Veräußerungsrente: Verkaufen und trotzdem daheim wohnen bleiben

Zuhause wohnen und dafür Rente beziehen: Das ist die Veräußerungsrente

Du besitzt eine abbezahlte Immobilie, aber deine Rente könnte ein Upgrade vertragen? Du möchtest in den eigenen vier Wänden alt werden, ohne die laufenden Kosten tragen zu müssen?
Dann könnte ein Modell für dich interessant sein, das oft übersehen wird: die Veräußerungsrente, auch bekannt als Leibrente oder Altenteil. Wir erklären dir, wie sie funktioniert, für wen sie geeignet ist und worauf du unbedingt achten solltest.

Was genau ist eine Veräußerungsrente?

Du stellst dir vor, du verkaufst dein Haus, aber anstelle eines einmaligen, großen Geldbetrags auf deinem Konto erhältst du monatlich eine feste Rente. Gleichzeitig darfst du bis zu deinem Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben. Genau das ist das Prinzip der Veräußerungsrente.

Rechtlich betrachtet überträgst du als Eigentümer (Veräußerer) das Eigentum an deinem Haus oder deiner Wohnung auf einen Käufer. Dieser verpflichtet sich im Gegenzug, dir eine – vorab festgelegte – monatliche Rente zu zahlen. Es ist im Grunde wie ein Mietvertrag, nur umgekehrt: Du bist der Mieter, der zugleich der ehemalige Eigentümer ist, und der neue Eigentümer ist dein „Vermieter“, der dir dafür lebenslang Geld zahlt.

Das klassische Szenario: Finanzielle Sicherheit im Alter

Die Ausgangslage: Häufig sind Senioren „hausreich, aber geldarm“. Die eigene Immobilie ist abbezahlt und hat einen hohen Wert, aber die monatliche Rente reicht kaum für alle Kosten des Lebensunterhalts und der Instandhaltung des Hauses.

Die Lösung: Ein Veräußerungs-Rentenvertrag. Der Käufer – das kann ein Familienmitglied, aber auch ein spezialisierter Investor sein – übernimmt die Immobilie. Du als Verkäufer profitierst von einem sicheren, höheren Monatseinkommen und behältst durch ein vertraglich zugesichertes Wohnrecht dein Zuhause.

Die Vor- und Nachteile im Überblick – Für wen lohnt sich das Modell?

Die Entscheidung für oder gegen eine Veräußerungsrente sollte wohlüberlegt sein. Das Modell bietet einerseits einzigartige Vorteile, bringt aber auch gravierende Nachteile mit sich, die nicht außer Acht gelassen werden dürfen. Eine sorgfältige Abwägung ist daher unerlässlich.

Die Vorteile für dich als Veräußerer

Aus Sicht der Verkäufer – meist Senioren – überwiegen zunächst die positiven Aspekte: Der wohl größte Vorteil ist die Kombination aus finanzieller Absicherung und Wohnverbleib. Du tauschst das gebundene Kapital deiner Immobilie in ein regelmäßiges, lebenslanges Einkommen um, ohne die vertraute Umgebung verlassen zu müssen. Dieses Wohnen in den eigenen vier Wänden ohne die Lasten des Eigentums ist für viele der zentrale Reiz. Hinzu kommt die planbare Sicherheit: Die Rente ist eine konstante Größe, die nicht den Schwankungen der Kapitalmärkte unterliegt.

Ein weiteres entscheidendes Plus ist die Überwälzung aller Risiken und Pflichten auf den Käufer. Sorgen um marode Heizungen, undichte Dächer, steigende Grundsteuer oder Gebäudeversicherung gehören der Vergangenheit an. Finanziell besteht zudem kein Langlebigkeitsrisiko – die Zahlungen hören nicht auf, egal wie alt du wirst, was eine enorme psychische Entlastung bedeutet.

Nachteile für dich als Veräußerer

Diesen verlockenden Vorteilen stehen jedoch auch Nachteile gegenüber, welche die Endgültigkeit des Schrittes unterstreichen. Der vollständige und unwiderrufliche Verlust des Eigentums ist der wohl schwerwiegendste Punkt. Die Immobilie kann nicht mehr vererbt werden, was zu familiären Spannungen führen oder langgehegte Erbpläne durchkreuzen kann. Zudem fällt der monatliche Gesamterlös in der Regel deutlich niedriger aus als der Betrag, den man bei einem klassischen Verkauf sofort erhalten würde. Dies ist der Preis für die vielen Risiken, die der Käufer trägt (u.a. das Langlebigkeitsrisiko), und für das wertmindernde Wohnrecht, das er einräumt.

Zudem besteht eine dauerhafte Abhängigkeit von der Zahlungsmoral und der Solvenz des Käufers. Zwar schützt die Eintragung als Reallast im Grundbuch vor dem kompletten Ausfall, sollte der Käufer jedoch insolvent werden, kann dies zu rechtlichen Komplikationen und Verzögerungen bei den Zahlungen führen.

Vor- und Nachteile aus Käufersicht

Aus Käufersicht ist das Geschäft ein kalkuliertes Risiko. Der klare Vorteil ist die Möglichkeit, eine Immobilie oft unter ihrem eigentlichen Marktwert zu erwerben. Der große Nachteil ist jedoch das Langlebigkeitsrisiko, das der Käufer vollständig trägt. Stirbt der Verkäufer früher als statistisch erwartet, macht der Käufer ein Schnäppchen. Wird der Verkäufer jedoch sehr alt, können die insgesamt geleisteten Rentenzahlungen den Verkehrswert der Immobilie plus aller Nebenkosten bei Weitem übersteigen. Der Käufer geht also eine langfristige, nicht genau kalkulierbare Verpflichtung ein und muss zudem dafür Sorge tragen, dass die Immobilie instand gehalten wird, ohne direkten Nutzen daraus ziehen zu können, solange der Verkäufer lebt.

Diese Gegenüberstellung zeigt: Die Veräußerungsrente ist kein Modell für jedermann. Sie ist ideal für Personen, die finanzielle Sicherheit und den Verbleib in der Immobilie höher gewichten als den potenziell höheren Soforterlös und den Erhalt des Vermögenswertes für die Erben. Eine umfassende Beratung ist die Grundlage für eine Entscheidung, die im wahrsten Sinne des Wortes fürs Leben getroffen wird.

Rechtliche Stolpersteine vermeiden

Ein Vertrag zur Veräußerungsrente ist komplex und muss absolut wasserdicht sein. Daher gelten in Deutschland strenge Regeln:

1. Notar ist Pflicht: Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Ein privates Schriftstück genügt nicht.
2. Eintrag ins Grundbuch: Die Rentenzahlungspflicht wird als Reallast im Grundbuch eingetragen. Das ist dein größter Schutz: Sollte der Käufer die Immobilie weiterverkaufen, bleibt die Verpflichtung zur Rentenzahlung an die Immobilie gebunden. Der neue Eigentümer müsste sie dann fortführen.
3. Steuern nicht vergessen: Die empfangenen Rentenzahlungen sind einkommensteuerpflichtig.

Wie wird die Veräußerungsrente besteuert?

Das Finanzamt betrachtet die monatlichen Rentenzahlungen nicht vollständig als “Einkommen”, das du neu hinzugewinnst. Stattdessen wird anerkannt, dass du mit der Immobilie eine hohe Einlage (dein “Kapital”) geleistet hast. Daher wird jede Rentenzahlung in zwei Teile zerlegt:

1. Kapitalrückgewinn (steuerfrei): Dies ist die Rückzahlung Ihres eingesetzten “Kapitals” (also des Werts Ihrer Immobilie). Dieser Anteil ist nicht steuerpflichtig, da es sich im Prinzip um die Rückgabe Ihres eigenen Vermögens handelt.
   
2. Ertragsanteil (steuerpflichtig): Dies ist der Gewinn oder Zins, den du aus dem Geschäft ziehst. Nur dieser Anteil unterliegt der Einkommensteuer.

Wie hoch ist der steuerpflichtige Anteil? Der “Ertragsanteil

Der Prozentsatz des steuerpflichtigen Ertragsanteils ist gesetzlich festgelegt und hängt ausschließlich vom Alter des Rentenempfängers beim Bezug der ersten Rente ab. Je älter man ist, desto kürzer ist die statistische Lebenserwartung und desto höher ist folglich der steuerfreie Kapitalrückgewinn.

Wichtige Besonderheiten und Hinweise

Wohnrecht: Das eingeräumte Wohnrecht hat keinen direkten Einfluss auf die Höhe der Besteuerung der Rentenzahlungen. Allerdings mindert es den Wert der überlassenen Immobilie, was sich indirekt auf die Berechnung der Rentenhöhe auswirken kann.

Beim Käufer (Rentenverpflichteter):

• Der Käufer kann die von ihm gezahlten Rentenleistungen nicht als Werbungskosten (z.B. für eine Vermietung) absetzen.
• Für ihn handelt es sich um private Lebensführungskosten oder die Kosten des Erwerbs eines Vermögensgegenstands. Die Zahlungen mindern daher sein zu versteuerndes Einkommen nicht.
  

Sonderfall: Vorzeitiger Tod:

Wenn der Rentenempfänger verstirbt, bevor der steuerfreie Kapitalrückgewinn ausgeschöpft ist (also bevor der Gesamtwert der ausgezahlten Renten den Wert der Immobilie erreicht hat), entsteht für die Erben kein steuerlicher Nachteil. Der nicht ausgeschöpfte Kapitalanteil verfällt einfach.