Vor allem in der Boulevardpresse erscheinen immer wieder Horrorgeschichten über Mieter, die nicht ausziehen und monate- oder jahrelang die Miete nicht bezahlen. In derartigen Fällen bleibt nur der Rechtsweg und in letzter Konsequenz auch eine Räumung gegen den Willen der betroffenen Personen.
Wahrscheinlich setzt auch Du alles daran, ein gutes und reibungsloses Verhältnis mit Deinen Mietern zu pflegen. Allerdings kann immer wieder etwas dazwischen kommen. So übersiehst Du ein Problem vielleicht schon bei der Auswahl neuer Bewohner, eine veränderte Konstellation im Haus sorgt für Ärger oder Menschen kommen ganz einfach in finanzielle Schwierigkeiten und können sich die Miete nicht mehr leisten. Doch egal was passiert, vermutlich willst Du derartige Probleme einfach loswerden. Und wenn tatsächlich schwerwiegende Dinge schief laufen, hast Du in der Regel auch einen Grund zur Kündigung des jeweiligen Mietverhältnisses. Dieser Artikel zeigt, welche Gründe stichhaltig sind, wie Du sie durchsetzt und welche Schritte erforderlich sind.
Mietverwaltung mit immocloud
Einfaches Objekt- und Mietmanagement in einer Software.
Der erste Schritt ist die Kündigung
Der Mieterschutz spielt in Deutschland eine wichtige Rolle, daher darf niemand seine Mieter einfach rausschmeißen. Die gesetzlichen Vorgaben und die Rechtspraxis der letzten Jahrzehnte geben einen sehr engen Rahmen vor für die Räumung einer Wohnung. So braucht es zunächst einmal eine gut begründete und rechtmäßige Kündigung. Je nach Situation musst Du zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung wählen. Erstere erfordert einen triftigen Grund. Das BGB führt dazu aus, dass „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Diese ordentliche Kündigung musst Du schriftlich aussprechen und Fristen beachten. Ihre Länge hängt vom Kündigungsgrund ab und gerade bei alten Mietverhältnissen sind diese ausgesprochen lang.
immocloud-Tipp:
Konsequenz zahlt sich aus
Bei schwierigen Mietern oder, wenn Zahlungsprobleme zum ersten Mal auftreten, hilft es in der Regel, sofort konsequent dagegen vorzugehen. Häufig sorgt eine derartige Konsequenz dafür, dass die betreffenden Personen einlenken und Du in Zukunft Ruhe hast. Deshalb muss unmittelbar klar sein, dass Du vertragswidriges Verhalten nicht duldest. Deshalb ist es beispielsweise wichtig, dass Du Mietrückstände sehr schnell anmahnst und bereits am ersten Tag nach Ausbleiben der zweiten Monatsmiete die außerordentliche Kündigung aussprichst. Hierbei hilft Dir immocloud, in der Software hast Du stets einen Überblick über Zahlungen und Fristen. Ähnliches gilt, wenn Dir eine Störung des Hausfriedens zu Gehör kommt. Auch in diesen Fällen solltest Du sehr schnell klarmachen, dass Du ein solches Verhalten nicht duldest.
Wann Du eine außerordentliche oder fristlose Kündigung aussprechen darfst
Ohne Fristen kann es gehen, wenn Gründe für eine außerordentliche Kündigung vorliegen. Diese sind vor allem dann gegeben, wenn die Fortführung des Mietverhältnisses untragbar wird und/oder erhebliche Vertragsverletzungen vorkommen. Diese liegen vor, wenn Mietzahlungen über mehr als einen Monat nicht oder verspätet eingehen, bei einer erheblichen und mutwilligen Beschädigung oder Vernachlässigung der Wohnung, bei fortgesetzter Störung des Hausfriedens, obwohl der Mieter bereits abgemahnt wurde, bei Untervermietung oder bei einer vertragswidrigen Nutzung der Wohnung – etwa zu Gewerbezwecken. Diese Gründe gestatten die fristlose Kündigung. Allerdings heißt fristlos natürlich nicht von heute auf morgen, in der Regel musst Du zwei Wochen gewähren. Für diese Räumungsfrist darfst Du immerhin eine Nutzungsentschädigung verlangen. Alle nötigen Dokumente wie etwa Abmahnungen und Räumungsbescheid kannst Du übersichtlich in immocloud ablegen.
Verwalte Deine Immobilien digital
Teste immocloud 45 Tage kostenlos und überzeuge Dich selbst von den vielen Vorteilen.
immocloud-Tipp:
Bloß nicht eigenmächtig handeln!
Ein Räumungsverfahren ist langwierig und kostspielig, deshalb kommen Vermieter bei einer rechtmäßigen Kündigung immer wieder auf die Idee, selbst tätig zu werden. Ein Beispiel dieser Praxis nennt sich kalte Räumung. Dabei räumt der Vermieter die Wohnung, wenn der Mieter nicht zugegen ist und wechselt danach die Schlösser aus. Allerdings ist dieses Vorgehen rechtswidrig und selbst mit Räumungstitel darfst Du nicht eigenmächtig tätig werden. Ebenso ist es unzulässig, beispielsweise Wasser und Strom abzustellen. Im Zweifelsfall haftest Du für den gesamten Schaden, der dem Mieter durch eine rechtswidrige Räumung entsteht. Eine Räumung ist ausschließlich mithilfe eines Gerichtsvollziehers statthaft.
Wenn Dein Mieter nicht auszieht
Der Kündigungsprozess ist eindeutig geregelt und am Ende steht das gewünschte Resultat – oder auch nicht. Denn leider gibt es immer wieder Fälle, in denen Mieter die Wohnung nicht verlassen. In solchen Situationen kommt eine Räumung ins Spiel und das sogenannte Zwangsverfahren beginnt. Die Räumungsklage ist das letzte Mittel, allerdings ein teures und langwieriges. Auf Dich kommen Anwalts- und gegebenenfalls auch Gerichtskosten zu, so musst Du beispielsweise einen Vorschuss für die Gerichtskosten zahlen. Zudem dauern derartige Verfahren oft monate- oder gar jahrelang. Viele Mieter legen Widerspruch ein und dieser muss ordnungsgemäß verhandelt werden. Bekommst Du Recht, erhältst Du einen sogenannten Räumungstitel und der Mieter muss innerhalb einer festgelegten Frist ausziehen. Tut er dies nicht, musst Du mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsräumen. Auch diese Kosten gehen zunächst auf Deine Kappe.
immocloud-Tipp:
Beachte die Details!
Willst Du eine Wohnung räumen lassen, musst Du Titel gegen alle dort wohnenden Personen erwirken. So wurde höchstrichterlich entschieden, dass Räumungstitel zum Beispiel auch für Ehepartner, volljährige Kinder, Mitbewohner oder Lebenspartner des Mieters existieren müssen. Und es geht noch weiter: Selbst gegen unberechtigte Untermieter musst Du eine Räumungsklage erheben. Allerdings hast Du Anspruch darauf, dass der Mieter alle in der Wohnung lebenden Personen benennt. Die einzige Ausnahme bilden Gäste. Diese sind nicht Miteigentümer der Mietsache und brauchen daher keinen Räumungstitel.
