Wer nur kurz an einem Ort wohnt, zahlt in der Regel mehr Geld. Dieses Prinzip können sich Vermieter zunutze machen und mit entsprechenden Objekten höhere Renditen erzielen. Gerade angesichts von Mietpreisbremse & Co. bieten sich damit attraktive Chancen.
Wahrscheinlich geht es Dir wie den meisten Vermietern: Du bist an einer langfristigen, freundschaftlichen und stressfreien Vermietung interessiert. Das spart Ärger und Aufwand und man ist rechtlich auf der sicheren Seite. Andere – vermeintlich aufwändige – Vermietungsformen haben jedoch auch ihre Vorteile, etwa die Vermietung auf (kurze) Zeit. In der Regel lassen sich damit deutlich höhere Einkünfte erzielen und Du sprichst ein ganz anderes Mieterklientel an.
Allerdings warten diverse Stolperfallen und es ist wichtig, die rechtlichen Vorgaben genau zu kennen. Der folgende Artikel erläutert, welche Vor- und Nachteile die Kurzeitvermietung bietet und welche Optionen Dir überhaupt zur Verfügung stehen.
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Die Grundlagen
Die populärste Art der Kurzzeitvermietung bieten schon seit Jahren Portale wie Airbnb. Gerade in gefragten Gegenden bieten geeignete Wohnungen damit erhebliche Einnahmepotenziale, allerdings hat der Gesetzgeber die Möglichkeiten stark eingeschränkt. Doch neben Touristen suchen zum Beispiel auch viele Kurzzeitarbeiter oder Geschäftsreisende eine entsprechende Unterkunft. Kurzfristig in Bezug auf ein Mietverhältnis heißt, es darf höchstens 6 Monate dauern.
Dominiert wird dieser Markt vor allem von möblierten oder komplett eingerichteten Wohnungen oder Appartements. Derartige Kurzzeitangebote kommen in der Praxis sowohl von gewerblichen Anbietern, als auch von privaten Vermietern. Allerdings musst Du einige Vorgaben beachten, wenn Du die Einstufung als Gewerbetreibender vermeiden willst.
Privat versus gewerblich
Üblicherweise fallen Mieteinkünfte unter die steuerliche Rubrik VV – Vermietung und Verpachtung. Allerdings kann auch die Wohnungsvermietung zum (teuren) Gewerbe werden, es muss es sich nicht einmal um Geschäftsräume handeln. Diese Gefahr besteht insbesondere bei kurzzeitigen Vermietungen von Wohnungen. Leider existieren keine gesetzlichen Vorgaben, so dass stets der Einzelfall zu beachten ist – und die Gerichte sehr unterschiedlich urteilen. Es gibt jedoch einige Faustregeln, die auf eine gewerbliche Vermietung hindeuten:
- Häufig wechselnde Mieter
- Zusatzangebote wie ein Zimmerservice oder Frühstück
- Werbung für Deine Wohnung
- Touristische Nutzung
- Unterstützung durch Personal wie Reinigungs- oder Servicekräfte
- Hauptberufliche Beschäftigung mit der Vermietung
Die Gerichte haben bisher vor allem aufgrund der Dauer der Mietverhältnisse und der Art der Vermietung entschieden. Vermietest Du beispielsweise jeweils für 1- 6 Monate an Saisonkräfte aus der Landwirtschaft, hast Du gute Chancen, als privater Vermieter eingestuft zu werden und damit die Chancen in diesem Segment bestmöglich zu nutzen. Eine tageweise Überlassung an Touristen gilt dagegen meist als Gewerbe.
Willst Du es in Deinem individuellen Fall jedoch genau wissen, musst Du Dein zuständiges Finanzamt fragen. Diesem Prozedere kannst Du ohnehin nicht entgehen, denn es gilt eine Anzeigepflicht der Nutzungsänderung bei der zuständigen Behörde. Bist Du mit der Einstufung nicht einverstanden, bleibt nur der Rechtsweg.
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Beachte die steuerlichen Rahmenbedingungen!
Die steuerliche Einstufung aufgrund von VV (die Anlage V zur Steuererklärung) kennst Du sicher. Dabei ist Dein persönlicher Steuersatz für die Einkommenssteuer maßgeblich und es gelten die bekannten Erklärungsregeln. Anders sieht es aus bei der Einordnung als gewerblicher Vermieter, sei es als Einzelunternehmen, GbR oder GmbH. Dann gilt Deine Immobilie als Betriebsvermögen und es kommen unterschiedliche Steuerarten zu Einsatz. Diese reichen von der Einkommensteuer und der Kapitalertragsteuer, bis hin zu Umsatzsteuer, Gewerbesteuer oder Körperschaftsteuer.
Eine wichtige Grenze: so lange Deine Einkünfte aus der Kurzzeitvermietung unter 22.000 Euro pro Jahr bleiben, kannst Du die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen und Dich von der Umsatzsteuer befreien lassen. Zudem musst Du im Folgejahr unter der Schwelle von 50.000 Euro Gewinn bleiben. Es gilt übrigens, beide Bedingungen zu erfüllen. Diese steuerlichen Feinheiten solltest Du vorab unbedingt mit Deinem Steuerberater klären. Sonst kann es teuer und extrem aufwändig werden.
Übrigens, die Anlage V sowie weitere Berichte zu Deinen Immobilien, kannst Du Dir ganz einfach über immocloud erstellen.
Was Du über die Zweckentfremdung wissen musst
Eine Wohnung dient vor allem dauerhaften Wohnzwecken, eine Ferienwohnung hat dagegen einen touristischen oder gewerblichen Hintergrund. Wenn Du eine ganz „normale“ Wohnung also beispielsweise über Airbnb tage- oder wochenweise vermietest, handelt es sich dabei um eine sogenannte Zweckentfremdung. Aufgrund der allgemeinen Wohnungsknappheit hat der Gesetzgeber einige Hindernisse aufgestellt. Sie sollen beispielsweise Airbnb-Umnutzungen in den attraktiven Großstädten vermeiden.
Allerdings überträgt das Mietrechtsverbesserungsgesetz (https://www.gesetze-im-internet.de/mietrverbg/) den Ländern die Zuständigkeit und daher existieren keine bundeseinheitlichen Regeln. Meist gelten sie nur in bestimmten Gegenden, das Land Nordrhein-Westfalen räumt zum Beispiel den Gemeinden das Recht zur Einordnung ein. Ignorierst Du das Zweckentfremdungsverbot, drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.
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Wie die Verwaltung einfach geht
Selbstverständlich macht die kurzfristige Vermietung mehr Aufwand als eine langfristige. Mit immocloud spielt das jedoch kaum eine Rolle, alle Prozesse im Zusammenhang mit Vermietung, Verträgen, Wohnungen, Nebenkosten oder Geldströmen lassen sich komfortabel verwalten. So kannst Du zum Beispiel das Mietvertragsmanagement mit immocloud erledigen, auch ist die Nebenkostenabrechnung trotz unterjährigem Mieterwechsel kein Problem. Angesichts der komplexen Rechtslage ist es zudem wichtig, alle Vorgaben zu erfüllen. Hierzu bietet immocloud die Möglichkeit, einen rechtssicheren Mietvertrag zu erwerben. Mit dieser Unterstützung fällt es Dir leichter, trotz der Fallstricke von eine kurzfristigen Vermietung zu profitieren.
immocloud-Tipp:
Kreativ in schwierigen Situationen
Auch in attraktiven Städten nimmt der Leerstand bestimmter Ladenlokale zu. In Lagen mit wenig Laufkundschaft machen kleinere Geschäfte zu und Nachfolger finden sich kaum. Gehört Dir ein solches Objekt, hast vielleicht auch Du mit Leerstand zu kämpfen. In solchen Fällen zählt die Kreativität. Eine Option bieten sogenannte Pop-up-Stores. Dabei handelt es sich um kurzfristige Gewerbemieter, die vielleicht nur eine Kollektion präsentieren möchten oder einen Trend ausnutzen wollen. Sie benötigen Flexibilität, die sie bei herkömmlichen Ladenlokalen kaum finden und in diese Lücke kannst Du stoßen.
Auch wenn Du mit diesem Trick keine durchgängige Vermietung schwieriger Objekte erreichst und vielleicht sogar mit dem Preis runter musst, besserst Du immerhin Deine Einkünfte auf. Und vielleicht hat ein Mieter Erfolg und bleibt Dir langfristig erhalten. Deshalb gilt:
Sei kreativ, wenn Du mit Leerstand zu kämpfen hast und denke über alternative Nutzungskonzepte nach.
