Vermietung an Angehörige – Steuerliche Fallstricke und Gestaltungshinweise für Vermieter

Ortsübliche Miete als zentrales Kriterium

Als Vermieter musst du besonders sorgfältig vorgehen bei einer Vermietung an Angehörige. Das zentrale Kriterium ist dabei die ortsübliche Miete – ein Begriff, der oft Fragen aufwirft und besondere Aufmerksamkeit erfordert.

Das Finanzamt prüft in solchen Fällen sehr genau, ob der vereinbarte Mietzins tatsächlich dem lokalen Marktniveau entspricht. Dabei stützen sich die Prüfer auf verschiedene Quellen: den offiziellen Mietspiegel der Gemeinde, vergleichbare Wohnangebote in der Umgebung, Datenbanken von Immobilienportalen und gegebenenfalls Gutachten von Sachverständigen.

Als Vermieter solltest du daher unbedingt selbst eine Marktrecherche durchführen und mindestens drei bis fünf vergleichbare Mietobjekte in deiner Gegend dokumentieren.

In der Praxis gewähren Finanzämter meist einen gewissen Spielraum. Eine Miete, die 10–15 % unter dem ortsüblichen Niveau liegt, wird häufig noch als „familiärer Nachlass“ akzeptiert. Alles, was deutlich darunter liegt, kann jedoch schnell als verdeckte Schenkung gewertet werden. Besondere Umstände wie Renovierungspflichten des Mieters oder besondere Vereinbarungen können Abweichungen rechtfertigen, müssen aber gut dokumentiert werden.

Konsequenzen einer zu niedrig angesetzten Miete

Die Konsequenzen einer zu niedrig angesetzten Miete können erheblich sein: Das Finanzamt kann nicht nur die Differenz zur ortsüblichen Miete als fiktives Einkommen besteuern, sondern im Extremfall auch Schenkungsteuer prüfen oder Abschreibungsmöglichkeiten kürzen. 

Stell dir vor, die ortsübliche Miete beträgt 800 Euro, du hast aber nur 500 Euro vereinbart – das Finanzamt könnte dann die Differenz von 300 Euro monatlich, also 3.600 Euro jährlich, zusätzlich versteuern.

Besondere Konstellation

Besondere Vorsicht ist bei speziellen Konstellationen geboten: Wenn Angehörige trotz Mietzahlung weiterhin in Ihrem Haushalt leben, bei Kombination mit Unterhaltspflichten (etwa für studierende Kinder) oder wenn die Wohnungsüberlassung gegen Hilfsdienste erfolgt. In solchen Fällen kann das Finanzamt besondere Prüfungen vornehmen.

Vermietung an Kinder: Hier prüft das Finanzamt besonders streng. Selbst wenn die Miete ortsüblich ist, kann bei gleichzeitiger Unterhaltsverpflichtung eine verdeckte Schenkung angenommen werden.

Kostenübernahme durch Eltern: Wenn Eltern für ihre volljährigen Kinder die Miete zahlen, kann dies unter bestimmten Umständen als steuerpflichtiger Unterhalt gelten.

Erbengemeinschaften: Bei Vermietung an Miterben müssen besondere Regeln zur Aufteilung der Einnahmen und Kosten beachtet werden.

Eine umfassende Dokumentation ist entscheidend

Um nachweisen zu können, dass Ihre Miete ortsüblich ist, sollten Sie:

• Mindestens drei vergleichbare Mietangebote oder -abschlüsse in der Umgebung sammeln
• Einen Mietspiegel Ihrer Gemeinde als Referenz heranziehen
• Den Mietvertrag schriftlich abschließen und alle Vereinbarungen detailliert festhalten

Die richtige Dokumentation ist Ihr wichtigstes Schutzinstrument. Ein schriftlicher Mietvertrag mit allen Details, eine fundierte Marktanalyse, eine plausible Begründung für etwaige Abweichungen vom Mietspiegel und regelmäßige Anpassungen alle zwei bis drei Jahre sind unerlässlich. 

Letztlich ist die ortsübliche Miete kein starres Dogma, sondern ein flexibles Konzept, das Sie mit guter Vorbereitung und fachkundiger Beratung sinnvoll nutzen können. So können Sie einerseits familienfreundliche Konditionen anbieten, andererseits aber auch steuerliche Risiken minimieren. Der Aufwand für eine gründliche Dokumentation und gegebenenfalls professionelle Beratung lohnt sich in jedem Fall – er schützt Sie vor bösen Überraschungen und ermöglicht eine harmonische Vermietung innerhalb der Familie.

Mietvertrag sorgfältig aufsetzen

Ein sorgfältig gestalteter Mietvertrag bildet die Basis für eine konfliktfreie Vermietung an Familienmitglieder. Der Vertrag sollte alle wesentlichen Punkte enthalten, die auch bei Fremdvermietungen üblich sind:

• Mietdauer
• Kündigungsfristen
• Nebenkostenregelung und
• Mieterpflichten.

Besonderes Augenmerk sollten Sie auf die detaillierte Beschreibung der Mietsache legen – inklusive aller mitvermieteten Einrichtungen und etwaiger Renovierungszustände.

Für die Bemessung der Miete empfiehlt sich ein dreistufiges Vorgehen:

1. Zunächst ermitteln Sie den ortsüblichen Mietspiegel,
2. Dann vergleichen Sie mit mindestens drei konkreten Vergleichsobjekten in ähnlicher Lage und Ausstattung.
3. Schließlich sollten Sie etwaige Abweichungen nach unten schriftlich begründen – etwa durch besondere Vereinbarungen (z. B. Gartenpflege durch den Mieter) oder objektive Mängel der Wohnung.

Während eine moderate Preisreduzierung gegenüber Angehörigen durchaus möglich ist, solltest du von symbolischen Mieten (z. B. 1 €) dringend absehen. Solche Konstellationen werden regelmäßig als verdeckte Schenkung gewertet und können unangenehme steuerliche Folgen haben. Mit einer professionellen Vertragsgestaltung und klaren Dokumentation schaffst du dagegen eine faire Basis, die sowohl familiären Frieden als auch steuerliche Sicherheit gewährleistet.

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten

Steuerlich können Sie verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten nutzen. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) steht Ihnen in voller Höhe zu, sofern die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus erreicht. Auch Werbungskosten wie Reparaturen, Versicherungen und Verwaltungskosten bleiben voll abzugsfähig. Besonders interessant: Bei vermieteten Eigentumswohnungen können Sie die anteiligen Hausgeldzahlungen als Betriebskosten geltend machen.

Ein häufig unterschätzter Aspekt ist die zeitliche Komponente. Das Finanzamt akzeptiert befristete Mietverträge mit Angehörigen meist nur, wenn die Befristung sachlich begründet ist (z. B. Auslandsaufenthalt des Mieters). Unbefristete Verträge sollten eine realistisch kalkulierte jährliche Mieterhöhungsklausel enthalten, um späteren Anpassungsbedarf zu vermeiden.

Besondere Vorsicht gilt bei vermieteten Einliegerwohnungen oder abgetrennten Wohnbereichen. Hier musst du die Flächen genau dokumentieren und private Nutzungsanteile klar abgrenzen.

Mietkonto einrichten

Für die Praxis besonders wichtig: Führe die Mieteinnahmen getrennt von deinen privaten Konten und dokumentiere alle Zahlungseingänge. Bei Barzahlungen solltest du Quittungen ausstellen. Diese klare Trennung erleichtert nicht nur die Buchführung, sondern ist auch im Falle einer Finanzamtprüfung von unschätzbarem Wert.

Legale Optimierungsmöglichkeiten

Trotz der strengen Regeln gibt es für dich interessante legale Optimierungsmöglichkeiten:

Geschickte Nutzung der Schenkungsfreibeträge

Der steuerliche Freibetrag für Schenkungen an Kinder (400.000 € alle 10 Jahre) bietet interessante Gestaltungsmöglichkeiten. Du kannst diesen Mechanismus nutzen, indem du die Differenz zwischen Marktmiete und tatsächlich vereinbarter Miete als Schenkung wertest.

Beispiel: Bei einer ortsüblichen Miete von 1.200 € und einem Familienpreis von 800 € ergibt sich eine monatliche Schenkung von 400 € (4.800 € jährlich). Innerhalb von 10 Jahren summiert sich dies auf 48.000 € – ein Betrag, der problemlos innerhalb der Freigrenzen liegt. Wichtig: Dokumentiere diese Konstruktion klar im Mietvertrag und führe Buch über die kumulierten Beträge.

Schrittweise Eigentumsübertragung mit Mietmodell

Eine besonders elegante Lösung stellt die Kombination aus Vermietung und sukzessiver Eigentumsübertragung dar. Dabei kannst du beispielsweise:

• Eine Wohnung zunächst vermieten
• Parallel einen schrittweisen Kaufvertrag vereinbaren
• Die Mietzahlungen teilweise als Kaufpreiszahlungen anrechnen
• Jährliche Teilübertragungen innerhalb der Freibeträge vornehmen.

Diese Methode ermöglicht eine steueroptimierte Eigentumsübertragung, während der „Mieter“ bereits von der Nutzung profitiert. Besonders bei der Nachfolgeplanung bietet dies Vorteile gegenüber einer späteren Erbregelung.

Haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich nutzen

Wenn der angehörige Mieter bestimmte Dienstleistungen übernimmt (z. B. Hausmeistertätigkeiten, Gartenpflege), können Sie diese als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen. Dabei gilt:

• Bis zu 20 % der Aufwendungen (max. 510 € jährlich) sind als Steuerermäßigung abziehbar
• Der Mieter muss die Tätigkeiten gegen Entgelt ausführen
• Es muss sich um typische haushaltsnahe Dienstleistungen handeln
• Die Zahlungen sollten per Überweisung erfolgen und vertraglich fixiert sein

Diese Strategien zeigen: Mit durchdachter Planung lässt sich die Vermietung an Angehörige sowohl familiengerecht als auch steueroptimiert gestalten – zum Vorteil aller Beteiligten