Erbschaftssteuer für Immobilien – was du als Vermieter wissen solltest

Als Vermieter besitzt du wahrscheinlich mindestens eine Immobilie, die eines Tages an deine Erben übergehen wird. Doch was viele nicht bedenken: Der Wert der vererbten Immobilie kann schnell zur Erbschaftssteuer führen – und diese kann für deine Erben eine finanzielle Belastung darstellen. 

Damit du rechtzeitig vorsorgen kannst, erklären wir dir als Experten für Immobilienrecht die wichtigsten Fakten zur Erbschaftssteuer bei vermieteten und selbstgenutzten Immobilien.

Wann fällt die Erbschaftssteuer für Immobilien an?

• Die Steuer entsteht mit dem Todeszeitpunkt (§ 9 ErbStG).
• Deine Erben müssen den Erbschaftssteuerbescheid abwarten, bevor sie über die Immobilie verfügen können.
• Die Frist zur Steuererklärung beträgt in der Regel 3 Monate nach Kenntnis der Erbschaft.

Die Erbschaftsteuer entsteht automatisch mit dem Todestag des Erblassers – dies ist gesetzlich im § 9 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) festgelegt. Dieser Zeitpunkt markiert den Beginn der steuerlichen Verpflichtungen für deine Erben. Allerdings bedeutet dies nicht, dass sofort Zahlungen fällig werden. Vielmehr müssen deine Erben zunächst den offiziellen Erbschaftsteuerbescheid des Finanzamtes abwarten, bevor sie rechtlich sicher über die geerbte Immobilie verfügen oder diese verkaufen können.

Frist für Erbschaftssteuererklärung

Die Frist für die Abgabe der Erbschaftsteuererklärung ist relativ kurz: In der Regel haben deine Hinterbliebenen nur drei Monate Zeit, nachdem sie von der Erbschaft Kenntnis erlangt haben. Diese Frist beginnt meist mit dem Erhalt des Erbscheins oder der Testamentseröffnung. Es ist daher ratsam, dass sich deine Erben schnellstmöglich um die notwendigen Unterlagen kümmern und gegebenenfalls einen Steuerberater hinzuziehen, um Fristversäumnisse und mögliche Säumniszuschläge zu vermeiden.

Wichtig zu wissen: Auch wenn die Steuer erst nach dem Erhalt des Bescheids gezahlt werden muss, gilt der Steueranspruch des Staates bereits ab dem Todestag. Deine Erben sollten also frühzeitig prüfen, ob der Wert der Immobilie die Freibeträge überschreitet und wie hoch die voraussichtliche Steuerlast ausfallen wird. Nur so können sie finanziell vorsorgen und böse Überraschungen vermeiden.

Bewertung der Immobilie: Verkehrswert statt Marktpreis

Das Finanzamt berechnet nicht den tatsächlichen Verkaufswert, sondern den steuerlichen Verkehrswert, der oft niedriger liegt. Dafür gibt es zwei Hauptmethoden:

• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Methode 1: Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien

Das Finanzamt wendet das Ertragswertverfahren in der Regel bei gewöhnlich vermieteten Immobilien an – also bei Objekten, die dauerhaft und nicht nur vorübergehend an Dritte vermietet sind. Diese Methode dient dazu, den steuerlichen Wert der Immobilie möglichst realistisch zu erfassen, ohne dabei auf spekulative Marktpreise zurückgreifen zu müssen.

Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:

Zunächst wird die Jahresrohmiete herangezogen. Dabei handelt es sich um die Summe aller Mieteinnahmen innerhalb eines Jahres, bevor die Kosten abgezogen werden. Dieser Wert bildet die Grundlage für die weitere Berechnung.

Von der Jahresrohmiete werden anschließend die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu zählen Aufwendungen für die Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und andere laufende Kosten, die mit dem Betrieb der Immobilie verbunden sind. Das Ergebnis dieser Rechnung ist der Jahresreinertrag, der den tatsächlichen Ertrag widerspiegelt, den die Immobilie nach Abzug aller Kosten erwirtschaftet.

Der Jahresreinertrag wird dann mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Faktor hängt von verschiedenen Parametern ab, insbesondere von der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem aktuellen Zinsniveau. Je länger die voraussichtliche Nutzungsdauer und je niedriger die Zinsen, desto höher fällt der Vervielfältiger aus.

Schließlich wird zum so ermittelten Wert noch der Bodenwert des Grundstücks addiert. Dieser wird separat bestimmt und orientiert sich am Wert des unbebauten Landes. Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Ertragswert, der schließlich als Grundlage für die Erbschaftsteuer herangezogen wird.

Beispielrechnung:

• Jahresreinertrag: 12.000 €
• Vervielfältiger (z. B. 12,5): 150.000 €
  • Bodenwert (z. B. 50.000 €)
• Verkehrswert: 200.000 €

Methode 2: Sachwertverfahren bei selbstgenutzten, besonderen oder spekulativen Objekten

Während das Ertragswertverfahren bei regulär vermieteten Objekten Standard ist, kommt für bestimmte Immobilientypen das Sachwertverfahren zur Anwendung. Diese Methode wird insbesondere dann herangezogen, wenn eine Bewertung nach Mieterträgen nicht sinnvoll ist. Das Finanzamt greift auf dieses Verfahren zurück, wenn:

• Die Immobilie hauptsächlich selbst genutzt wird und keine relevanten Mieteinnahmen erzielt
• Es sich um Luxusimmobilien handelt, deren Wert sich nicht durch Mieterträge abbilden lässt
• Das Objekt unbewohnt oder nicht vermietbar ist (z.B. Sanierungsfälle oder Spekulationsobjekte)
• Die Immobilie keine wirtschaftliche Nutzung im herkömmlichen Sinne hat (z.B. repräsentative Anwesen)

Im Gegensatz zum ertragsorientierten Verfahren basiert das Sachwertverfahren auf drei wesentlichen Komponenten:

Baukosten
Hier wird der Wert des Gebäudes anhand der Herstellungskosten bestimmt. Dabei berücksichtigt das Finanzamt:

• Ursprüngliche Baukosten
• Baupreisentwicklung (Indexierung)
• Besondere Ausstattungsmerkmale

Altersabschläge
Da jedes Gebäude mit der Zeit an Wert verliert, werden lineare Abschläge vorgenommen:

• 0-8 Jahre: keine Abschreibung
• Danach jährlich 1-1,5 % Abschlag
• Maximal bis zu 50 % Wertminderung

Grundstückswert
Der Bodenwert wird separat ermittelt und zum (abgeschriebenen) Gebäudewert addiert.

Beispielrechnung:

Angenommen, eine vor 20 Jahren erbaute Villa mit ursprünglichen Baukosten von 800.000 € wird vererbt:

1. Indexierte Baukosten: 1.000.000 €
2. Altersabschlag (20 Jahre à 1,25 %): 25 % → 750.000 €
3. Grundstückswert: 500.000 €
4. Gesamtwert: 1.250.000 €

Wann wird keine Erbschaftssteuer fällig?

Die gute Nachricht: Es gibt mehrere Konstellationen, in denen deine Erben keine Erbschaftsteuer zahlen müssen. Diese steuerfreien Übergänge solltest du als Immobilienbesitzer besonders beachten, denn sie können deine Nachfolgeplanung entscheidend vereinfachen.

Freibeträge schaffen vollständige Steuerfreiheit

Der wichtigste Mechanismus sind die persönlichen Freibeträge. Liegt der Wert der geerbten Immobilie unter dem jeweiligen Freibetrag des Erben, entfällt die Steuer komplett. Besonders großzügig sind die Freibeträge für engste Familienangehörige:

• Ehepartner profitieren von 500.000 € Freibetrag
• Kinder und Enkelkinder (wenn die Eltern bereits verstorben sind) haben 400.000 €
• Enkelkinder 200.000 €
• Eltern im Erbfall 100.000 €

Beispiel: Vererbst du eine Wohnung im Wert von 380.000 € an dein Kind, bleibt die Übertragung vollständig steuerfrei, da der Wert unter dem Freibetrag von 400.000 € liegt.

Tipp: Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt von der Steuerklasse ab:

• Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder): Geringere Steuersätze (7 – 30 %)
• Steuerklasse II (Geschwister, Nichten/Neffen): Höhere Steuersätze (15 – 43 %)
• Steuerklasse III (entferntere Verwandte, Freunde): Bis zu 50 %

Für die Erben kann es besonders teuer werden, wenn der Wert der Immobilie deutlich über den jeweiligen Freibeträgen liegt. Zusätzlich steigt die Steuerlast, wenn die Immobilie hohe Mieteinnahmen erzielt, da der Ertragswert dann eine größere Rolle spielt. Besonders betroffen sind Erben in den Steuerklassen II oder III – etwa Nichten, Neffen oder Freunde –, da sie geringere Freibeträge haben und höhere Steuersätze zahlen müssen.

Begünstigung nach § 13 ErbStG bei Selbstnutzung

Noch attraktiver ist die Regelung für selbstgenutzten Wohnraum. Wenn dein Ehepartner oder deine Kinder die Immobilie nach dem Erbfall weiterhin selbst bewohnen, kann der Wert komplett steuerfrei bleiben – und das unabhängig von der Höhe des Verkehrswerts! Voraussetzungen sind:

• Der Erbe muss die Immobilie innerhalb von 6 Monaten nach dem Erbfall selbst beziehen
• Er muss sie mindestens 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzen
• Die Wohnfläche darf 200 qm nicht überschreiten (für darüber hinausgehende Flächen wird anteilig besteuert)

Diese Regelung gilt auch für Mietwohnungen, die der Erbe nach dem Erbfall selbst bezieht.

Besondere Schulden mindern den Wert

Falls eine Immobilie noch mit einer Hypothek belastet ist, wird die Restschuld vom Verkehrswert abgezogen, um den steuerpflichtigen Wert zu ermitteln. Beispiel: Bei einem Verkehrswert von 500.000 € und einer Restschuld von 200.000 € ergibt sich ein steuerpflichtiger Wert von 300.000 €.

Unsere Zusammenfassung

Die Erbschaftssteuer kann deine Erben unvorbereitet treffen – besonders, wenn sie die Steuer aus eigenen Mitteln zahlen müssen. Mit einer klugen Nachfolgeplanung kannst du die Belastung minimieren. Sprich am besten mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht, um die beste Strategie für dein Immobilienportfolio zu finden.