Eine Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen und später auch zu betreiben, ist deren Ausgliederung in eine Kapitalgesellschaft, zum Beispiel eine GmbH. Diese Idee hat sich unter privaten Vermietern bisher nicht durchgesetzt, denn sie hat auch einige Nachteile. Doch ab wann lohnt es sich, eine Immobilie mit GmbH zu kaufen, statt privat zu erwerben?
Als Anbieter einer digitalen Lösung für Immobilien- und Mietverwaltung wissen wir aus täglicher Praxis, wo private Vermieter und gewerbliche Investoren die größten Herausforderungen sehen. Hier zeigen wir dir die wichtigsten Vor- und Nachteile, wenn du eine Immobilie mit GmbH kaufen willst, und geben dir hilfreiche Tipps für die Entscheidung.
Die Inhalte dieses Artikels stellen allgemeine Immobilieninformationen dar und ersetzen keine individuelle Fachberatung. Für deine spezielle Situation konsultiere bitte einen qualifizierten Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht oder einen Steuerberater.
Unser Expertenwissen auf einen Blick
- Haftungstrennung: Wer eine Immobilie mit GmbH kauft, haftet nur mit dem Gesellschaftsvermögen, das Privatvermögen bleibt grundsätzlich geschützt.
- Steuerlicher Vorteil: Die GmbH zahlt auf Mieteinnahmen 15 Prozent Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag. Das ist oft günstiger als der persönliche Einkommensteuersatz.
- Reinvestition ohne Steuerabzug: Gewinne können in der Gesellschaft belassen und für weitere Immobilienkäufe genutzt werden, ohne dass private Steuern anfallen.
- Höherer Aufwand und höhere Kosten: Doppelte Buchführung, Jahresabschluss, Veröffentlichungspflichten und Steuerberater verursachen laufende Kosten.
- Lohnt sich erst ab einer gewissen Größe: Experten gehen davon aus, dass sich eine Immobilien-GmbH in der Regel erst ab einem größeren Immobilienportfolio oder bei höheren Einkünften rechnet, nicht für die einzelne Eigentumswohnung.
Immobilie mit GmbH kaufen: Vorteile im Überblick
Rund 64 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland sind im Besitz privater Kleinvermieter, wie eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln vom Juni 2025 zeigt. Auf Basis des Zensus 2022 stellen private Vermieter mit rund 16,1 Millionen Wohnungen die tragende Säule des deutschen Mietwohnungsmarkts. Die Untersuchung zeigt allerdings auch, dass rund 45 Prozent der Kleinvermieter weniger als 5.000 Euro Nettomieteinnahmen pro Jahr erwirtschaften. Bei etwa 9 Prozent fallen die Ausgaben sogar höher aus als die Einnahmen. Kann der Wechsel der Unternehmensform, also eine Immobilie mit GmbH zu kaufen, hier zur Professionalisierung beitragen?
Wichtig ist der Unterschied zwischen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften: Bei Kapitalgesellschaften ist das Immobilienvermögen prinzipiell unabhängig von den Eigentümern organisiert. Sie agieren als eigenständige Organe. Bei Personengesellschaften ist das Wirtschaften dagegen eng mit den Personen verbunden, die sie betreiben. Sie haften in der Regel mit ihrem persönlichen Vermögen.
Die Frage „Ab wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?“ pauschal zu beantworten, ist also gar nicht so einfach. Wir haben die wichtigsten Vorteile zusammengefasst.
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Vorteil 1: Saubere Trennung des Vermögens
Der wichtigste Vorteil, wenn du eine Immobilie mit GmbH kaufst, ist die saubere Trennung des Vermögens. Während du als Privatperson und kleiner Vermieter grundsätzlich mit deinem Privatvermögen für den wirtschaftlichen Misserfolg des Immobilieninvestments haftest, haftet die GmbH nur mit dem Gesellschaftsvermögen.
Die GmbH ist zudem organisatorisch komplett von dir getrennt. Sie ist ein eigenständiges Organ und besitzt zum Beispiel ein eigenes Konto und eine eigene Steuernummer.
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Gesellschafterdarlehen können für Liquidität sorgen
Als alleiniger Inhaber hast du natürlich kein Interesse daran, dass die Immobilien-GmbH wegen Liquiditätsengpässen in Insolvenz gehen muss. Deshalb kannst du ihr ein Gesellschafterdarlehen gewähren. Allerdings: Dieses wird bei einer späteren Insolvenz nur nachrangig berücksichtigt, du gehst hier ins volle Risiko. Bei einer Rückzahlung des Darlehens muss dir die GmbH zudem Zinsen auf das geliehene Geld zahlen.
Wie viel Spielraum dein Budget überhaupt hergibt, rechnest du am besten vorab durch. Dabei hilft dir unser Ratgeber Wie viele Immobilien kannst du dir leisten?
Vorteil 2: Stammkapital schnell aufgebracht
Eine GmbH braucht ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro. Bei Forderungen kann die GmbH diese mindestens in Höhe des Stammkapitals befriedigen; darüber hinaus ist eine Haftung in vielen Fällen ausgeschlossen.
Wer eine Immobilie mit GmbH kaufen möchte, hat mit dem Stammkapital in der Regel kein Problem, schon allein wegen des Immobilienwerts. Auch deshalb ergibt die Gründung einer Unternehmergesellschaft (UG), der sogenannten Mini-GmbH, bei Immobilieninvestitionen meist keinen Sinn.
immocloud Tipp: Die Höhe des Stammkapitals beeinflusst auch das Vertrauen, das andere Unternehmen und Banken der GmbH entgegenbringen, und bestimmt die Bonität.
Vorteil 3: Steuerliche Besserstellung
Auf die Einkünfte der GmbH fällt in der Regel nur die Körperschaftsteuer an. Das kann deutlich günstiger sein, insbesondere dann, wenn dein persönlicher Steuersatz hoch ist. Auf der anderen Seite musst du Gewinnausschüttungen versteuern. Und auch wenn du ein Gesellschafterdarlehen gewährst, müssen die Zinseinnahmen daraus versteuert werden.
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Steuerberater einbeziehen
Damit bei den Steuern nichts schiefläuft, solltest du einen Steuerberater hinzuziehen. Er gibt dir individuelle Tipps, was für dich und deine GmbH am sinnvollsten ist. Es gibt nämlich einige Tücken. Ein Beispiel ist die verdeckte Gewinnausschüttung, die das Finanzamt annehmen kann, vor allem, wenn du ein Gesellschafterdarlehen mit zu geringen Zinsen zurückzahlst.
Vorteil 4: Anstellung als Geschäftsführer
Es kann von Vorteil sein, dass du bei deiner GmbH als Geschäftsführer angestellt bist. So hast du zum Beispiel die Möglichkeit, betriebliche Altersvorsorge zu betreiben. Allerdings müssen Gehalt und sonstige Zahlungen im Rahmen bleiben. Die Gesellschaft darf dadurch nicht geschädigt werden. Auf dein Einkommen zahlst du wiederum Einkommensteuer. Als beherrschender GmbH-Gesellschafter bist du allerdings nicht sozialversicherungspflichtig.
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Vernünftigen Arbeitsvertrag verfassen
Obwohl du den Arbeitsvertrag quasi mit dir selbst abschließt, solltest du höchsten Wert auf die Form legen. Außerdem musst du dich als Alleingesellschafter vom Verbot der Selbstkontrahierung (§ 181 BGB) befreien lassen. Im Zweifel solltest du dich anwaltlich beraten lassen.
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Immobilie mit GmbH kaufen: Nachteile im Überblick
So überzeugend die Vorteile auf den ersten Blick wirken: Wer eine Immobilie mit GmbH kaufen will, sollte sich auch die Kehrseite genau ansehen. Denn die Konstruktion bringt nicht nur steuerliche Spielräume und Haftungsschutz, sondern auch erheblichen organisatorischen und finanziellen Aufwand mit sich. Vieles, was du als Privatperson nebenbei erledigst, wird in einer GmbH zur Pflichtaufgabe mit Formvorschriften, Fristen und Veröffentlichungspflichten.
Genau dieser Aufwand ist auch der Hauptgrund, warum sich die Immobilien-GmbH für viele Kleinvermieter nicht rechnet: Die laufenden Kosten und der Verwaltungsaufwand können die steuerlichen Vorteile schnell auffressen, wenn das Portfolio zu klein ist. Wir haben die wichtigsten Nachteile zusammengefasst.
Nachteil 1: Kompliziertere Gründung
Als privater Immobilienbesitzer musst du für die Gründung nichts tun. Die Steuernummer bleibt gleich, Formalitäten entfallen. Wer eine Immobilie mit GmbH kaufen möchte, muss dagegen deutlich mehr Aufwand betreiben:
- Eintragung ins Handelsregister, ausschließlich über einen Notar
- Notarielle Beurkundung von Gesellschaftsvertrag, Gründungsbeschluss und Geschäftsführerbestellung
- Gewerbeanmeldung nach erfolgtem Handelsregistereintrag
- Beantragung einer separaten Steuernummer beim Finanzamt
- Eröffnung eines Geschäftskontos
Nachteil 2: Wesentlich mehr Verwaltungsaufwand
Allein die Pflicht zur doppelten Buchführung bei Kapitalgesellschaften ist aufwändig. Hinzu kommen Aufwendungen für Gesellschafter-Arbeitsverträge und die laufende Verwaltung. Außerdem musst du formale Gesellschafterbeschlüsse verfassen, selbst dann, wenn du alleiniger Eigentümer der GmbH bist.
Die GmbH muss zudem einen Jahresabschluss erstellen und ist hier zur Rechenschaft verpflichtet: Es gelten Offenlegungspflichten im Bundesanzeiger. Im Vergleich fallen für private Immobilienbesitzer kaum unternehmerische Formalitäten an. Sie müssen sich nur einmal im Jahr in der Steuererklärung erklären.
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Verwaltung digital strukturieren
Den eigentlichen Jahresabschluss erstellt dein Steuerberater. Die Vorarbeit aber liegt bei dir: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Belege und Kontoauszüge musst du sauber dokumentieren. Wer hier mit Excel-Listen und Papierordnern arbeitet, verliert in einer wachsenden Immobilien-GmbH schnell den Überblick. Eine digitale Verwaltungslösung wie immocloud bündelt alle Dokumente, Abrechnungen und Mieterdaten an einem Ort und liefert deinem Steuerberater die Daten in strukturierter Form. Das kann Beratungskosten und Aufwände bei deiner Steuerberatung reduzieren.
Nachteil 3: Höhere Verwaltungskosten
Aus dem höheren Verwaltungsaufwand resultieren höhere Kosten. Doppelte Buchführung, Jahresabschluss und andere finanzielle Aufgaben solltest du besser durch einen Steuerberater regeln lassen, das kostet Geld. Eine GmbH kann zudem komplexe Rechtsfragen aufwerfen, sodass du weitere Beratungskosten, etwa für Anwälte, einkalkulieren solltest.
Auch das Geschäftskonto und die Veröffentlichungspflicht für den Jahresabschluss verursachen laufende Kosten. Diese kannst du nicht über die Nebenkostenabrechnung auf deine Mieter umlegen.
Auf Wohnraummieten fällt für eine reine Immobilien-GmbH keine Umsatzsteuer an (§ 4 Nr. 12 UStG). Damit entfällt allerdings auch der Vorsteuerabzug auf Modernisierungs- und Sanierungskosten.
Unser Fazit
Ob es sich lohnt, eine Immobilie mit GmbH zu kaufen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten. Experten gehen jedoch davon aus, dass sich die GmbH-Gründung erst ab einem größeren Immobilienwert oder bei einem wachsenden Portfolio wirklich rechnet.
Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie mit GmbH zu kaufen, sollte sich vor der Gründung gründlich beraten lassen, am besten durch einen Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht und einen Steuerberater. Sie helfen dir bei der Steueroptimierung und geben dir konkrete Tipps, wenn du ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück über die Firma kaufen möchtest.
Egal ob privat oder über eine GmbH: Die laufende Verwaltung deiner Mietobjekte, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Belege und Mieterkommunikation musst du in beiden Fällen sauber organisieren. immocloud unterstützt dich dabei, deine Immobilienverwaltung digital abzubilden und alle relevanten Dokumente und Abrechnungen professionell zu erstellen. So sparst du dir besonders bei wachsendem Portfolio viel Zeit und Aufwand.
FAQ
Häufig gestellte Fragen
Pauschale Schwellenwerte gibt es nicht. Experten nennen aber häufig Immobilienportfolios ab etwa 500.000 Euro oder mehrere Objekte als Faustregel. Entscheidend sind dein persönlicher Steuersatz, die Höhe der Mieteinnahmen und die Frage, ob du Gewinne reinvestieren oder ausschütten willst. Bei einer einzelnen Eigentumswohnung lohnt sich der Aufwand meist nicht.
Auf Mieteinnahmen fallen 15 Prozent Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent auf die Körperschaftsteuer) an, effektiv also rund 15,8 Prozent. Hinzu kommt die Gewerbesteuer, von der sich reine Immobilien-GmbHs aber über die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG häufig befreien lassen können. Bei Ausschüttung der Gewinne an dich als Gesellschafter fallen zusätzlich Abgeltungsteuer oder das Teileinkünfteverfahren an.
Das gesetzliche Mindeststammkapital beträgt 25.000 Euro, davon müssen bei der Gründung mindestens 12.500 Euro eingezahlt werden. Eine Unternehmergesellschaft (UG) mit nur 1 Euro Stammkapital ist für Immobilieninvestitionen meist ungeeignet, da sie die Bonität deutlich einschränkt.
Die wichtigsten Nachteile sind der höhere Gründungs- und Verwaltungsaufwand (Notar, Handelsregister, doppelte Buchführung, Jahresabschluss, Offenlegungspflichten) sowie die laufenden Kosten für Steuerberater, Geschäftskonto und gegebenenfalls Anwalt. Außerdem ist die Trennung zwischen Privat- und Gesellschaftsvermögen formal sauber zu halten, sonst drohen steuerliche Probleme wie die verdeckte Gewinnausschüttung.
Ja, das ist grundsätzlich möglich, aber steuerlich heikel. Eine Einbringung kann Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn auslösen, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen ist. Eine vorherige Beratung durch einen Steuerberater ist hier zwingend.
Als beherrschender Gesellschafter-Geschäftsführer (mit mehr als 50 Prozent Anteilen oder einer Sperrminorität) bist du in der Regel nicht sozialversicherungspflichtig. Das kann ein Vorteil sein, allerdings entfällt damit auch der gesetzliche Schutz: Um Rente und Krankenversicherung musst du dich selbst kümmern.
Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt vor, wenn die GmbH ihrem Gesellschafter Vermögensvorteile zuwendet, die einem fremden Dritten nicht gewährt worden wären, etwa ein überhöhtes Geschäftsführergehalt oder ein zinsloses Darlehen. Das Finanzamt behandelt solche Zahlungen wie eine Gewinnausschüttung und besteuert sie entsprechend. Vermeiden lässt sich das durch marktübliche Verträge und korrekte Dokumentation.
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