Mieterhöhung nach §557 – was du als Vermieter wirklich wissen solltest

Ob du mehrere Wohnungen verwaltest oder einzelne Objekte vermietest: Früher oder später stehst du vor der Frage, wie und wann du die Miete rechtssicher erhöhen darfst. Der Begriff „Mieterhöhung nach §557“ taucht dabei häufig auf – doch was steckt wirklich dahinter? Welche Modelle erlaubt das BGB? Und worauf musst du als Vermieter achten, wenn du die Grundmiete anpasst, eine Staffelmiete vereinbarst oder nach einer Modernisierung erhöhen willst? Als Experten für Immobilienrecht zeigen wir dir, welche Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 557 – 561 BGB im Detail geregelt sind – praxisnah, rechtssicher und exakt auf deine Aufgaben als privater oder gewerblicher Vermieter abgestimmt.

Was bedeutet eine Mieterhöhung nach §557?

Wenn über Mieterhöhungen gesprochen wird, fällt oft der Begriff „nach §557“. Gemeint ist damit meist jede Form der Mietanpassung – doch juristisch betrachtet stimmt das so nicht. Im Mietrecht regelt der Paragraf 557 im BGB ausschließlich Mieterhöhungen, bei denen sich beide Vertragsparteien einvernehmlich einigen. Daneben gibt es mehrere klar definierte Arten der Mietanpassung im BGB, jeweils mit eigenen Regeln.

Dazu zählen Mietanpassungen durch 

• Staffelmiete
• Indexmiete
• Modernisierungsmaßnahmen oder 
• gestiegene Betriebskosten.

Jede dieser Erhöhungsarten basiert auf einem anderen Verfahren und stellt für dich als Vermieter unterschiedliche Anforderungen. Das BGB sorgt somit für einen verlässlichen Rahmen, lässt aber auch individuellen Spielraum, wenn du als Vermieter deine Prozesse kennst und geschickt nutzt.

Einordnung in den Kontext der §§ 557–561 BGB

Sobald es um Mieterhöhungen geht, zeigt sich schnell: Die BGB Systematik unterscheidet mehrere Wege, wie die Miete angepasst werden kann. Zwischen § 557 und § 561 findest du verschiedene Formen – zum Beispiel eine einvernehmliche Erhöhung, eine festgelegte Staffel oder eine Anpassung an einen Index. Auch Erhöhungen nach Modernisierungen oder wegen gestiegener Betriebskosten fallen darunter. Jede Variante bringt eigene Spielregeln mit, was Fristen, Zustimmung oder Maximalgrenzen angeht.

Grundlagen der Mieterhöhung im BGB

Möchtest du die Miete einer Einheit anpassen, kommt es darauf an, ob bereits eine klare Vertragsänderung vereinbart wurde oder ob du ein gesetzlich geregeltes Mieterhöhungsverfahren nutzt. Bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung stimmst du gemeinsam mit dem Mieter einer neuen Miete zu – ganz ohne Fristen oder Einschränkungen. Anders sieht es bei vertraglich festgelegten Modellen wie Staffelmiete oder Indexmiete aus:

Bei der Staffelmiete wird die Mietzinsfestsetzung schon beim Vertragsabschluss verbindlich für mehrere Jahre festgelegt. Die Miete steigt automatisch in vereinbarten Stufen.

Bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach dem amtlichen Verbraucherpreisindex – jede Anpassung basiert auf der aktuellen Indexbindung. Unabhängig vom Modell gilt: Während der Laufzeit sind keine zusätzlichen Erhöhungen möglich. Einen kompakten Überblick über alle Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 557 – 561 BGB findest du beim Berliner Mieterverein.

Was regelt § 557 BGB – die einvernehmliche Mieterhöhung?

Manchmal ist der direkte Weg der beste: Wenn du und dein Mieter euch auf eine neue Miethöhe einigen wollt, könnt ihr das ganz flexibel tun. Eine solche freie Vereinbarung fällt unter § 557 BGB und bietet dir die Möglichkeit, die Miete unkompliziert durch eine Mietvertragsänderung anzupassen. Das Ganze funktioniert unabhängig von gesetzlichen Fristen, Vergleichsmieten oder Kappungsgrenzen. Wichtig ist, dass beide Seiten der neuen Miete zustimmen. Eine besondere Form ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch ist die Schriftform aus Beweisgründen dringend zu empfehlen.

Am Rande erwähnt: Auch bei einvernehmlichen Erhöhungen gelten die allgemeinen Grenzen der Mietpreisüberhöhung (§5 WiStG) und des Mietwuchers (§138 BGB).

Wie das in der Praxis funktioniert, zeigen wir im gemeinsamen Webinar mit der mieteinander GmbH. Die Spezialisten für Mietoptimierung übernehmen Mietergespräche als Dienstleistung für Vermieter – und erzielen damit durchschnittlich 30-40% höhere Mieten: einvernehmlich, rechtssicher und ohne das Mietverhältnis zu belasten.

Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete

Ob geplant oder abhängig von der Inflation – es gibt zwei gängige Wege, wie du Mieterhöhungen im Mietvertrag verankern kannst. Bei der Staffelmiete wird direkt bei Vertragsabschluss eine gestufte Miete vereinbart. Du legst dort exakt fest, zu welchen Zeitpunkten die Miete um welchen Betrag steigt. Diese Erhöhungen erfolgen automatisch, ohne dass du später aktiv werden musst. Während der vereinbarten Laufzeit sind keine weiteren Mieterhöhungen erlaubt, was dir eine klare Kalkulationsbasis schafft. Doch ab wann lohnt sich ein Staffelmietvertrag – alle Infos findest du in unserem Magazin!

Bei der Indexmiete sieht es anders aus: Hier richtet sich die Miete nach dem amtlichen Preisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt dieser Index, darf die Miete im gleichen Verhältnis angepasst werden. Das sorgt für einen fairen Inflationsausgleich – ebenfalls ohne zusätzliche Erhöhungsmöglichkeiten während der Laufzeit. Weitere Informationen findest du in unserem Magazin-Beitrag zur Indexmiete als Inflationsschutz für Vermieter.

Beide Modelle sind rechtssicher, unterscheiden sich aber bei der Berechnungslogik: Die Staffelmiete folgt festen Stufen, die Indexmiete orientiert sich an der realen Preisentwicklung.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558–558e BGB)

Wenn deine aktuelle Miete unter dem ortsüblichen Niveau liegt, kannst du sie unter bestimmten Bedingungen anpassen. Dabei musst du sicherstellen, dass seit der letzten Mieterhöhung mindestens 15 Monate vergangen sind. Die neue Miete wird frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang deiner schriftlichen Mitteilung beim Mieter wirksam – diese Fristen sollen ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mietanpassung und Mieterschutz gewährleisten.

Eine Grenze nach oben gibt es allerdings: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht mehr als 20 Prozent steigen. In vielen Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die sogenannte Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent. Um die Erhöhung nachvollziehbar zu machen, kannst du dich zum Beispiel auf den örtlichen Mietspiegel stützen. Alternativ kommen Vergleichswohnungen mit ähnlicher Lage und Ausstattung oder ein Sachverständigengutachten infrage. 

Gut zu wissen: Die Kappungsgrenzen gelten nicht für die einvernehmliche Mieterhöhung nach §557 Abs. 1.

Mieterhöhung nach Modernisierung (§§ 559 – 559b BGB)

Wenn du modernisierst, darf sich das auch auf die Miete auswirken – unter bestimmten Bedingungen. Nach dem BGB kannst du bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich als sogenannten Modernisierungszuschlag auf die Miete umlegen. Gleichzeitig gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, damit dein Mieter nicht übermäßig belastet wird.

Wichtig ist: Die Maßnahme muss den Wohnwert erhöhen oder die Energieeffizienz verbessern. Dazu zählen zum Beispiel neue Fenster mit besserem Wärmeschutz, eine Fassadendämmung oder eine moderne Heizungsanlage. Maßnahmen, die nur dem Erhalt dienen – also Bauaufwand für reine Instandhaltung wie das Ausbessern von Abnutzungsschäden – zählen nicht als Modernisierung und dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden.

Im Unterschied zu anderen Mieterhöhungen basiert diese Form nicht auf Marktwerten, sondern auf konkreten baulichen Verbesserungen am Objekt. Das schafft verlässliche Rahmenbedingungen und hilft dir, Investitionen in die Substanz deiner Immobilie fair und rechtssicher in der Miete abzubilden.

Anpassung wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB)

Wenn du laufende Kosten nicht aus eigener Tasche tragen möchtest, brauchst du zuerst eine klare Vereinbarung im Mietvertrag: Nur wenn dort geregelt ist, dass Nebenkosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden dürfen, kann eine Erhöhung auch rechtlich durchgesetzt werden. Ohne diese Regelung bleibt dir die Kostensteigerung leider selbst überlassen.

Die wichtigste Grundlage für eine Anpassung wegen gestiegener Nebenkosten ist die jährliche Betriebskostenabrechnung. Damit zeigst du genau, welche laufenden Kosten angefallen sind und was davon umlagefähig ist. Dazu gehören zum Beispiel steigende Gebühren für Müllentsorgung, Pflege der Außenanlagen oder Wartung von Heizung und Aufzug.

Wichtig ist: Solche Erhöhungen müssen klar aus der Abrechung hervorgehen und dürfen nicht pauschal oder rückwirkend berechnet werden. Die Betriebskostenabrechnung liefert die rechtssichere Basis und sorgt dafür, dass du deine Miete nachhaltig und korrekt anpassen kannst. Welche Kosten du wirklich auf deinen Mieter umlegen darfst, zeigt dir unser Magazin Artikel für die Umlage der Nebenkosten auf deinen Mieter.

Weitere gesetzliche Regelungen zur Mieterhöhung

In bestimmten Fällen stoßen Mieterhöhungen an juristische Grenzen. So darf die Miete laut § 5 WiStG und § 138 BGB nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wird diese Schwelle deutlich überschritten und steht die Miete in keinem fairen Verhältnis zur Wohnungsqualität, kann das als unzulässige Mietpreisüberhöhung gewertet werden. Vor allem auf angespannten Wohnungsmärkten soll diese Regel private Mieter vor überhöhter Belastung durch überzogene Miethöhen schützen. Diese Miethöhegrenzen solltest du bei jeder Anpassung im Blick haben.

Außerdem wichtig zu wissen: Steigt die Miete durch eine Modernisierung oder weil du sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst, kann dein Mieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Laut § 561 BGB bedeutet das, dass er mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten zum Ablauf des übernächsten Monats aus dem Vertrag aussteigen darf. Das stärkt den Mieterschutz, wenn eine Mieterhöhung zu einer spürbaren Mehrbelastung führt.

Praktische Tipps für private Vermieter

Wenn du eine Mieterhöhung umsetzen willst, kannst du den gesamten Vorgang mit einer smarten Mietsoftware wie immocloud effizient und rechtssicher abbilden. Die digitale Mietverwaltung unterstützt dich dabei, ein Mietanpassungsschreiben direkt zu erstellen, automatisch zu archivieren und den aktuellen Status der Rückmeldungen jederzeit im Blick zu behalten. Über das integrierte Mieterportal informierst du deine Mieter unkompliziert und transparent – ganz ohne Papierkram oder unzählige Einzel-E-Mails.

Bleibt eine Reaktion aus, lohnt sich zunächst der direkte Austausch; ein sachliches Gespräch kann viele Unsicherheiten auflösen. Kann keine Einigung erzielt werden, hast du als Vermieter natürlich die Möglichkeit, ein gerichtliches Zustimmungsverfahren einzuleiten. Auch hier ist eine vollständige digitale Dokumentation Gold wert, denn sie erspart dir Rückfragen und stärkt deine Position im Verfahren.

Unser Fazit

Mieterhöhungen nach § 557 BGB regeln ausschließlich die einvernehmliche Anpassung der Miete zwischen Vermieter und Mieter, während weitere Anpassungsarten wie Staffelmiete, Indexmiete, Modernisierung und Betriebskosten eigene gesetzliche Vorgaben und Verfahren haben. Das Mietrecht bietet somit einen klaren, strukturierten Rahmen mit unterschiedlichen Möglichkeiten und Bedingungen für Mieterhöhungen, die sowohl Vermieterrechte als auch Mieterschutz berücksichtigen.

Eine gute Kenntnis der jeweiligen Regelungen und Fristen ist für Vermieter essentiell, um Mieterhöhungen rechtssicher und transparent durchzuführen. Digitale Tools können dabei helfen, den Prozess effizient zu gestalten und Kommunikation sowie Dokumentation zu erleichtern. So lassen sich Mieterhöhungen individuell, rechtlich einwandfrei und mit Rücksicht auf faire Mietverhältnisse umsetzen.