Grundsteuerreform 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Die Grundsteuerreform ist seit Anfang 2025 in Kraft aber das letzte Wort ist noch nicht gesprochen. Der Bundesfinanzhof hat im Dezember 2025 das Bundesmodell für verfassungskonform erklärt, gleichzeitig läuft seit Februar 2026 eine Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe. Hebesätze ändern sich, Hamburg führt eine Grundsteuer C mit Sonderhebesatz ein, und Niedersachsen plant Erleichterungen. Wir zeigen dir, was sich für dich als Eigentümer oder Vermieter geändert hat und was du jetzt prüfen solltest.

Warum gibt es überhaupt eine Grundsteuerreform?

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien in Deutschland erhoben wird. Sie ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden und wird jährlich fällig.

Bereits 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bis dahin geltende Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt. Der Kern des Problems lag in den veralteten Einheitswerten, die in Westdeutschland noch auf dem Stand von 1964 und in Ostdeutschland sogar auf dem von 1935 basierten. Diese veralteten Bewertungen führten zu Ungerechtigkeiten, weil vergleichbare Grundstücke in ähnlichen Lagen völlig unterschiedlich besteuert wurden.

Die seit 2025 in Kraft getretene Reform soll genau das ändern. Eigentümer sollten ihre Bescheide prüfen, Mieter die Umlage in der Nebenkostenabrechnung kontrollieren.

Aktueller Stand 2026: Rechtsprechung und Verfassungsbeschwerde

Seit der Reform-Einführung gab es zwei wichtige rechtliche Entwicklungen, die für Eigentümer relevant sind.

BFH-Urteil Dezember 2025: Bundesmodell ist verfassungskonform

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat am 10. Dezember 2025 in zweiter Instanz mehrere Klagen von Immobilieneigentümern aus Nordrhein-Westfalen, Berlin-Brandenburg und Sachsen gegen die neue Grundsteuer zurückgewiesen. Das Bundesmodell ist damit nicht verfassungswidrig.

Die Richter halten die Verwendung pauschaler Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenrichtwerte zwar für grob vereinfachend, aber grundsätzlich für verfassungsrechtlich vertretbar. Über die abweichenden Ländermodelle – also Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und das Saarland – will der BFH voraussichtlich im Laufe des Jahres 2026 entscheiden. Bis dahin bleibt für diese Bundesländer juristische Unsicherheit.

Verfassungsbeschwerde Februar 2026: Was Eigentümer mit offenem Einspruch wissen sollten

Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland haben am 27. Februar 2026 Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe eingereicht. Sie zweifeln daran, dass Bodenrichtwerte und fiktive Durchschnittsmieten eine geeignete Grundlage für eine gerechte Grundsteuer sind.

Praxis-Folge: Wenn du gegen deinen Grundsteuerbescheid Einspruch eingelegt hast und das Verfahren noch offen ist, profitierst du im Fall einer erfolgreichen Verfassungsbeschwerde nachträglich. Eigentümer, die ihren Bescheid akzeptiert haben, sind dann in der Regel raus. Wer noch keinen Einspruch eingelegt hat, muss die Einspruchsfrist von einem Monat ab Bescheid-Zustellung beachten – ein nachträglicher Einspruch ist nicht möglich.

Das neue Berechnungssystem ab 2025

Die grundlegende Berechnungsformel für die Grundsteuer bleibt erhalten, aber mit wesentlichen Neuerungen. Statt des bisherigen Einheitswerts tritt der neu ermittelte Grundsteuerwert.

Die Formel lautet weiterhin:

Der entscheidende Unterschied liegt in der Ermittlung des Grundsteuerwerts. Im Bundesmodell wird er nach einem aktualisierten Verfahren bestimmt, das folgende Faktoren berücksichtigt:

• Den aktuellen Bodenrichtwert
• Die exakte Grundstücksfläche
• Bei bebauten Grundstücken: Wohn- oder Nutzfläche
• Das Baujahr des Gebäudes
• Die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe etc.)
• Bei vermieteten Objekten: die ortsübliche Vergleichsmiete

Grundsteuer A, B und C: Was ist der Unterschied?

Die Grundsteuerreform 2025 strukturiert das System der Grundsteuerarten neu. Drei Kategorien gelten für unterschiedliche Grundstücks- und Immobilientypen:

1. Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Diese Kategorie bleibt unverändert bestehen.
2. Grundsteuer B gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht in Kategorie A fallen. Klassisches Beispiel: Wohnimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen.
3. Grundsteuer C ist neu und gilt für baureife, aber unbebaute Grundstücke.

Was ist die neue Grundsteuer C?

Die Einführung der Grundsteuer C verfolgt eine klare politische Zielsetzung: In Ballungsräumen mit Wohnraummangel sollen brachliegende Baugrundstücke einer Nutzung zugeführt werden. Kommunen können für baureife, aber unbebaute Flächen deutlich höhere Hebesätze festlegen als für bebaute Grundstücke. Der finanzielle Druck soll Eigentümer motivieren, ihre Grundstücke zu bebauen oder zu veräußern.

Praxis-Beispiel Hamburg: Hamburg hat die Grundsteuer C bereits 2026 eingeführt – mit einem Sonderhebesatz von 8.000 % auf baureife, unbebaute Grundstücke. Ein Wert, der signalisiert, dass die Stadt Spekulation aktiv eindämmen will. Andere Großstädte beobachten die Wirkung und prüfen ähnliche Schritte.

Erste Modellrechnungen zeigen, dass die Grundsteuer C die Haltekosten für unbebaute Grundstücke deutlich erhöht. Ob das Instrument tatsächlich Bauland aktiviert, ist umstritten.

Hebesätze 2025/2026: Was sich gerade bewegt

Der Hebesatz wird von jeder Kommune einzeln festgelegt und ist neben dem Grundsteuerwert der zweite große Hebel der Steuerlast. Seit der Reform bewegen sich die Hebesätze stark in beide Richtungen.

Was du gerade siehst:

• In einigen Großstädten sind die Hebesätze 2025/2026 deutlich gesunken, weil die neuen Grundsteuerwerte höher ausfielen als gedacht und die Kommunen aufkommensneutral bleiben wollten. Berlin ist dafür ein prominentes Beispiel.
• In anderen Großstädten ist der Hebesatz dagegen gestiegen – teilweise, weil die Kommunen Haushaltslücken schließen wollen. Hamburg und München zählen aktuell zu denen, die erhöht haben.
• Mehrere Städte haben eine Grundsteuer C mit Sonderhebesatz eingeführt, um unbebaute Grundstücke gezielt höher zu besteuern.

Was du tun solltest, wenn du einen neuen Bescheid bekommst:

• Hebesatz mit dem Vorjahres-Bescheid vergleichen
• Bei deutlichen Erhöhungen prüfen, ob die Kommune die Erhöhung offiziell beschlossen hat (Website der Stadt oder Statistisches Landesamt)
• Bei groben Abweichungen Einspruch einlegen – die Frist beträgt einen Monat ab Zustellung
• Wenn du vermietest: prüfen, ob die Vorauszahlungen für Mieter angepasst werden müssen

Mehr dazu, wie du einen Grundsteuerbescheid systematisch prüfst, liest du in unserem Leitfaden zum Grundsteuerbescheid prüfen.

Auswirkungen auf Mieter und Vermieter

Für Vermieter bleibt die Ausgangslage gleich: Die Grundsteuer kann weiterhin als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden – aber nur, wenn die Voraussetzungen stimmen.

Was du beachten musst:

• Die Umlage muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein (Verweis auf § 2 BetrKV reicht in der Regel)
• Die Abrechnung muss korrekt erfolgen, der Anteil pro Wohnung sauber berechnet werden
• Bei Änderungen der Grundsteuer muss die Abrechnung entsprechend angepasst werden

Die genaue Verteilung – nach Wohnfläche, Miteigentumsanteilen oder anderen Schlüsseln – und typische Fehlerquellen haben wir im Artikel zur Grundsteuer-Umlage auf Mieter im Detail erklärt.

Wann wird die Grundsteuerreform für Mieter relevant?

Die meisten Mieter erfahren die tatsächliche neue Grundsteuer-Höhe erst mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025, die viele Vermieter Ende 2026 verschicken. Bis dahin laufen in den meisten Mietverhältnissen die alten Vorauszahlungen weiter.

Wenn du absehen kannst, dass die Grundsteuer für deine Immobilie steigt, hast du als Vermieter zwei Optionen:

1. Vorauszahlungen jetzt anpassen und die Erhöhung schriftlich begründen. Vorteil: keine große Nachzahlung für den Mieter, weniger Konfliktpotenzial.
2. Bis zur regulären Abrechnung warten. Vorteil: weniger Aufwand jetzt. Nachteil: höhere Nachzahlung, welche die Mieter überraschen kann.

Vermieterverbände raten in der Regel zu Option 1, wenn die Differenz absehbar relevant ist.

Praktische Tipps für Eigentümer: So gehst du die Grundsteuerreform 2026 an

Die Reform bringt neue Pflichten und Berechnungsmethoden. Damit dir keine bösen Überraschungen passieren, hier die wichtigsten Schritte.

1. Ist deine Feststellungserklärung vollständig?

Seit 2022 müssen alle Eigentümer eine Feststellungserklärung beim Finanzamt eingereicht haben, um den neuen Grundsteuerwert zu ermitteln. Falls du das noch nicht getan hast, solltest du jetzt handeln – sonst drohen Zwangsgelder und Schätzungen zu deinen Ungunsten.

Checkliste:

• Hast du alle Unterlagen eingereicht? (Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächennachweis)
• Sind die Daten korrekt? (Fehler führen zu falschen Steuerbescheiden)
• Hast du eine Bestätigung vom Finanzamt erhalten?

2. Kontrolliere die Berechnungsgrundlagen – besonders Flächenangaben

Die neue Grundsteuer hängt stark von Grundstücksgröße, Wohnfläche und Bodenrichtwert ab. Ein falsch angegebener Quadratmeterwert kann deine Steuerlast deutlich erhöhen.

Prüfe:

• Wohnfläche vs. Nutzfläche (nicht verwechseln)
• Exakte Grundstücksgrenzen (Katasterangaben weichen manchmal ab)
• Bodenrichtwert (beim örtlichen Gutachterausschuss erfragen)

Wenn du Ungenauigkeiten entdeckst, kannst du beim Finanzamt eine Berichtigung beantragen oder gegen den Bescheid Einspruch einlegen.

3. Informiere dich über den Hebesatz deiner Gemeinde

Der Hebesatz variiert stark zwischen 200 % und teilweise über 1.000 %. Manche Städte erhöhen jährlich, andere senken nach Reform-Einführung deutlich.

Wo du den aktuellen Hebesatz findest:

• Webseite deiner Stadt oder Gemeinde (meist unter „Steuern und Gebühren“)
• Statistisches Landesamt (öffentliche Hebesatz-Listen)
• Aktueller Grundsteuerbescheid

4. Bei vermieteten Objekten: Nebenkostenabrechnung anpassen

Die Grundsteuer bleibt umlagefähig, muss aber korrekt auf die Mieter verteilt werden.

• Mietvertrag prüfen: Steht die Umlage explizit drin?
• Korrekte Aufteilung: Bei Mehrfamilienhäusern nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen
• Abrechnung transparent: Mieter können falsche Angaben anfechten

Wichtig: Mieterverbände nutzen die Reform aktiv, um Abrechnungen genauer zu prüfen. Saubere Belege und nachvollziehbare Berechnung sind hier kein Nice-to-Have.

5. Kalkuliere mögliche Steueränderungen in deine Finanzplanung ein

Die neue Berechnung führt bei vielen Eigentümern zu höheren Belastungen – besonders in beliebten Wohnlagen mit hohen Bodenrichtwerten.

• Puffer einplanen: Mehrkosten im Haushaltsbudget berücksichtigen
• Langfristige Auswirkungen prüfen: Lohnt sich eine Modernisierung, um die Steuerlast zu senken? (zum Beispiel durch energetische Sanierung mit Werterhöhung)
• Steuererklärung optimieren: Bei vermieteten Immobilien kannst du die Grundsteuer als Werbungskosten in der Anlage V absetzen

Unterschiedliche Modelle in den Bundesländern

Die Grundsteuerreform offenbart ein typisches Merkmal des deutschen Föderalismus: Die Länder haben bei der Umsetzung Gestaltungsspielraum, was zu einem Nebeneinander unterschiedlicher Berechnungsmodelle führt.

Das Bundesmodell wurde von der Mehrheit der Länder übernommen, darunter Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Es kombiniert Bodenrichtwerte und Gebäudewerte.

Bayern nutzt das sogenannte Flächenmodell, das bewusst auf eine wertabhängige Berechnung verzichtet. Die Grundsteuer wird primär anhand der tatsächlichen Grundstücks- und Wohnflächen berechnet, multipliziert mit einem pauschalen Flächenfaktor. Das Modell gilt als simpel, steht aber in der Kritik, weil Wertunterschiede zwischen guten und schlechten Lagen kaum berücksichtigt werden. Wichtig: Die Frist für rückwirkende Änderungen an der Bayerischen Grundsteuererklärung (30. April 2026) ist bereits abgelaufen. Wer betroffene Daten korrigieren will, muss jetzt über einen Einspruch gegen den Bescheid oder einen Antrag auf Berichtigung gehen – nicht mehr über die Erklärung selbst.

Hamburg setzt auf ein vereinfachtes Modell mit pauschaler Bewertung von Standard-Wohnimmobilien nach festgelegten Quadratmetersätzen. Neu seit 2026: die Grundsteuer C mit Sonderhebesatz auf baureife Grundstücke (siehe oben).

Baden-Württemberg nutzt ein Bodenwertmodell, das den Bodenwert in den Mittelpunkt stellt. Die Bewertung der Gebäude erfolgt pauschal, der Bodenwert wird detailliert ermittelt. Das soll Wertentwicklungen in Ballungsräumen wie Stuttgart abbilden.

Niedersachsen hat ein eigenes Flächen-Lage-Modell entwickelt, das Flächen mit einem Lage-Faktor kombiniert. Aktuell (Stand Mai 2026) plant die Landesregierung zusätzliche Erleichterungen für Eigentümer – Details sollen noch 2026 veröffentlicht werden. Wenn du in Niedersachsen Immobilien besitzt, lohnt es sich, regelmäßig den Newsletter des Landesfinanzministeriums oder Haus & Grund Niedersachsen zu prüfen.

Diese unterschiedlichen Ansätze führen zu Diskrepanzen: Ein vergleichbares Einfamilienhaus kann je nach Bundesland deutlich unterschiedlich besteuert werden. Bayerische Eigentümer kommen durch das Flächenmodell oft günstiger weg, während in Stadtstaaten mit hohen Bodenwerten die Belastung tendenziell höher ausfällt.

Unser Fazit

Die Grundsteuerreform 2025/2026 sorgt für mehr Bewegung im Steuerrecht als die meisten anderen Themen. Das Bundesmodell hat die erste große juristische Prüfung beim BFH überstanden, die Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe läuft, Hebesätze werden in vielen Kommunen neu justiert, und einzelne Bundesländer wie Niedersachsen denken über Erleichterungen nach.

Was du als Eigentümer jetzt tun solltest: den aktuellen Bescheid prüfen, den Hebesatz mit dem Vorjahr vergleichen, Einspruch offen halten falls schon eingelegt, und bei vermieteten Objekten die Vorauszahlungen der Mieter checken. Wenn du gleich mehrere Wohneinheiten verwaltest, lohnt sich ein Tool, das dir die Nebenkostenabrechnung und die Grundsteuer-Umlage zentral abnimmt. Das spart spätestens bei der Abrechnung für 2025 echte Stunden.

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