Innerhalb der Familie kann eine vermietete Immobilie für diverse Steuervorteile und Steuertricks durch einfache Gestaltungen genutzt werden. Dann ist von der Ehegattenschaukel die Rede. Wir zeigen Dir, weshalb die Übertragung Deiner vermieteten Immobilie an Deinen Ehegatten nach Ablauf einer Haltedauer von 10 Jahren sinnvoll sein kann. Wusstest Du, dass die hierfür notwendige Übertragung Deiner Immobilie (oder von mehreren Immobilien) an Deinen Ehegatten oder an Deine Kinder und Stiefkinder keine Grunderwerbsteuer auslöst?
Die sogenannte Ehegattenschaukel bezeichnet ein in der steuerlichen Praxis bewährtes Steuersparmodell für Ehepaare. Bei ihm werden Immobilien unter der Beachtung der Spekulationsfrist von 10 Jahren untereinander übertragen und profitieren auf diesem Wege von erhöhten Abschreibungen.
Doch wie funktioniert die Ehegattenschaukel eigentlich? Wir zeigen, wie auch Du und Dein Ehegatte von der Macht des Abschreibungspotenzials profitiert und welche Voraussetzungen ihr erfüllen müsst, um Steuern zu sparen. Hier gibt es hilfreiche Informationen und ein Beispiel, was es zu beachten gilt.
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Keine Einkommens- und Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Immobilien
Wie sieht es eigentlich mit der Steuerbelastung wie der Einkommenssteuer oder Grunderwerbsteuer bei einer Übertragung an den Ehegatten aus?
Planst Du, eine Immobilie nach 10 Jahren an Deinen Ehepartner bzw. deine Ehepartnerin zu verkaufen, werden dabei weder Einkommenssteuer noch Grunderwerbsteuer ausgelöst. Voraussetzung dafür ist, dass der Ehegatte alleiniger Eigentümer und Besitzer ist.
Obwohl die Veräußerung der Immobilie keine Steuern auslöst, steht dem erwerbenden Ehegatten erneut das volle Abschreibungsvolumen auf den Kaufpreis zu. Weiterhin resultiert hieraus meist ein insgesamt höherer Abschreibungsbetrag, da der Kaufpreis regelmäßig höher ausfällt, als die erstmaligen Anschaffungskosten. Dabei lässt sich die Ehegattenschaukel beliebig oft anwenden und ist nicht limitiert. Die steuerlichen Vorteile und die Möglichkeiten vom Abschreibungspotenzial sind immens.
Achtung: Auf Verkaufsdatum und Fremdvergleich achten
Maßgebend für die Berechnung der Spekulationsfrist ist das Datum des jeweiligen Kaufvertrages und nicht der Übergang von Nutzen und Lasten. Außerdem muss der Kaufvertrag einem Fremdvergleich standhalten.
Insbesondere der Kaufpreis muss marktüblich sein (hierfür werden die Immobilienpreise am Markt verglichen). Zudem sollte beachtet werden, dass die Übertragung notariell beurkundet werden muss. Hierfür fallen zusätzlich Notarkosten an.
Wichtig: Achtet unbedingt darauf, die Spekulationsfrist von 10 Jahren einzuhalten! Findet eine Übertragung innerhalb der 10 Jahre und nicht danach statt, wird eine Spekulationssteuer fällig. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.
Steuervorteile sind bei allen Verwandten ersten Grades anwendbar
Die steuerlichen Vorteile lassen sich trotz der Namensgebung nicht nur zwischen Ehegatten, sondern allen Verwandten in erster Linie nutzen. Also auch zwischen Elternteil und Kind oder Großeltern und Enkel.
Häufig ist es deshalb sinnvoller, eine Immobilie mit Vermietung und Verpachtung innerhalb der Familie zu verkaufen, statt zu verschenken. Die Vorteile der attraktiven Steuergestaltung sind hierbei für alle Verwandte erheblich.
Auch ein Verkäuferdarlehen ist möglich
Der Kaufpreis der Immobilie muss nicht zwingend gezahlt werden. Hier bietet sich oft die Gestaltung über ein Verkäuferdarlehen (Ehegattenschaukel-Kredit) an, bei dem der Verkäufer die Zinserträge mit nur 25% versteuert und der Käufer die Zinsaufwendungen mit bis zu 45% geltend machen kann. Durch den Steuersatz-Spread spart ihr zusätzlich Steuern.
Außerdem hat diese Finanzierungsform den Vorteil, dass die Liquidität des Käufers geschont wird. Aber auch die flexible Gestaltung der Rückzahlungsmodalitäten ist ein Vorteil. Sie sind individuell zwischen Käufer und Verkäufer vereinbar.
Mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Vermögen steueroptimiert übertragen
Kombiniert ein Ehepaar eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und kombiniert sie mit der Ehegattenschaukel, kann es Vermögen und Immobilien gemeinschaftlich halten. Gleichzeitig hat es den Vorteil, dass diese steueroptimiert übertragen werden können.
Beispielrechnung für die Ehegattenschaukel mit einer Immobilie
Die Ehefrau verkauft eine ihr gehörende Eigentumswohnung an ihren Ehegatten. Der ursprüngliche Wert und Verkaufspreis vor mehr als 10 Jahren betrug bei der Anschaffung 200.000 EUR. Die Immobilie wird für fremdübliche 300.000 EUR (Verkehrswert) unter den Ehepartnern verkauft.
Der Gebäudewertanteil beträgt jeweils 80 % und die jährliche Gebäudeabschreibung beläuft sich auf 2 %. Für die Finanzierung der Immobilie gewährt die Ehefrau ebenfalls ein endfälliges Darlehen zu einem Zinssatz von 5 % p. a. Die Notarkosten belaufen sich einmalig auf 1,5 %.
Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 42 % können die Ehegatten unter den vorgenannten Annahmen jährlich rund 3.232 EUR Steuern sparen. Durch die Übertragung der Immobilie fallen jedoch im ersten Jahr dem Grunde nach Notarkosten in Höhe von 4.500 EUR an. Damit beläuft sich die Steuerersparnis unter Berücksichtigung der Notarkosten bei einer Haltedauer von 10 Jahren auf rund 26.320 EUR. Das entspricht Steuern in Höhe von 2632 Euro pro Jahr.
Mögliche Nachteile und Herausforderungen einer Ehegattenschaukel bei Immobilien
Wie Du bereits erfahren hast, kann die Ehegattenschaukel (alternativ auch als Güterstandsschaukel bekannt) eine interessante Option für die steueroptimierte Vermögensübertragung einer Immobilie (oder von mehreren Immobilien) sein. Dennoch gibt es einige Punkte, die Du berücksichtigen solltest.
- Berücksichtige, dass für die Planung und Durchführung Beratungs- und Notarkosten anfallen. Sie können den Steuertrick relativieren.
- Sorge für eine lückenlose Dokumentation und ziehe bei Bedarf fachliche Beratung hinzu. Denn häufig kommt es seitens des Finanzamtes zu Prüfungen zwecks Missbrauch. Steuerprofis können im Bereich der Steuergestaltung helfen.
- In einigen Fällen können Planung und Umsetzung zeitintensiv sein. Plane deshalb ausreichend Geduld und Flexibilität mit ein, damit es bei der Ehegattenschaukel bei Deinem Eigenheim zu keinen Verzögerungen oder gar Problemen kommt.
Fazit: Die Ehegattenschaukel bringt langfristig erhebliche steuerliche Vorteile
Insbesondere bei einem hohen Immobilienbestand im Privatvermögen kann die Ehegattenschaukel für Paare langfristig erhebliche steuerliche Vorteile verschaffen. Besitzt ihr also Immobilien, profitiert ihr von der möglichen Wertsteigerung am Immobilienmarkt, den Mieteinnahmen und der attraktiven Abschreibung nach 10 Jahren.
Notwendig hierfür ist jedoch die zwingend fremdübliche Ausgestaltung, damit das Finanzamt das Modell akzeptiert. Zusätzlich kann die Ehegattenschaukel durch weitere Optimierungen wie dem Ehegattendarlehen sinnvoll ergänzt werden.
Beachte: Im Falle einer Scheidung besteht ein immanentes Risiko. Denn einer der Ehegatten ist schließlich rechtmäßiger Eigentümer. Vor diesem Hintergrund wird die Ehegattenschaukel daher idealerweise mit mehreren Immobilien betrieben, sodass gegenläufige Übertragungen untereinander das Risiko minimieren.
Über den Autor
WP/StB Michael Casper, LL.M. ist geschäftsführender Gesellschafter TED GmbH Steuerberatungsgesellschaft
Als Wirtschaftsprüfer und Steuerberater berät er sowohl Unternehmen als auch vermögende Privatpersonen zur Errichtung und Unterhaltung steueroptimaler Strukturen sowie der umfassenden Tax Compliance.
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WP/StB Michael Casper, LL.M.
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