Standortanalyse für Immobilien: Wie bewertet man die Lage von Häusern und Wohnungen?

Vom Wetter über die umgebende Natur bis hin zur Nachbarschaft und dem Ausblick vom Balkon: der Standort einer Immobilie hat viele Facetten. Alle zusammen entscheiden über ihren Wert und über die Perspektiven. Wie Du einen konkreten Standort analysierst und welche Rolle die einzelnen Faktoren spielen, zeigt dieser Artikel.

Vor jedem Immobilienkauf steht die leidige Frage nach dem Standort und viele „Experten“ werden nicht müde, auf die besondere Bedeutung einer guten Lage hinzuweisen. Doch ist „gut“ im Sinne Deiner eigenen Ansprüche und gemessen an der öffentlichen Meinung nicht unbedingt gut für Dich als Vermieter. Denn im Zweifelsfall bedeutet gut vor allem teuer und das Investment rechnet sich nicht. Wenn Du jedoch eine Immobilie kaufst, um sie zu vermieten und Geld damit zu verdienen, solltest Du zuallererst auf die Renditechancen achten. Der richtige Standort bemisst sich daher nach ganz anderen Kriterien, als an denjenigen, die Du an Deine eigenen vier Wände anlegst. Denk immer daran: Du musst in der Investmentwohnung nicht wohnen! Andere Menschen haben andere Ansprüche und ein Investment- oder Anlageobjekt soll vor allem zur jeweiligen Zielgruppe passen.

Wie Du die Standortanalyse anpackst

Gerade beim selbstgenutzten Eigentum lassen wir uns meist vom Gefühl leiten. Bei Vermietungsobjekten sollten dagegen möglichst objektive Kriterien um Mittelpunkt stehen. Eine sachliche Einschätzung ist möglich, wenn Du die Standortanalyse strategisch angehst und die verschiedenen Ebenen betrachtest. Eine Unterscheidung ist sinnvoll zwischen

• Makrolage
• Mikrolage

Zur Makrolage gehören etwa natürlichen Gegebenheiten – denke zum Beispiel an Überflutungsgefahren – die wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Gegebenheiten im jeweiligen Bundesland, aber auch an die örtliche Wirtschaftskraft sowie die Verkehrsinfrastruktur. Die Mikrolage hingegen umfasst Kriterien wie Geschäfte, Parkplätze, Nachbarschaft, Lärmpegel, Nachbarbebauung, aber auch Bevölkerungsstruktur und kulturelle Einrichtungen. Ebenfalls zur Mikrolage lassen sich der Zustand der jeweiligen Immobilie zählen, ihre interne Erschließung, Aussicht, Freiflächen, Medienanbindung und nicht zuletzt die Hausgemeinschaft. Alle Faktoren zusammengenommen entscheiden über den Wert des Objekts und über die Mieter, die es bewohnen wollen.

Die Standortanalyse lebt vom genauen Blick auf Zahlen und Fakten. Was sagen Studien, Statistiken und Prognosen? Gute Dienste leisten die Angebote von Immobilienportalen und Stadtverwaltungen. Sie zeigen zum Beispiel das Preisniveau unterschiedlicher Stadtviertel und die Steigerungsraten von Mieten und Kaufpreisen. Zudem lohnt der Blick auf Bevölkerungsstatistiken. Profitiert eine Gegend von Zuwanderung oder leidet sie unter Abwanderung? Was machen die Arbeitsplätze? Betriebsschließungen deuten zum Beispiel darauf hin, dass das Einkommensniveau vor Ort sinken wird und sich damit auch die Milieus verschlechtern werden. Auf der anderen Seite sorgt der Trend zum Homeoffice dafür, das einstmals unattraktive Landstriche in den Fokus vieler Städter rücken. Ähnliches gilt für die Entwicklung innerhalb der Städte: ist ein Wandel der Bevölkerungsstruktur zu erkennen, lassen sich etwa junge Familien in einstmals schlechten Vierteln nieder? Derartige Veränderungen deuten auf eine Aufwertung hin und damit auf Potenzial für Wertsteigerungen.

Achte auf Aktualität!

Statistiken sind eine feine Sache – sofern sie stimmen. Leider finden sich vor allem im Internet immer wieder veraltete Inhalte, die auf den ersten Blick gar nicht als solche erkennbar sind. Etwa die Angaben zu Mietpreisen und Leerständen stimmen häufig nicht mehr. Viele Stadtverwaltungen hinken mit der Verarbeitung und Veröffentlichung sozio-ökonomischer Daten zurück. Deshalb lohnt immer der Blick aufs Kleingedruckte. Zudem solltest Du die Entwicklung der Zahlen anschauen. Geht ein Wert zurück oder steigt er? Solltest Du in einer alten Übersicht einen Leerstand von 5 Prozent finden und in einer neueren wird er nur noch mit 2 Prozent angegeben, scheint einen Nachfrageüberschuss zu existieren.

Unser Fazit

Die Standortanalyse ist aufwändig und Du solltest Dir Zeit damit lassen. Betrachte sowohl Mikro-, als auch Makrofaktoren. Und eine Immobilie ist – wie es der Name schon sagt – immobil. Du kannst sie nicht einfach in eine bessere Gegend mitnehmen, wenn die Attraktivität nachlässt. Der erste Schuss muss sitzen, sonst machst Du ggf. Verlust!