Grunderwerbsteuer absetzen: Was du als Vermieter wissen solltest

Du kaufst eine Immobilie, planst eine Vermietung oder baust dein Portfolio aus? Dann solltest du wissen, was mit der Grunderwerbsteuer passiert – steuerlich gesehen. Denn je nachdem, wie du dein Objekt nutzt, kann sie sich spürbar auf deine Steuerlast auswirken. In unserem Ratgeber erfährst du, wann du die Grunderwerbsteuer absetzen kannst, worauf du bei der steuerlichen Behandlung achten solltest und wie dir digitale Tools dabei helfen, alle Daten sauber und automatisch zu verwalten. Bedenke, dass diese Tipps sehr hilfreich sind, nicht aber eine individuelle Steuerberatung ersetzen können.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Wenn du ein Grundstück oder eine Wohnung in Deutschland kaufst, wird automatisch eine einmalige Steuer fällig: die Grunderwerbsteuer. Sie gilt immer – egal, ob du privat kaufst oder gewerblich investierst.

Wie viel du zahlst, hängt davon ab, wo sich die Immobilie befindet. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des im Kaufvertrag festgehaltenen Kaufpreises. Diese Summe gehört zu den Kaufnebenkosten und sollte vom Käufer übernommen werden.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung dafür, dass der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden kann. Vorher bekommst du keine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt – und ohne die geht beim Immobilienkauf nichts weiter.

Auch wenn es sich nicht um eine Umsatzsteuer handelt, ist die Grunderwerbsteuer gesetzlich vorgeschrieben und zweckgebunden. Die Einnahmen nutzen die Bundesländer meist für Projekte der öffentlichen Infrastruktur, wie Schulen, Straßen oder den Nahverkehr. Wenn du also planst, eine Immobilie zu kaufen, solltest du die Grunderwerbsteuer von Anfang an mit einrechnen – vor allem, wenn du darüber nachdenkst, ob du bestimmte Ausgaben wie die Grunderwerbsteuer absetzen kannst.

Kann man die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?

Ob du die Grunderwerbsteuer in deiner Steuererklärung geltend machen kannst, hängt direkt davon ab, wie du die Immobilie nutzt. Bei reiner Eigennutzung – also wenn du selbst einziehst – sieht der Gesetzgeber keinen Zusammenhang mit Einkünften, deshalb lässt sich die Steuer hier nicht absetzen.

Anders ist es, wenn du vermietest. In diesem Fall zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten und fließt in die sogenannte Abschreibung (AfA) ein. Du kannst sie also nicht sofort steuerlich ansetzen, aber über die Jahre hinweg anteilig über deine Immobilieneinkünfte geltend machen. Dadurch reduziert sich dein zu versteuerndes Vermietungseinkommen jährlich um einen bestimmten Betrag.

Wenn du das Objekt gewerblich nutzt, etwa als Teil einer GmbH oder Personengesellschaft, sieht es nochmal anders aus: Hier darf die Grunderwerbsteuer schon im Jahr des Kaufs als direkte Betriebsausgabe angesetzt werden – ein klarer Vorteil beim Steuerabzug. Auch für Kapitalanleger ist die richtige buchhalterische Behandlung entscheidend, da die Grunderwerbsteuer ebenfalls zu den Anschaffungskosten gehört und langfristig Einfluss auf die Steueroptimierung hat.

Wichtig ist in jedem Fall: Eine saubere Trennung zwischen privater, vermieteter und gewerblicher Nutzung ist die Grundlage dafür, die Absetzung korrekt in deiner Steuererklärung vorzunehmen.

Grunderwerbsteuer in der Anlage V absetzen

Sobald die ersten Mieteinnahmen eingehen, wird das Steuerformular Anlage V für dich relevant. Dort gibst du alle relevanten Einnahmen und Ausgaben rund um deine vermieteten Objekte an. Die Grunderwerbsteuer erscheint hier allerdings nicht direkt als abziehbarer Betrag, denn sie gehört nicht zu den klassischen Werbungskosten. Stattdessen zählt sie zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten und fließt in die Berechnung der Abschreibung ein.

Wie stark die Grunderwerbsteuer deine steuerliche Belastung Jahr für Jahr reduziert, hängt vom Alter der Immobilie ab. Bei Altbauten liegt der anerkannte Satz bei meist 2 Prozent, bei Neubauten kannst du in der Regel mit 3 Prozent rechnen. Die Steuerlast senkt sich somit über die gesamte Nutzungsdauer – automatisch und rechnerisch präzise.

Ein Beispiel: Kaufst du eine Wohnung für 300.000 Euro mit 10.000 Euro Grunderwerbsteuer, zählt dieser Betrag zu deinem Gesamtkaufpreis. Das Finanzamt berücksichtigt ihn über die Abschreibung – und zwar anteilig jedes Jahr, egal ob Alt- oder Neubau. Du machst diesen Teilbetrag also nicht sofort, sondern langfristig bei der Immobiliensteuer geltend. Für dich als Vermieter ist das eine verlässliche Möglichkeit, deine Investition steuerlich zu optimieren – ohne zusätzlichen Papierkram während der laufenden Vermietung.

Unterschied Werbungskosten vs. Abschreibungsfähige Anschaffungskosten

Laufende Kosten wie Inserate, Fahrten zur Besichtigung oder die Steuerberatung für deine Mieteinnahmen zählen zu den sogenannten Werbungskosten. Sie stehen in direktem Zusammenhang mit deiner Vermietung und werden deshalb im Jahr der Zahlung steuerlich vollständig anerkannt. Das heißt: Deine Einnahmen aus Vermietung werden sofort um diese Posten gemindert – ganz ohne zeitliche Verzögerung.

Anders sieht es bei der Grunderwerbsteuer aus. Sie zählt zu den Anschaffungskosten einer Immobilie und wird daher nicht sofort berücksichtigt. Stattdessen wird sie im Rahmen der sogenannten AfA – der Absetzung für Abnutzung – über viele Jahre hinweg Stück für Stück abgeschrieben. Dadurch reduziert sich deine Steuerlast langfristig, aber eben nicht direkt im Kaufjahr.

Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe bei gewerblichen Immobilien

Wenn du mit deinem Unternehmen eine Gewerbeimmobilie kaufst, kannst du die gezahlte Grunderwerbsteuer in den meisten Fällen direkt als Betriebsausgabe ansetzen. Das heißt: Im Gegensatz zu privaten Käufen, bei denen eine Abschreibung über Jahre nötig ist, darfst du die Kosten bereits im Jahr des Erwerbs vollständig steuerlich geltend machen. Gerade bei einem Geschäftshaus, das dauerhaft im Betriebsvermögen bleibt und laufende Mieteinnahmen generiert, ist das ein echter Vorteil.

Das Ganze ist besonders spannend für eine Immobilien-GmbH oder auch für Solo-Unternehmer und Personengesellschaften. Die sofortige Berücksichtigung reduziert deinen steuerpflichtigen Gewinn und somit auch deine jährliche Steuerlast. Dadurch hast du mehr finanzielle Flexibilität für Renovierungen, Rücklagen oder neue Investitionen.

Wichtig ist, dass es sich um eine klar betriebliche Nutzung handelt und du die Ausgaben korrekt dokumentierst. Die Grunderwerbsteuer sollte dabei dem jeweiligen Objekt sauber zugeordnet werden – idealerweise digital. Wenn dein Bestand wächst, wird dieser Punkt immer wichtiger. Mit der passenden Verwaltungssoftware kannst du alle Positionen übersichtlich erfassen, automatisch zuweisen und prüfungssicher speichern. So bleibst du auch bei mehreren Gewerbeimmobilien rechtlich und steuerlich auf der sicheren Seite.

Bilanzielle Behandlung in der Praxis

Sobald die Immobilie gekauft ist, sollte sie bei einer Kapitalgesellschaft korrekt in der Buchhaltung erfasst werden. Die gezahlte Grunderwerbsteuer zählt dabei zu den Anschaffungskosten und wird in der Steuerbilanz meist im Bereich der Sachanlagen – konkret beim Posten Grundstücke – mit aufgeführt. Diese Zuordnung ist wichtig, damit die steuerliche Anerkennung als betriebsnotwendiges Anlagevermögen reibungslos funktioniert.

Grunderwerbsteuer + Abschreibung: steuerlich optimieren

Richtig spannend wird es, wenn du die Grunderwerbsteuer nicht isoliert betrachtest, sondern sie als Teil deiner langfristigen Steuerstrategie verstehst. Bei vermieteten Immobilien gehört sie zu den Anschaffungskosten des Gebäudes – und genau hier greift die lineare Abschreibung. Über mehrere Jahre hinweg kannst du die Kosten anteilig im Rahmen der sogenannten AfA abschreiben. So kannst du die AfA auch bei „negativen Einkünften“ aus Vermietung (Mietausfall wg. Abschreibung) in der Steuererklärung geltend machen und mit anderen Einkünften verrechnen. 

Ein weiterer Hebel: Investierst du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf in Modernisierungen oder größere Sanierungsmaßnahmen, lassen sich diese unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls abschreiben – vorausgesetzt, sie gelten als wertsteigernd und nicht nur als Erhaltungsaufwand. Auch das erhöht den Anteil der abschreibbaren Ausgaben deutlich.

Die Kombination aus langfristiger Abschreibung und sofort abziehbaren Werbungskosten verschafft dir als Vermieter einen echten Steuervorteil. So steuerst du nicht nur deine laufende Belastung besser, sondern schaffst dir auch mehr Spielraum für Investitionen oder Rücklagen – ganz ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand.

Unser Fazit

Damit du die Grunderwerbsteuer absetzen kannst, kommt es auf eine saubere und digitale Dokumentation deiner Kosten an. Wir helfen dir dabei – übersichtlich und vollständig vom ersten Tag an. Alle Kosten, einschließlich der Grunderwerbsteuer, lassen sich direkt dem jeweiligen Objekt zuordnen und übersichtlich in deinem Dashboard erfassen. So hast du bei mehreren Einheiten jederzeit den Überblick und bist steuerlich auf der sicheren Seite.

Alle Unterlagen wie Kaufverträge oder Steuerbescheide lagern sicher in der Cloud – natürlich DSGVO-konform und ausschließlich in Deutschland gehostet: digital, zentral und zuverlässig. Und wenn dein Immobilienbestand wächst, skalieren unsere Funktionen ganz einfach mit. Für dich bedeutet das: weniger Verwaltungsaufwand, mehr Effizienz und maximale Datensicherheit.