Steuererklärung für Vermieter: Leitfaden zu Steuerpflichten, Abschreibungen und Optimierungsmöglichkeiten

Als Vermieter einer Immobilie musst du deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (V&V) in der Steuererklärung angeben. Gleichzeitig kannst du zahlreiche Kosten steuermindernd geltend machen. Dieser Leitfaden erklärt, was du bei der Steuererklärung für Vermieter beachten solltest – von der korrekten Angabe der Mieteinnahmen über abzugsfähige Kosten bis hin zu Abschreibungen und Sonderfällen wie Ferienwohnungen oder vermieteten Gewerbeimmobilien.

Als Experten für Immobilienrecht zeigen wir dir, worauf du bei einer Steuererklärung für Vermieter achten solltest.

Steuerpflicht von Mieteinnahmen: Ausnahmen und Besonderheiten

Grundsätzlich sind Mieteinnahmen steuerpflichtig und müssen in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Grundlage für die steuerliche Einstufung bildet das Einkommensteuergesetz, nach Paragraph 21 unterliegen die durch Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie erzielten Einnahmen der Steuerpflicht.

Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen Mieten ganz oder teilweise steuerfrei bleiben können. Wann gilt das?

Bagatellmiete: Keine Steuer bei unüblichen Niedrigpreisen

Wenn die vereinbarte Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau liegt, kann das Finanzamt die Einnahmen als nicht steuerrelevant einstufen. Typische Fälle sind:

• Symbolische Mieten (z. B. 1 € pro Monat an Kinder oder Eltern)
• Mietpreise unter 50 % des üblichen Satzes (abhängig von regionalen Vergleichswerten.

Das Finanzamt prüft hier, ob überhaupt eine wirtschaftliche Einnahme vorliegt oder ob es sich um eine rein gefälligkeitshalber gewährte Wohnmöglichkeit handelt.

Unentgeltliche Unterlassung: Keine Miete, keine Steuer!

Wenn du deine Immobilie kostenlos zur Verfügung stellst (z. B. für Familienmitglieder oder enge Freunde), fallen – logischerweise – auch keine steuerpflichtigen Einnahmen an. Allerdings:

• Nebenkosten müssen klar geregelt sein (wer zahlt Strom, Wasser, etc.?)
• Keine versteckten Vorteile: Falls du z. B. im Gegenzug unentgeltliche Pflegeleistungen erhältst, könnte das Finanzamt eine „verdeckte Miete“ unterstellen.

Vermietung an Lebenspartner oder Ehegatten

Bei Ehepartnern in einer Zugewinngemeinschaft spielt die Miete steuerlich meist keine Rolle, da sie ohnehin gemeinsam veranlagt werden.

Bei nichtehelichen Lebenspartnerschaften kann eine sehr niedrige Miete als Bagatelle gelten, sofern keine wirtschaftlichen Vorteile erzielt werden.

Vermietung an gemeinnützige Organisationen

Wenn du eine Immobilie an eine gemeinnützige Einrichtung (z. B. einen Verein oder eine Stiftung) vermietest, kann die Miete unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein – insbesondere, wenn sie deutlich unter Marktniveau liegt.

Ferienwohnungen & Kurzzeitvermietung

Bei privater Nutzung mit gelegentlicher Vermietung (z. B. über Airbnb) können geringfügige Einnahmen unter der Freigrenze von 520 €/Jahr steuerfrei bleiben (§ 22 Nr. 3 EStG).

Aber Achtung: Sobald die Einnahmen regelmäßig fließen, sind sie in der Regel voll steuerpflichtig.

Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten für Vermieter auf einen Blick

Als Vermieter kannst du durch kluge Planung deine Steuerbelastung deutlich senken. Drei besonders effektive Strategien sind:

• Verlustvortrag: Wenn die Kosten höher als die Mieteinnahmen sind, kann der Verlust in spätere Jahre vorgetragen werden.
• Förderungen nutzen: KfW-Darlehen oder Steuervergünstigungen bei Sanierungen.
• Steuerberater einsetzen: Besonders bei komplexen Fällen (z. B. gewerbliche Vermietung).

Wichtige Fristen & Dokumente für die Steuererklärung

Als Vermieter musst du deine Mieteinnahmen und Kosten korrekt in der Steuererklärung angeben – dabei sind bestimmte Fristen zu beachten und relevante Unterlagen bereitzuhalten. Eine sorgfältige Dokumentation spart nicht nur Zeit, sondern hilft auch, Steuervorteile optimal zu nutzen und Ärger mit dem Finanzamt zu vermeiden.

• Frist: Die Steuererklärung muss bis zum 31.07. des Folgejahres (mit Steuerberater: 28.02. übernächstes Jahr) eingereicht werden.
• Benötigte Unterlagen:
  • Mietverträge
  • Nebenkostenabrechnungen
  • Handwerkerrechnungen
  • Kontoauszüge (für Zinszahlungen)

Welche Kosten kannst du als Vermieter absetzen?

Bei deiner Steuererklärung für Vermieter kannst du zahlreiche Aufwendungen steuerlich geltend machen. Man unterscheidet dabei zwischen verschiedenen Positionen:

Sofort abziehbare Betriebskosten (laufende Kosten)

Laufende Kosten aus deinen Vermietungen kannst du direkt steuerlich geltend machen, wodurch sich deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen reduzieren lassen. Hier eine Übersicht der wichtigsten Positionen:

• Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Maklerprovision)
• Instandhaltungskosten (Reparaturen, Malerarbeiten, Handwerkerrechnungen)
• Nebenkosten (Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllgebühren)
• Mietausfallwagnis (bei nicht gezahlter Miete)
• Darlehenszinsen (sofern die Immobilie fremdfinanziert ist)

Absetzbare Investitionskosten (AfA – Absetzung für Abnutzung)

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein wichtiges Instrument im Steuerrecht, das es Immobilienbesitzern ermöglicht, die Wertminderung deines Gebäudes durch Alterung und Abnutzung steuerlich geltend zu machen. Das Ziel dieser Regelung besteht darin, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht sofort, sondern gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie zu verteilen. Auf diese Weise wird der wirtschaftliche Verschleiß des Gebäudes steuerlich berücksichtigt.

Rechtlich verankert ist die AfA in § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Ein entscheidender Punkt, den du als Vermieter beachten musst: Abschreibbar ist ausschließlich der Gebäudewert, nicht jedoch der Wert des Grundstücks. Da Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegen, bleiben sie von der AfA ausgenommen.

Bei der Berechnung wird daher der Kaufpreis der Immobilie um den Grundstückswert bereinigt – nur der verbleibende Gebäudewert unterliegt der jährlichen Abschreibung. Für Wohnimmobilien gilt in der Regel ein Abschreibungssatz von 2 % (ab 2023 erworben) bzw. 2,5 % (vor 2023 erworben) pro Jahr, während Gewerbeimmobilien mit 3 % abgeschrieben werden können.

Die AfA bietet somit eine planbare Möglichkeit, die Steuerlast zu reduzieren, und ist besonders für langfristige Immobilieninvestitionen von großer Bedeutung. Wichtig ist jedoch, die Abschreibung korrekt zu berechnen und alle relevanten Kosten sauber zu dokumentieren.

Sonderabschreibungen & Förderungen

Neben der regulären AfA (Absetzung für Abnutzung) gibt es Sonderabschreibungen und Förderprogramme, die zusätzliche Steuervorteile bieten – besonders bei energetischen Sanierungen oder Denkmalschutzimmobilien. Diese Regelungen sollen Anreize für klimafreundliche Modernisierungen und den Erhalt historischer Bausubstanz schaffen.

1. KfW-Förderungen für energetische Sanierungen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt Eigentümer mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen, wenn sie ihre Immobilie energieeffizient modernisieren.

2. Denkmalschutz-Abschreibung (bis zu 9 % pro Jahr)
Denkmalgeschützte Immobilien genießen eine extrem attraktive Sonder-AfA von bis zu 9 % pro Jahr über 10 Jahre (§ 7i EStG).

Wichtige Voraussetzungen:

• Das Gebäude muss amtlich als Kulturdenkmal anerkannt sein.
• Die Sanierung muss denkmalschutzgerecht erfolgen (keine willkürlichen Umbauten).
• Nur für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien (keine Selbstnutzung!).

3. Weitere Fördermöglichkeiten

• BAFA-Zuschüsse (z. B. für Wärmepumpen oder Solaranlagen)
• Steuerliche Vergünstigungen für Elektroladestationen (bis zu 50 % Abschreibung im Jahr der Installation)
• Regionale Förderprogramme (z. B. Städte mit Sanierungsgebieten)

Sonderfälle: Ferienwohnung, Teilvermietung & Gewerbeimmobilien

Als Vermieter müssen Sie bei bestimmten Konstellationen besondere steuerliche Regelungen beachten. Ferienwohnungen, teilweise vermietete Objekte und Gewerbeimmobilien unterliegen oft speziellen Bestimmungen, die Ihre Steuerlast und Abschreibungsmöglichkeiten beeinflussen. Hier die wichtigsten Punkte im Detail:

Ferienwohnungen & Airbnb-Vermietung

Die Vermietung von Ferienwohnungen oder über Plattformen wie Airbnb wirft komplexe steuerliche Fragen auf. Entscheidend ist zunächst die Einordnung, ob es sich um eine private oder gewerbliche Vermietung handelt – dies bestimmt die steuerliche Behandlung.

• Wird die Wohnung gewerblich vermietet, gelten Sonderregeln (Umsatzsteuerpflicht möglich).
• Bei privater Vermietung (z. B. über Airbnb) müssen die Einnahmen in der Anlage V angegeben werden.

Teilvermietung (Eigennutzung + Vermietung)

Wenn du Teile deiner Immobilie selbst nutzt und andere Teile vermietest, gelten besondere steuerliche Regelungen. Entscheidend ist die exakte Aufteilung zwischen privat und gewerblich genutzten Flächen.

• Nur der vermietete Anteil kann steuerlich abgesetzt werden.
• Beispiel: Bei 50 % Vermietung werden auch nur 50 % der Kosten anerkannt.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien (Büros, Läden, Lagerhallen etc.) bieten deutlich mehr steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten als Wohnimmobilien:

• Hier gelten oft andere Abschreibungsregeln (z. B. höhere AfA-Sätze).
• Falls gewerblich vermietet wird, kann Umsatzsteuer anfallen.