewinnausschüttungen versteuern. Und auch, wenn Du ein Gesellschafterdarlehen gewährst, müssen die Zinseinnahmen daraus versteuert werden.
Tipp: Steuerberater einbeziehen
Damit bei den Steuern nichts schiefläuft, solltest Du einen Steuerberater hinzuziehen. Er unterstützt Dich und gibt dir individuell Tipps, was für Dich und Deine GmbH am sinnvollsten ist.
Es gibt nämlich einige Tücken. Ein Beispiel dafür ist die verdeckte Gewinnausschüttung, die Dein Finanzamt annehmen kann. So vor allem, wenn Du das von Dir gewährte Gesellschafterdarlehen mit zu geringen Zinsen zurückzahlst.
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Vorteil 4: Anstellung als Geschäftsführer
Es kann für Dich von Vorteil sein, dass Du bei Deiner GmbH als Geschäftsführer angestellt bist. So hast Du damit zum Beispiel auch die Möglichkeit, betriebliche Altersvorsorge zu betreiben. Allerdings müssen Gehalt und die sonstigen Zahlungen im Rahmen bleiben, die Gesellschaft darf dadurch also nicht geschädigt werden.
Und natürlich musst Du auf Dein Einkommen wiederum Einkommensteuer zahlen. Du bist als beherrschender GmbH-Gesellschafter aber nicht sozialversicherungspflichtig.
Tipp: Vernünftigen Arbeitsvertrag verfassen
Obwohl Du ja quasi den Arbeitsvertrag mit Dir selbst abschließt, solltest Du höchsten Wert auf die Form legen. Außerdem musst Du Dich als Alleingesellschafter vom Verbot der Selbstkontrahierung befreien lassen. Im Zweifel solltest Du Dich anwaltlich beraten lassen.
Vorteil 5: Steuerliche Vorteile beim Kauf von Immobilien
Möchte eine GmbH Immobilien kaufen (z.B. eine Eigentumswohnung), profitierst Du von mehreren steuerlichen Vorteilen. So erfolgt die Besteuerung der Mieteinnehmen mit einer Körperschaftsteuer in Höhe von 15 %. Das ist oftmals günstiger als der reguläre persönliche Steuersatz. Allerdings wird neben der Körperschaftsteuer auch ein Solidaritätszuschlag berechnet.
Außerdem kannst Du Gewinne (z.B. durch Mieteinnahmen) im Unternehmen belassen und reinvestieren. Hiermit kaufst Du mit deiner GmbH beispielsweise neue Objekte, ohne dass für den Erwerb zusätzliche Steuern entstehen.
Nachteil 1: Kompliziertere Gründung
Als privater Immobilienbesitzer musst Du für die Gründung gar nichts machen. Deine Steuernummer bleibt die gleiche. Formalitäten musst Du ebenfalls nicht erfüllen. Die Gründung einer GmbH ist hingegen deutlich komplizierter. So musst Du Dich ins Handelsregister eintragen lassen, was ausschließlich über einen Notar möglich ist.
Außerdem beurkundet er den Gesellschaftsvertrag, den Gründungsbeschluss und die Geschäftsführerbestellung. Nachdem der Handelsregistereintrag erfolgt ist, musst Du zudem ein Gewerbe anmelden. Außerdem erhältst Du vom Finanzamt eine separate Steuernummer. Schließlich musst Du auch ein Geschäftskonto eröffnen.
Nachteil 2: Wesentlich mehr Verwaltungsaufwand
Allein die Pflicht zur doppelten Buchführung bei Kapitalgesellschaften kann recht aufwändig sein. Hinzu kommen mögliche Aufwendungen für den Abschluss von Gesellschafter-Arbeitsverträgen und für die Verwaltung. Und außerdem musst Du formale Gesellschafterbeschlüsse verfassen – selbst dann, wenn Du alleiniger Eigentümer der GmbH bist.
Daneben muss die GmbH einen Jahresabschluss verfassen und ist hier zur Rechenschaft verpflichtet: Es gibt Veröffentlichungspflichten im Bundesanzeiger. Im Vergleich fallen für private Immobilienbesitzer kaum unternehmerisch bedingte Formalitäten an. Du musst Dich nur einmal im Jahr in Deiner Steuererklärung erklären.
Nachteil 3: Höhere Verwaltungskosten
Bedingt durch den höheren Verwaltungsaufwand entstehen höhere Kosten. So solltest Du die doppelte Buchführung, den Jahresabschluss und auch alle anderen finanziellen Dinge besser durch einen Steuerberater regeln lassen. Das kostet Geld. Eine GmbH kann ein komplexes Thema sein, wodurch Du weitere Beratungskosten – etwa für Anwälte –berücksichtigen solltest.
Und auch das Geschäftskonto oder die Veröffentlichungspflicht – etwa für den Jahresabschluss für eine GmbH – gibt es nicht kostenlos. Das sind alles Kosten, die Du nicht über die Nebenkostenabrechnung auf Deine Mieter umlegen kannst.
Aber immerhin: Eine Umsatzsteuer fällt für eine Immobilien-GmbH nicht an. Von der Gewerbesteuer kannst Du Dich meistens befreien lassen bzw. diese umgehen. Zumindest hier gibt es also hier für Dich keine Kostennachteile.
Fazit: In der Regel nur für größere Kapitalanlagen interessant
Die Frage, ab wann sich eine Immobilien GmbH lohnt, ist also nicht so einfach zu beantworten und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Experten gehen davon aus, dass sich die GmbH-Gründung bei Abwägung aller Vor- und Nachteile erst ab einem größeren Immobilienwert wirklich lohnt. So beispielsweise für einen Investor.
Unabhängig davon, solltest Du Dich vor der GmbH-Gründung gründlich beraten lassen. Am besten durch einen Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht und durch Deinen Steuerberater. Er hilft dir auch bei der Steueroptimierung und gibt die Tipps, wenn Du ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück über die Firma kaufen möchtest.
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