Einkommensteuer bei Vermietung: Das musst du wissen

Deine erste Wohnung ist vermietet, die Miete kommt jeden Monat, und dann die Frage: Was davon will das Finanzamt? Die Einkommensteuer bei Vermietung wirkt größer, als sie ist. In Wahrheit folgt sie einer einfachen Rechnung: Einnahmen minus Kosten. Der Rest wird mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Dieser Artikel zeigt dir, was zu den Einnahmen zählt, welche Kosten sie drücken und wo genau du landest.

Dieser Artikel erklärt die Grundlagen und ersetzt keine Steuerberatung. Bei kniffligen Einzelfällen frag deinen Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein.

Wann musst du Mieteinnahmen versteuern?

Grundsätzlich immer, sobald du mit der Vermietung Geld einnimmst. Die rechtliche Grundlage ist § 21 des Einkommensteuergesetzes: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig. Dabei zählt nicht, ob du ein Haus, eine Wohnung oder einen Stellplatz vermietest, und auch nicht, an wen.

Wichtig für Einsteiger: Zu deinen Einnahmen gehört nicht nur die Kaltmiete. Auch die Nebenkostenvorauszahlungen deiner Mieter rechnet das Finanzamt dazu. Das klingt unfair, gleicht sich aber aus, weil du die tatsächlichen Nebenkosten später wieder als Kosten abziehst.

Seit 2024 gibt es eine Erleichterung für kleine Fälle: die Freigrenze von 1.000 € nach § 3 Nr. 73 EStG. Bleiben deine gesamten Einnahmen aus Vermietung im Jahr unter 1.000 €, sind sie steuerfrei. Zwei Dinge solltest du dazu wissen. Erstens ist das eine Freigrenze, kein Freibetrag: Kommst du auf 1.001 €, ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der eine Euro darüber. Zweitens gilt sie pro Person. Gehört die Immobilie dir und deinem Partner gemeinsam, zählt für jeden nur der eigene Anteil.

In immocloud erfasst du jede Zahlung deiner Mieter automatisch als Einnahme und trennst dabei Kaltmiete und Umlagen sauber. So siehst du am Jahresende auf einen Blick, welche Summe für die Steuererklärung zählt.

Wie hoch ist die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen?

Einen festen Steuersatz auf Mieteinnahmen gibt es nicht. Deine Vermietungseinkünfte werden mit deinem übrigen Einkommen zusammengerechnet, etwa deinem Gehalt, und dann mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Der liegt in Deutschland zwischen 14 und 45 % und steigt mit dem Einkommen.

Bis zum Grundfreibetrag zahlst du gar nichts. 2026 liegt er bei 12.348 € für Ledige und 24.696 € für zusammen veranlagte Ehepaare. Erst was darüber liegt, wird besteuert. Dazu kommen je nach Fall der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer.

Entscheidend ist: Versteuert wird nicht deine Miete, sondern dein Überschuss. Und der ist oft deutlich kleiner als das, was auf deinem Konto landet.

Beispielrechnung: Was bleibt wirklich zu versteuern?

Ein Beispiel: Vermieter Harald vermietet eine Eigentumswohnung, Gebäudewert 200.000 €, finanziert über ein Darlehen. So sieht sein Steuerjahr aus:

Harald nimmt 12.000 € ein, versteuern muss er aber nur 1.300 €. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % zahlt er darauf rund 455 € Einkommensteuer. Der Rest bleibt bei ihm. So entsteht die Situation, die viele Vermieter überrascht: Auf dem Konto ist ein Plus, in der Steuererklärung steht fast eine Null.

In immocloud kannst du im Berichte-Center direkt deine Anlage V oder EÜR (Einnahmen-Überschuss-Rechnung) mit wenigen Klicks herunterladen. So weißt du sofort, wie deine Einnahmen & Ausgaben für das Jahr aussehen.

Welche Kosten senken deine Einkommensteuer?

Als steuermindernd zählen deine Werbungskosten: alle Ausgaben, die dir entstehen, um Mieteinnahmen zu erzielen. Je mehr du sauber erfasst, desto kleiner wird dein steuerpflichtiger Überschuss. Auch kleine Posten lohnen sich, weil sie sich übers Jahr summieren.

Typische Werbungskosten sind:

• Schuldzinsen für dein Darlehen (die Tilgung dagegen nicht)
• Maklerkosten bei der Neuvermietung
• Renovierung, Instandhaltung und Reparaturen
• Kosten für Hausmeister, Verwaltung oder Reinigung
• Die von dir abgerechneten Nebenkosten
• Fahrtkosten zum Objekt, Fachliteratur, Softwarekosten wie die für immocloud

Zwei größere Hebel verdienen einen eigenen Blick: die Abschreibung und, nur bei Neubau, die Sonderabschreibung.

Abschreibung (AfA): Der größte Posten ohne echte Ausgabe

Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, ist meist dein wichtigster Kostenblock, obwohl kein Geld abfließt. Du setzt jedes Jahr einen festen Prozentsatz des Gebäudewerts an (nicht des Grundstücks). Die Sätze richten sich nach dem Baujahr:

• 2 % für Wohngebäude, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden
• 2,5 % für Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden
• 3 % für neue Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden

Bei Haralds Wohnung aus den 2000er-Jahren sind das 2 % von 200.000 €, also 4.000 € pro Jahr, die seinen Überschuss drücken, ohne dass er dafür etwas bezahlt.

Sonderabschreibung für Neubau (§ 7b EStG)

Wenn du eine neue Mietwohnung baust oder als Erster kaufst, kommt zusätzlich eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG infrage. In den ersten vier Jahren darfst du zusätzlich zur normalen AfA bis zu 5 % pro Jahr absetzen. Durch das Wachstumschancengesetz von 2024 wurden die Grenzen angehoben: Die Baukosten dürfen bis zu 5.200 € pro Quadratmeter betragen, gefördert werden davon bis zu 4.000 € pro Quadratmeter. Voraussetzung ist unter anderem, dass das Gebäude den Standard Effizienzhaus 40 erfüllt und der Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellt wurde. Für die meisten Privatvermieter mit Bestandsimmobilien spielt diese Förderung keine Rolle, für Neubau-Projekte kann sie sich aber deutlich lohnen.

Vermietung ohne Gewinnerzielungsabsicht: Wann das Finanzamt Kosten streicht

Das Prinzip der Vermietungsbesteuerung ist einfach: Einnahmen minus Kosten ergibt den Gewinn, den du versteuerst. Diese Logik hat aber eine Kehrseite. Ohne erkennbare Gewinnerzielungsabsicht erkennt das Finanzamt deine Kosten nicht an, und Verluste kannst du dann nicht geltend machen.

Der Klassiker: Du vermietest sehr günstig, etwa an Freunde oder Familie. Wenn deine Einnahmen dauerhaft unter deinen Kosten liegen, kann das Finanzamt annehmen, dass es dir gar nicht um Gewinn geht. Dann stuft es deine Vermietung als Liebhaberei ein. Die Folge: keine anrechenbaren Kosten, kein Verlustabzug.

Um das zu vermeiden, musst du plausibel machen, dass deine Vermietung über die Jahre einen Überschuss erwarten lässt. Bei normaler Vermietung zu ortsüblicher Miete ist das kein Problem. Kritisch wird es nur bei stark verbilligter Vermietung. Ein Sonderfall ist die Vermietung an nahe Verwandte: Hier gelten eigene Prozentgrenzen für die Miethöhe. Wie du dabei den vollen Kostenabzug sicherst, liest du in unserem Ratgeber zur Vermietung an Angehörige.

Mit einer sauberen Dokumentation in immocloud belegst du deine Einnahmen und Ausgaben lückenlos. Das hilft dir genau in solchen Prüfsituationen.

Wo trägst du die Einkünfte ein? Die Anlage V

Alle Angaben zu deiner Vermietung gehören in die Anlage V deiner Einkommensteuererklärung. Pro Immobilie füllst du eine eigene Anlage V aus. Vermietest du mehrere Wohnungen in einem Haus, reicht eine gemeinsame.

Dort trägst du deine Einnahmen und deine Werbungskosten ein, einschließlich Abschreibung und Nebenkosten. Es gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip: Es zählt, wann Geld tatsächlich geflossen ist, nicht wann eine Miete fällig war. Ausstehende Mieten gehören also erst in das Jahr, in dem sie eingehen.

Wir gehen hier bewusst nicht in jedes Feld. Die vollständige Ausfüllhilfe mit Beispiel findest du in unserem Ratgeber zum Ausfüllen der Anlage V. Und wenn du wissen willst, wie sich Mieteinnahmen im Detail zusammensetzen, hilft dir unser Artikel wie du deine Mieteinnahmen versteuerst.

In immocloud liefert dir das Berichte-Center im Finanzmanagement die Anlage V und bei Bedarf die Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) als fertige Auswertung. Die Zahlen stammen aus deinen laufenden Buchungen. Du überträgst sie nur noch. Ab dem Tarif Investor kann auch dein Steuerberater direkt mitlesen.

Fazit

Die Einkommensteuer bei Vermietung folgt einer klaren Logik: Du versteuerst nicht die Miete, sondern den Überschuss aus Einnahmen minus Kosten, und zwar mit deinem persönlichen Steuersatz. Wer seine Werbungskosten und die Abschreibung konsequent ansetzt, drückt diesen Überschuss oft weit unter das, was tatsächlich aufs Konto kommt. Zwei Dinge musst du im Blick behalten: die Freigrenze von 1.000 € seit 2024 und die Gewinnerzielungsabsicht, ohne die das Finanzamt deine Kosten streicht. Der Rest ist saubere Erfassung übers Jahr.

Dieser Beitrag ist Teil unseres Ratgebers zur Steuererklärung für Vermieter, in dem du alle weiteren Schritte findest.