Innerhalb der Familie können durch vermietete Immobilien diverse steuerliche Vorteile durch einfache Gestaltungen genutzt werden. Wir zeigen Dir, weshalb die Übertragung Deiner vermieteten Immobilie an Deinen Ehegatten nach Ablauf einer Haltedauer von 10 Jahren sinnvoll sein kann. Wusstest Du, dass die hierfür notwendige Übertragung Deiner Immobilie an Deinen Ehegatten oder an Deine Kinder und Stiefkinder keine Grunderwerbsteuer auslöst?
Die Ehegattenschaukel
Die sogenannte Ehegattenschaukel bezeichnet ein in der steuerlichen Praxis bewährtes Modell, bei welchem Ehegatten unter Beachtung der Spekulationsfrist von 10 Jahren Immobilien des Privatvermögens untereinander übertragen, um von erhöhten Abschreibungen zu profitieren. Die Übertragung einer vermieteten Immobilie zum marktüblichen Verkaufspreis des einen Ehegatten (alleiniger Eigentümer) an den Anderen nach Ablauf von 10 Jahren löst weder Einkommensteuer noch Grunderwerbsteuer aus. Obwohl die Veräußerung keine Steuer auslöst, steht dem erwerbenden Ehegatten erneut das volle Abschreibungsvolumen auf den Kaufpreis zu. Weiterhin resultiert hieraus meist ein insgesamt höherer Abschreibungsbetrag, da der Kaufpreis regelmäßig höher ausfällt, als die erstmaligen Anschaffungskosten. Dabei lässt sich die Ehegattenschaukel beliebig oft anwenden und ist nicht limitiert.
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Achtung: Maßgebend für die Berechnung der Spekulationsfrist ist das Datum des jeweiligen Kaufvertrages und nicht der Übergang von Nutzen und Lasten. Außerdem muss der Kaufvertrag einem Fremdvergleich standhalten – insbesondere der Kaufpreis muss marktüblich sein. Zudem sollte beachtet werden, dass die Übertragung notariell beurkundet werden muss; hierfür fallen Notarkosten an.
Übrigens: Die steuerlichen Vorteile lassen sich trotz der Namensgebung nicht nur zwischen Ehegatten, sondern allen Verwandten in erster Linie, also auch zwischen Elternteil und Kind oder Großeltern und Enkel nutzen. Häufig ist es deshalb sinnvoller, eine Immobilie innerhalb der Familie zu verkaufen, statt zu verschenken.
Zudem: Der Kaufpreis muss nicht zwingend gezahlt werden – hier bietet sich oft die Gestaltung über ein Verkäuferdarlehen an, bei dem der Verkäufer die Zinserträge mit nur 25% versteuert und der Käufer die Zinsaufwendungen mit bis zu 45% geltend machen kann. Durch den Steuersatz-Spread spart ihr zusätzlich Steuern.
Beispielrechnung für die Ehegattenschaukel
Die Ehefrau verkauft eine ihr gehörende Eigentumswohnung an den Ehemann. Die ursprünglichen Anschaffungskosten vor mehr als 10 Jahren betrugen 200.000 EUR. Die Immobilie wird für fremdübliche 300.000 EUR verkauft. Der Gebäudewertanteil beträgt jeweils 80 % und die jährliche Abschreibung beläuft sich auf 2 %. Für die Finanzierung gewährt die Ehefrau ebenfalls ein endfälliges Darlehen zu einem Zinssatz von 5 % p.a. Die Notarkosten belaufen sich einmalig auf 1,5 %.
Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % sparen die Ehegatten unter den vorgenannten Annahmen jährlich rund 3.232 EUR Steuern. Durch die Übertragung fallen jedoch im ersten Jahr dem Grunde nach Notarkosten in Höhe von 4.500 EUR an. Damit beläuft sich die Steuerersparnis unter Berücksichtigung der Notarkosten bei einer Haltedauer von 10 Jahren auf rund 26.320 EUR.
Fazit
Insbesondere bei einem hohen Immobilienbestand im Privatvermögen kann die Ehegattenschaukel langfristig erhebliche steuerliche Vorteile verschaffen. Notwendig hierfür ist jedoch die zwingend fremdübliche Ausgestaltung, damit das Finanzamt das Modell akzeptiert. Zusätzlich kann die Ehegattenschaukel durch weitere Optimierungen wie dem Ehegattendarlehen sinnvoll ergänzt werden.
Beachte: Es besteht ein immanentes Risiko im Falle der Scheidung. Einer der Ehegatten ist schließlich rechtmäßiger Eigentümer. Vor diesem Hintergrund wird die Ehegattenschaukel daher idealerweise mit mehreren Immobilien betrieben, sodass gegenläufige Übertragungen untereinander das Risiko minimieren.
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Über den Autor
WP/StB Michael Casper, LL.M. ist geschäftsführender Gesellschafter der LOHR + CASPER GmbH StBG.
Als Wirtschaftsprüfer und Steuerberater berät er sowohl Unternehmen als auch vermögende Privatpersonen zur Errichtung und Unterhaltung steueroptimaler Strukturen sowie der umfassenden Tax Compliance.
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