Schenkung Immobilien: Wie Du Deine Immobilie smart und steuerfrei weitergibst

Du überlegst, wie du deine Immobilie möglichst steueroptimiert und rechtssicher an Kinder oder Lebenspartner weitergeben kannst? Eine Immobilien Schenkung bietet dir zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten. Bei uns  erfährst du, welche rechtlichen Anforderungen gelten, wie du clever Steuern sparst und warum digitale Verwaltung Lösungen auch nach der Übergabe Zeit und Aufwand sparen. Als Experten für Immobilienrecht haben wir den Anspruch, dich möglichst umfassend zu informieren.

Was bedeutet eine Schenkung von Immobilien?

Mit einer Schenkung von Immobilien überträgst du deine Immobilie unentgeltlich und eindeutig rechtlich geregelt auf eine andere Person – meist ein Familienmitglied wie ein Kind oder Partner. Diese Eigentumsübertragung erfolgt zu Lebzeiten und wird sofort im Grundbuch wirksam. Wer Immobilien verschenken möchte, entscheidet sich oft bewusst dafür, die gesetzliche Erbfolge zu umgehen und klare Verhältnisse zu schaffen – auch, um potenzielle Konflikte im Erbfall zu vermeiden.

Für private Vermieter, die langfristig planen, kann die Schenkung einer Immobilie ein zentraler Baustein der Vermögensübertragung sein. Dabei lässt sich die Übergabe individuell gestalten, zum Beispiel mit einem lebenslangen Wohnrecht oder Nießbrauch, um den eigenen Anspruch auf Nutzung oder Einkommen abzusichern. Gerade im Vergleich zur klassischen Erbschaft kann die Schenkung Immobilien auch steuerlich vorteilhaft sein – vorausgesetzt, du planst den Zeitpunkt und die Bedingungen strategisch.

Rechtliche Voraussetzungen und Ablauf einer Immobilienschenkung

Bevor du eine Immobilie verschenken kannst, ist eines klar: Eine Schenkung Immobilien braucht eine notarielle Beurkundung. Ohne offiziellen Notartermin ist die Übertragung nicht rechtswirksam – mündliche Absprachen oder privat aufgesetzte Verträge genügen nicht. Der Notar dokumentiert alle Eckpunkte verbindlich und schützt dich dadurch vor späteren Missverständnissen oder Streitigkeiten.

Im Anschluss geht es direkt weiter mit dem nächsten Schritt – der Eintragung ins Grundbuch. Erst wenn dort offiziell der neue Eigentümer eingetragen ist, gilt die Schenkung einer Immobilie als abgeschlossen. Bis dahin bleibt der vorherige Eigentümer weiterhin im Grundbuch stehen, was rechtlich problematisch sein kann, etwa bei steuerlichen oder verwaltungstechnischen Fragen.

Ein gut geplanter Schenkungsvertrag geht aber noch weiter: Du kannst individuelle Regelungen vereinbaren, wie zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht oder den Nießbrauch. So sicherst du dich ab, wenn du auch nach der Übergabe noch in der Immobilie wohnen willst oder Mieteinnahmen brauchst. Diese Vertragsklauseln schaffen Klarheit für alle Beteiligten und helfen, Rückforderungen oder unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden.

Die Rolle des Notars bei der Schenkung

Ohne Notar läuft nichts bei der Immobilienschenkung. Damit die Übertragung rechtlich gültig ist, muss sie notariell beurkundet werden – das ist gesetzlich vorgeschrieben und fällt unter die sogenannte Beurkundungspflicht. Der Notar begleitet dich durch den gesamten Ablauf, erstellt einen rechtssicheren Schenkungsvertrag und informiert beide Seiten ausführlich über ihre Rechte und Pflichten. Auch individuelle Regelungen wie ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch werden von ihm aufgegriffen und klar im Vertrag festgehalten. Wirklich wirksam wird die Schenkung aber erst mit seiner Unterschrift und der offiziellen Beurkundung. Ohne diesen Schritt ist die Vereinbarung nicht gültig und kann nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Selbst wenn du dir mit der beschenkten Person bereits mündlich einig bist – rechtlich zählt nur das, was notariell festgehalten wurde. Zusätzlich sorgt der Notar für Transparenz bei den anfallenden Notarkosten, sodass du beim Planen keine Überraschungen erlebst.

Steuerliche Behandlung der Schenkung von Immobilien

Wenn du eine Immobilie verschenken willst, solltest du die Schenkungssteuer frühzeitig im Blick haben – denn sie kann erhebliche Kosten verursachen, lässt sich aber durch kluge Planung deutlich reduzieren. Gesetzlich geregelt ist das Ganze im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, das je nach Objektwert und Verwandtschaftsgrad unterschiedlich greift. Paare und enge Familienangehörige wie Kinder oder Enkel profitieren hier besonders.

Das zuständige Finanzamt legt die Höhe der Schenkungssteuer anhand des Immobilienwerts und der sogenannten Steuerklasse des Beschenkten fest. Dafür gibt es feste Freibeträge: Aktuell gelten zum Beispiel 500.000 Euro Steuerfreibetrag für Ehegatten oder Lebenspartner. Für Kinder liegt dieser Betrag bei 400.000 Euro. Diese Freibeträge beziehen sich immer auf das Verhältnis von einer Person zur nächsten – und sie lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen. Gerade bei größeren Portfolios kannst du das gezielt für eine mehrstufige Übertragung einsetzen.

Strategische Steuerersparnis durch schrittweise Schenkung

Wer von Freibeträgen ideal profitieren will, sollte den Immobilienwert nicht in einem Schritt verschenken. Mit einer mehrstufigen Schenkung kannst du gezielt Steuern sparen: Ein Teil wird jetzt übertragen, der Rest zum Beispiel erst in zehn Jahren. So nutzt du das gesetzliche Zeitfenster optimal, weil die Freibeträge alle zehn Jahre neu verfügbar sind. Das ist besonders bei größeren Objekten hilfreich – auch wenn sie an ein und dieselbe Person gehen. Wenn du mehrere Familienmitglieder einbeziehst, vervielfachst du die Vorteile zusätzlich. Denn pro Beschenktem gilt ein eigener Freibetrag. Diese clevere Steuerstrategie hilft vielen Eigentümern, ihre Steuerlast gezielt zu senken und dabei die Kontrolle über die Übergabe zu behalten. Je durchdachter die Planung erfolgt, desto effizienter kannst du die Schenkung gestalten. Für dich als privater Vermieter oder Investor kann das ein echter Hebel sein, um dein Immobilienvermögen langfristig und steuerlich sinnvoll weiterzugeben.

Wohnrecht und Nießbrauch – Rechte trotz Schenkung behalten

Du möchtest die Kontrolle behalten, auch wenn du deine Immobilie bereits übertragen hast? Mit einem im Grundbuch gesicherten Wohnrecht oder Nießbrauch kannst du weiterhin in der Immobilie wohnen oder Mieteinnahmen erzielen – trotz Eigentumsübertragung mit Auflagen. Auf diese Weise lässt sich eine Schenkung von Immobilien flexibel gestalten, ohne dass du auf Nutzungsrechte verzichten musst.

Diese Rechte müssen klar im Schenkungsvertrag vereinbart und rechtlich sauber abgesichert sein. Eine Eintragung im Grundbuch ist dabei unverzichtbar, denn nur so sind deine Ansprüche dauerhaft geschützt. Für dich als bisheriger Eigentümer bedeutet das Sicherheit, auch wenn die Verwaltung bereits jemand anders übernimmt.

Praxisbeispiel: So läuft eine Immobilienschenkung in der Realität ab

Im Praxisalltag sieht das Ablaufschema bei der Schenkung oft so aus:

1. Ein privater Vermieter entscheidet sich, frühzeitig eine Eigentumswohnung an sein erwachsenes Kind zu übertragen. 
2. Dafür wird beim Notar ein Schenkungsvertrag erstellt, in dem gleichzeitig ein Nießbrauchrecht für den bisherigen Eigentümer festgehalten wird – so bleiben Wohnnutzung oder Mieteinnahmen weiterhin gesichert. 
3. Nach der notariellen Beurkundung geht es zur Umschreibung im Grundbuch, damit das Eigentum offiziell auf das Kind übergeht.
4. Anschließend folgt die Meldung der Immobilienübergabe ans Finanzamt. Dadurch werden steuerliche Freibeträge rechtzeitig genutzt und eine spätere Erbschaft – mit womöglich höherer Steuerlast – strategisch umgangen.

Dieses Beispiel zeigt, wie mit klarer Planung und professioneller Abwicklung nicht nur Rechtssicherheit entsteht, sondern auch steuerliche Vorteile erzielt werden können. Besonders für Vermieter lohnt sich der frühzeitige Schritt häufig doppelt: Er bietet finanzielle Entlastung und schützt gleichzeitig das übertragene Vermögen.

Unsere Zusammenfassung

Mit der Übergabe endet Deine Verantwortung als Eigentümer nicht – sie verändert sich. Wer durch eine Schenkung Immobilien übernimmt, steht plötzlich vor ganz neuen Aufgaben: Mietverträge müssen gepflegt, Kontaktdaten aktuell gehalten und Mieteingänge regelmäßig geprüft werden. Damit daraus kein unübersichtliches Papierchaos wird, hilft Dir eine digitale Immobilienverwaltung wie immocloud, den Überblick zu behalten. So kannst Du die Verwaltung nach Schenkung digital abwickeln, ohne zusätzlichen Verwaltungsaufwand – und gewinnst Zeit für das Wesentliche.