Viele vermiete Objekte sind ausgesprochen eng kalkuliert, die Eigentümer verdienen kaum Geld. Da liegt es nahe, an der einen oder anderen Ecke zu sparen – etwa an den Versicherungen. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass es sich dabei meist um eine dumme Idee handelt. Denn Versicherungen sind wichtig!
Die meisten Zwischenfälle im Zusammenhang mit einer Immobilie werden teuer. Zum Beispiel bei Sturmschäden, Rechtsstreitigkeiten, im Brandfall, bei einem Wasserrohrbruch oder wenn der Postbote auf dem Grundstück zu Schaden kommt, stellt sich immer die Frage nach den Kosten. Das Problem dabei: oft sind sehr hohe Summen im Spiel.
Wasserschäden etwa können in Mehrfamilienhäusern schnell sechsstellige Schäden hervorrufen und den Verantwortlichen ruinieren. Zudem ist häufig gar nicht klar, wer die Verantwortung trägt und letztlich für die Kosten aufkommen muss.
In derartigen Fällen sind die entsprechenden Versicherungen Gold wert. Deshalb kommt es auch bei vermieteten Objekten darauf an, den passenden Versicherungsschutz zu wählen. Welche Vorgaben existieren und was sinnvoll ist, zeigt dieser Artikel.
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Versicherungsschutz sollte Priorität haben
Aufgrund der potenziell erheblichen Schäden solltest Du schon beim Kauf eines Objekts darauf achten, dass ein angemessener Versicherungsschutz besteht. Es gehört daher zu Deinen Aufgaben in der Kaufphase, die bereits existierenden und gegebenenfalls die fehlenden Versicherungen genau unter die Lupe zu nehmen. Du solltest darauf achten, dass keine Lücken entstehen. Oftmals werden bestehende Policen automatisch weitergeführt und Du solltest die aufgeführten Deckungssummen, Ausschlüsse und abgedeckten Schäden analysieren.
Passen sie (noch) zum Objekt? Bist Du über- oder unterversichert? Wie sieht das Preis-Leistungs-Verhältnis aus? In der Praxis hat es sich als sinnvoll erwiesen, verschiedene Angebote einzuholen und auch die Schadenpraxis der jeweiligen Anbieter anzuschauen. Denn schließlich kommt es im Schadenfall darauf an, schnell und unbürokratisch Unterstützung zu erhalten.
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Denk an die Bauphase!
Baust Du selbst oder musst Du vor Einzug der Mieter noch umfangreiche Arbeiten durchführen lassen? Gerade in dieser Phase kann viel passieren. Denk daran, dass Du als Eigentümer auch in der Verantwortung stehst, wenn das Haus leer steht. Vielleicht geht am Freitagnachmittag ein Wasserrohr im Keller kaputt und bis Montag läuft das kostbare Nass fröhlich vor sich hin.
Dabei können nicht nur unbemerkt große Schäden entstehen, auch die Rechnung des Versorgers geht dann schnell in die tausende Euro. Sorge also dafür, dass Du auch während der Bauphase ausreichend abgesichert bist!
Die Wohngebäudeversicherung
Zu den absoluten Standards gehört die Wohngebäudeversicherung. Deren Preise sind in letzter Zeit stark angestiegen, verantwortlich dafür sind die explodierenden Baukosten. Eventuelle Schadenfälle werden für die Versicherer damit sehr viel teurer als noch von einigen Jahren.
Trotzdem solltest Du nicht auf diese Absicherung verzichten, auch unabhängige Experten wie diejenigen von der Stiftung Warentest warnen vor einem Sparen an der falschen Stelle. Eine Wohngebäudeversicherung deckt Kosten, die etwa durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm unmittelbar am Gebäude entstehen. Mitunter sinnvoll ist eine Ergänzung um Elementarschäden, damit auch Erdbeben, Starkregen oder Lawinen abgedeckt sind. Hier solltest Du auf Deine individuelle Gefahrensituation achten.
Ganz wichtig: Vergleiche Preise und Leistungen! Der Stiftung Warentest zufolge kosten teure Verträge teilweise dreimal so viel wie günstige. Ohnehin musst Du mitunter suchen, je nach Schadenhistorie Deines Objektes ist nicht jeder Anbieter bereit zur Policierung.
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Es existiert keine Pflicht zum Abschluss von Versicherungen
Obwohl eine Wohngebäudeversicherung sinnvoll und wichtig ist, existiert keine Pflicht dazu. Ohnehin bist Du als Vermieter in Deutschland nicht gesetzlich verpflichtet, irgendeine Versicherung abzuschließen. Lediglich bis 1994 war eine Feuerversicherung – heute Teil der Wohngebäudeversicherung – vorgeschrieben.
Theoretisch kannst Du Deine Objekte daher auch unversichert lassen. Praktisch sieht es anders aus, oft existiert eine indirekte Pflicht zum Abschluss einer Wohngebäudeversicherung. Sie kommt zustande, wenn die finanzierende Bank die Darlehensgewährung daran knüpft. Damit soll sichergestellt werden, dass die zugrundeliegende Sicherheit – die Immobilie – auch im Schadenfall werthaltig bleibt. So gilt fast immer: ohne Gebäudeversicherung kein Kredit.
Weiterer Schutz ist sinnvoll
Neben der unbedingt anzuratenden Wohngebäudeversicherung existieren noch weitere Policen, die jeder Immobilienbesitzer ins Kalkül nehmen sollte:
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Sie schützt Dich bei Schadensansprüchen von geschädigten Dritten. Der Hintergrund: Es ist Deine Aufgabe, die gefahrenfreie Nutzung der Gemeinschaftsflächen Deiner Objekte zu gewährleisten. Kommt eine dritte Person etwa aufgrund von Glatteis oder Baumängeln zu Schaden, haftest Du. Eine entsprechende Versicherung zahlt nicht nur, sie prüft auch die Stichhaltigkeit der Ansprüche. Sie endet jedoch an den Wohnungstüren Deiner Mieter. Insbesondere bei Vermietung einer Eigentumswohnung kann daher eine zusätzliche Wohnungshaftpflichtversicherung Sinn ergeben. In der Regel sind derartige Schäden jedoch durch die Haftpflichtversicherung der Mieter abgedeckt – sofern vorhanden. - Rechtsschutzversicherung
Nötig dazu ist die Erweiterung um eine Vermieterrechtsschutzversicherung. Sie springt ein bei Streit mit Nachbarn, Mietern oder anderen Dritten, wenn Kosten für Rechtsanwälte oder Gerichte entstehen. - Mietausfallversicherung
Sie wird im Volksmund auch Mietnomadenversicherung genannt. Ob eine solche Absicherung sinnvoll ist, bemisst sich in der Praxis am Mieterklientel. Frage Dich daher: Wie wahrscheinlich ist es, dass Deine Mieter nicht mehr zahlen?
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Versicherungen richtig verwalten und verbuchen
Versicherungen schützen Dich zwar vor vielen Eventualitäten, sie verursachen aber gleichzeitig viel Verwaltungsaufwand. Policen, Zahlungen, eventuelle Umlagen auf die Mieter – alles will korrekt verbucht oder abgelegt werden.
Hierbei hilft Dir immocloud, Du kannst alle Unterlagen für Deine Objekte digital hochladen und damit sind alle nötigen Dokumente stets direkt verfügbar. Auch bei Schäden vereinfacht immocloud Dein Leben, Versicherungsfälle lassen sich ganz einfach über die Software melden, indem Du eine Nachricht an die jeweilige Kontaktperson aus der Software hinaus abschickst. Ebenso lassen sich die Versicherungszahlungen über das intelligente Finanzmanagement automatisch verbuchen.
Die Kosten für Wohngebäudeversicherung sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung kannst Du übrigens ohne weiteres auf die Mietparteien umlegen. Dazu musst Du sie jedoch nachvollziehbar in der Nebenkostenabrechnung aufführen.
Auch weitere Versicherungen lassen sich unter Umständen umlegen, allerdings müssen die entsprechenden Regelungen explizit im Mietvertrag aufgeführt sein. Die dazu nötigen Angaben lassen sich ebenfalls in immocloud hinterlegen, sodass alle Abrechnungen mit den Versicherungen automatisch korrekt erstellt werden.
