Wusstest Du, dass Du als Immobilien- und Grundstücksbesitzer die Grundsteuer an Deine Mieter weitergeben (umlegen) kannst? Denn sie gehört zu den sogenannten umlagefähigen Nebenkosten. Wir haben vier Tipps zum Thema Grundsteuer für Dich zusammengestellt. Hier erfährst Du unter anderem, wie Du als Immobilieneigentümer die Grundsteuer berechnest und auf Deine Mieter umlegen kannst. Somit zahlt die Grundsteuer vollständig Dein Mieter.
Grundsteuer auf Mieter umlegen: Wer trägt die Steuerlast?
Die Grundsteuer (nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer) kann beim Immobilienbesitz sehr teuer werden. Eine Grafik des Statistischen Bundesamtes zeigt, dass die Hebesätze, welche die Kommunen festlegen, zwischen 200 und über 425 Prozent liegen können. In der nordrhein-westfälischen Stadt Bergneustadt beträgt er sogar 959 Prozent. Der Hebesatz beeinflusst dabei maßgeblich, wie hoch die Steuer des Grundstücks am Ende tatsächlich ausfällt.
Doch wer zahlt eigentlich die Grundsteuer – der Mieter oder Vermieter? In der Betriebskostenverordnung (BetrKV § 2 Nr. 1) ist das klar geregelt: Als Vermieter kannst Du die Grundsteuer aber über die Nebenkostenabrechnung komplett an die Mieter weitergeben. Aber nur, sofern Du diese im Mietvertrag vereinbart hast und nicht auf eine pauschale Miete setzt.
Schon gewusst? In 2022 erfolgte eine weitreichende Grundsteuerreform, die zu veränderten Grundsteuererklärungen geführt hat. An der Umlagefähigkeit hat sich nichts geändert, aber die Höhe kann sich in verschiedenen Gemeinden deutlich geändert haben. Alle wichtigen Informationen findest Du in unserem Artikel Grundsteuer und Grundsteuerreform.
Tipp 1: Berechnung der Grundsteuer
Die Grundsteuer fällt einmal jährlich an. Damit besteuert die Kommune Grundstücke. Die Formel dafür ist im Grundsteuergesetz festgelegt. So erfolgt die Zusammensetzung und Berechnung der Grundsteuer:
- Einheitswert: Dies ist der Wert der Immobilie. Nach einem Kompromiss sollen hierfür die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mietkosten als Basis gelten. Allerdings gibt es dazu eine sogenannte Öffnungsklausel, die Bundesländern auch abweichende Regelungen ermöglicht. Bayern zum Beispiel setzt auf eine Flächenregelung. Als Beispiel: Eine Immobilie hat einen so errechneten Wert von 500.000 Euro. Geregelt ist das im Grundsteuer-Reformgesetz.
- Steuermesszahl: Diese beträgt bei Einfamilienhäusern und Häusern für mehr als zwei Familien 3,5 Promille.
- Grundsteuermessbetrag: Er ergibt sich aus der Multiplikation von Einheitswert und Grundsteuermesszahl. Bei der Beispielimmobilie sind dies also 1.750 Euro.
- Hebesatz: Ihn legen die Kommunen selbsttätig fest. Er könnte zum Beispiel 400 Prozent betragen.
- Jahresgrundsteuer: Die Multiplikation des Grundsteuermessbetrags und des Hebesatzes ergibt die zu zahlende Grundsteuer. Sie beträgt im Beispielfall also 7.000 Euro pro Jahr.
Wurden alle Punkte zusammengefasst, trägst Du die erforderlichen Informationen in die Grundsteuererklärung ein. Die Erklärung sendest Du anschließend an das Finanzamt, was die Höhe der Grundsteuer (Grundsteuerschuld) ermittelt. Hierfür erhältst Du einen Steuerbescheid. Anschließend weißt Du, wie viel auf jeden Mieter umgelegt werden kann. Und wie das geht, erfährst Du im nächsten Absatz! Achte bei der Bearbeitung und Abgabe unbedingt auf die Fristen, um Versäumniszuschläge zu vermeiden.
immocloud-Tipp:
Rechtsprechung ist im Fluss
Das Bundesverfassungsgericht hatte in einem Urteil vom 10. April 2018 die bestehende Praxis gekippt. Die Berechnung des Einheitswerts verstoße gegen das Gleichheitsprinzip. Denn die zugrunde liegenden Werte seien völlig veraltet, so die Richter. Sprich: Die Berechnung des Einheitswerts musste angepasst werden. Der Gesetzgeber reformierte ihn, führte aber auch sogenannte Öffnungsklauseln ein, mit der Bundesländer eine eigene Regelung bestimmen können. Nicht alle diese Regeln sind unumstritten. Es kann also sein, dass sich hier noch mal etwas ändert.
Bereit für die digitale Immobilienverwaltung?
Teste immocloud jetzt kostenlos & unverbindlich für 45 Tage – ohne Angabe von Zahlungsdaten.
Tipp 2: Grundsteuer als Vermieter richtig auf den Mieter umlegen und verteilen – so geht’s
Weiter geht es mit der Umlage der Grundsteuer auf Deinen/Deine Mieter. Die Grundsteuer wird einmal im Jahr immer für das Kalenderjahr 1. Januar bis 31. Dezember erhoben. Die Aufteilung auf die Monate oder Tage ist also recht einfach. Als Grundsteuer-Umlageschlüssel sind zwei Methoden schlüssig und üblich:
- Wohnfläche: Bei Mehrfamilienhäusern ist der übliche Umlageschlüssel die tatsächliche Wohnfläche Deiner Mieter als Anteil an der Gesamtwohnfläche.
- Einheit: Wenn Du eine Eigentumswohnung besitzt, dann wird oft pro Eigentumswohnung die Grundsteuer erhoben. Entsprechend legst Du sie also komplett auf den Mieter um.
Gut zu wissen: Über die Nebenkostenabrechnung kannst Du die Grundsteuer an Deine Mieter weitergeben. Die Nebenkostenabrechnung kannst Du ganz einfach online über immocloud erstellen.
immocloud-Tipp:
Umlageschlüssel angeben
Du musst den Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung immer separat aufführen. Entscheidend ist hierfür, was im Mietvertrag steht. Ist hier nichts festgelegt, dann musst Du die Grundsteuer ohnehin per Wohnfläche abrechnen. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.
Tipp 3: Grundsteuer getrennt im Verteilerschlüssel der Nebenkostenabrechnung aufführen
Manchmal haben Vermieter die Idee, verschiedene Positionen der Betriebskostenabrechnung einfach zusammenzufassen. Das ist nicht legitim. Zwar ist dies ausnahmsweise bei eng zusammenliegenden Kosten wie etwa der für Frisch- und Schmutzwasser erlaubt, aber nicht bei klar differenzierten Kosten.
In einem Urteil (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15 /) entschied der Bundesgerichtshof, dass die Grundsteuerkosten für die Grundsteuer und für die Straßenreinigung nicht in einer Position zusammengefasst werden dürfen. Sprich: Du solltest darauf achten, dass Du alle Nebenkostenpositionen – nicht nur die Grundsteuer – getrennt aufführst mit ihrem Umlageschlüssel.
Tipp 4: Wie Du die Grundsteuer korrekt beim unterjährigen Auszug eines Mieters berechnen musst
Die Grundsteuerzahlung muss Dein ausziehender Mieter – ebenso, wie alle anderen Betriebskosten – nur bis zum Ablauf des Mietvertrags zahlen. Du musst sie ihm also anteilig berechnen. Ab Beginn des neuen Mietvertrags zahlt dann der neue Mieter die Grundsteuer. Für Leerstände kommst Du als Vermieter selbst auf.
Bei der Wohnungsübergabe solltest Du darauf achten, dass Du für alle gebrauchsabhängigen Kosten – etwa für die Heizung – eine Zwischenablesung durchführst. Die Zählerstände kannst Du dann im Übergabeprotokoll vermerken.
immocloud-Tipp:
Bei der Betriebskostenabrechnung für Auszug hast Du Zeit
Es ist ein Irrglaube, dass Du als Vermieter zu einer unterjährigen Betriebskostenabrechnung gegenüber dem ausziehenden Mieter verpflichtet bist. Im Gegenteil: Du musst die Gesamtabrechnung auch hier erst regulär ein Jahr nach dem Ablauf Deines normalen Wirtschaftsjahres – also in der Regel erst zum 31. Dezember des Folgejahres – erstellen. Das kann im Extremfall dazu führen, dass Dein Mieter 23 Monate auf die Endabrechnung warten muss.
Verschiedene Kategorien der Grundsteuer
In Deutschland gibt es für die Grundsteuer drei verschiedene Kategorien. Sie beziehen sich auf die unterschiedlichen Arten von Grundstücken:
- Grundsteuer A: Für land- und forstwirtschaftliche Flächen
- Grundsteuer B: Für bebaubare und bebaute Grundstücke
- Grundsteuer C: Gilt ab 2025 – für unbebaute, aber baureife Grundstücke
Fazit: Es ist erlaubt, die Grundsteuer an die Mieter weiterzugeben!
Je nach Bundesland gelten bei Dir unterschiedliche Regelungen zur Grundsteuer. Im Grundsteuergesetz ist detailliert aufgelistet, welche Regeln gelten. Und wenn Du die Höhe erstmal berechnet hast, ist für Dich ganz einfach, die Grundsteuer auf Deine Mieter umzulegen.
Die Software von immocloud bietet Dir eine einfache und rechtssichere Möglichkeit, alle Positionen der Nebenkostenabrechnung nachzuhalten. Zudem kannst Du hier alle Deine Abrechnungen und Bescheide einfach digitalisieren – das erspart Dir später viel Arbeit.
Bist Du bereit, Deine Immobilien digital zu verwalten?
Teste immocloud jetzt 45 Tage kostenlos & unverbindlich oder buche Deinen Webinar Termin. Für die Anmeldung müssen keine Zahlungsdaten hinterlegt werden!
Jetzt kostenlos startenWebinar buchen
