Wer eine vermietete Immobilie besitzt und noch eine zweite oder dritte dazu kaufen möchte, braucht in der Regel Geld von der Bank. Ob Du einen (weiteren) Kredit bekommst, hängt von Deiner Kreditwürdigkeit ab – der Bonität. Doch was ist das eigentlich und wie wird die Bonität berechnet? Und was kann man tun, um eine gute Bonität zu erhalten? All das erfährst Du in diesem Artikel.
Beim ersten Hauskauf und vor allem, wenn es um das selbst genutzte Wohneigentum geht, achten die Banken vor der Kreditvorgabe vor allem auf Deine persönliche finanzielle Situation. Die Frage lautet, ob Du Dir die jeweilige Immobilie überhaupt leisten kannst. Alles dreht sich um die Wahrscheinlichkeit, mit der Du den gewährten Kredit zurückzahlen kannst.
Die wichtigste Rolle spielen natürlich die Einkünfte und wie sicher diese in der Zukunft sind. Häufig erstellt die Bank eine Einnahmen- und Ausgabenbilanz und nimmt Dein finanzielles Gebaren unter die Lupe. Wie sind die Einkünfte strukturiert? Wie sieht Dein Zahlungsverhalten und Deine Zahlungswilligkeit bei Deinen Girokonten und Kreditkarten aus? Bleibt ein positiver Saldo übrig? Hast Du irgendwo Schulden oder gab es Zahlungsausfälle? Hier zählen daher auch weiche Faktoren – denn im Vergleich zum Einkommen zu hohe Konsumausgaben werten viele Kreditgeber eher negativ.
Du solltest zudem wissen, dass in der Regel nur dauerhafte und nachhaltige Einkünfte gewertet werden. Eine Bonuszahlung Deines Chefs oder auch die unregelmäßigen Geldeingänge bei Selbständigen
Bonität berechnen: Wie Vermögen und Verbindlichkeiten Deine Kreditwürdigkeit beeinflussen
In die Berechnung der Bonität durch Banken fließen außerdem das vorhandene Eigenkapital, Belastungen und andere Parameter ein. Neben den Einkünften geht es um die zwei Bereiche Vermögen und Verbindlichkeiten. Hier sind einige Beispiele für Bonitätskriterien/Bonitätskennzahlen:
Vermögen
- Bargeld
- Aktien/Fonds
- Immobilien
- Lebensversicherungen
- Firmenbeteiligungen
Verbindlichkeiten
- Konsumentenkredite
- Unterhaltszahlungen
- Leasingverträge
- Kontokorrentverbindlichkeiten
- Bürgschaften etc.
Vermögenswerte wirken sich positiv auf Deine eigene Bonität aus, Verbindlichkeiten und Zahlungsverpflichtungen und eine schlechte Zahlungsmoral eher negativ. In Summe entscheiden daher sehr viele unterschiedliche Angaben darüber, ob Du als Kreditnehmer eine Kreditzusage für ein Darlehen erhältst und vor allem über dessen Konditionen. Und dabei zählt jede Nachkommastelle! Gerade bei größeren Investments machen 0,2 oder gar 0,5 Prozent einen erheblichen Unterschied in der Kalkulation.
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Unverbindliche Anfrage vs. Kreditanfrage: So beeinflussen Deine Kreditanfragen die Bonität
Lediglich nach den Konditionen für einen Kredit zu fragen, wirkt sich nicht auf die Einstufung der Bonität aus! Du kannst also ruhig bei mehreren Banken und Sparkassen anklopfen und einen Kreditvergleich für Deine geplante Finanzierung durchführen. Diese unverbindliche Anfrage wirkt sich nicht auf Deine Kreditwürdigkeit aus.
Stellst Du dagegen einen konkreten Kreditantrag, wird diese gespeichert und ist auch für andere Kreditinstitute einsehbar. Sie beeinflusst Deine Bonität mitunter negativ, weil sie eine Kapitalbindung anzeigt und zumindest temporär zu den Verbindlichkeiten gerechnet wird.
Kredit-Score-Wert: Welche Daten Auskunfteien bei der Bonitätsprüfung weitergeben
Neben den von Dir an die Banken übermittelten Angaben zu Vermögen, Verbindlichkeiten, Einnahmen und Ausgaben fließen mitunter auch andere Faktoren in Deine persönliche Einstufung ein, die Du vielleicht gar nicht auf dem Schirm hast. Bei einer konkreten Kreditanfrage nutzen die Kreditgeber zusätzliche Angaben von Auskunfteien. Diese Bonitätsprüfung bzw. Bonitätsauskunft ist sogar gesetzlich vorgeschrieben.
Dadurch erhältst Du einen Schufa-Eintrag, selbst wenn gar kein Kreditvertrag zustande kommt. Neben der Schufa existieren jedoch noch andere Unternehmen, die Verbraucher nach ihrem finanziellen Verhalten bewerten. Auch deren Angaben fließen in viele Kreditentscheidungen für eine Kreditvergabe ein und Du solltest sie daher erstens kennen und zweitens eventuelle Fehler beseitigen.
Dazu kommt: Negative Angaben müssen nicht unbedingt eine Rolle spielen, wenn Du sie erklären kannst und proaktiv auf deinen Kreditgeber zugehst.
Warum die regelmäßige Überprüfung Deiner Einträge bei Schufa & Co. wichtig ist
Dein persönlicher Umgang mit Geld fließt in die Bewertung von Auskunfteien ein. Sie errechnen daraus eine Bonitätskennzahl und einen sogenannten Kredit-Score. Dieser Score-Wert bestimmt die Wahrscheinlichkeit, mit der Du nach Einschätzung der jeweiligen Auskunftei Deine Rechnungen bezahlen wirst (Zahlungsfähigkeit).
Das Problem: Du weißt nicht, welche Angaben verwendet werden und ob sie aktuell sind. Vielleicht steht ein längst getilgter Kredit noch in den Büchern? Um derartige Probleme zu vermeiden, solltest Du Deine Einträge bei den Auskunfteien regelmäßig abfragen und Deine Bonität prüfen. So beispielsweise mit einer Schufa-Auskunft.
Selbstauskunft bei Auskunfteien: So überprüfst Du Deine Daten vor einem Kreditgespräch
Ganz einfach und in der Regel kostenlos geht das mit einer Selbstauskunft. Diese sogenannte Datenkopie vom Bonitätsnachweis nach Artikel 15 DSGVO kannst Du per Post beantragen. Die folgende Übersicht enthält die wichtigsten Auskunfteien:
Am besten holst Du eine Selbstauskunft vor jedem Kreditgespräch mit der Bank ein. Nur dann kannst Du sicher sein, dass alle Angaben korrekt sind. Wichtig: Entdeckst Du in den Angaben der Auskunfteien Fehler, solltest Du diese schnellstmöglich anzeigen und eine Löschung, Sperrung oder Berichtigung verlangen. Oftmals ist es sinnvoll, sich zunächst an das Unternehmen zu wenden, das vermeintlich Forderungen an Dich hat.
Bitte dort um einen sogenannten Erledigungsvermerk und dessen Weitergabe an die Auskunfteien. Zudem ist es sinnvoll, die Bestätigung des Ex-Kreditors selbst an die Auskunftei zu schicken.
Übrigens: Auch als Selbstständiger und Unternehmer hast Du die Möglichkeit, Deine eigene Bonität und die von anderen Unternehmen zu überprüfen. So beispielsweise über Creditreform Boniversum. Hier kannst Du Geschäftspartner im B2C-Bereich einer Bonitätsprüfung unterziehen, um das Risiko von Zahlungsausfällen zu senken.
Cashflow statt Risiko: Wie Du mit Investmentimmobilien Deine Bonität steigerst
Wer Geschmack an Investmentimmobilien gefunden hat, will wahrscheinlich mehr. Ob Du einen Kredit für Immobilie Nummer zwei bis … bekommst, bemisst sich jedoch nicht nur an deiner persönlichen Bonität. Gerade bei Besitzern mehrerer Immobilien zählen vor allem diese Objekte.
Klar, ein Portfolio mit diversen Häusern ist schnell einige Millionen wert und die Tilgung der unterschiedlichen Kredite kann sich nicht nur an Deinem persönlichen Arbeitseinkommen oder am Bankkonto orientieren. Deshalb achten die Banken ab einer gewissen Portfoliogröße auf die Tragfähigkeit der Immobilien und Du solltest vom ersten Kauf an darauf achten, dass Du zumindest keine Verluste machst. Das Zauberwort heißt Cashflow.
Liegen die Mieteinnahmen höher als die Ausgaben für Zinsen, Tilgung und Instandhaltung, machst Du unterm Strich Gewinn. Ganz unabhängig von Deinen Privatfinanzen trägt sich das Objekt selbst. Und genau diesen Status solltest Du bei jeder einzelnen Immobilie anstreben. So verbessert sich Deine Bonität sogar mit jedem Objekt!
Objektbewertung statt Privatvermögen: Wenn Banken bei Immobilieninvestoren umdenken
Immer mehr Privatanleger drängen in den Immobilienmarkt. Angesichts fehlender Alternativen kaufen sie oftmals überteuerte Objekte und sind sich dessen gar nicht bewusst. Die Banken geben freudig Geld und der Anleger fällt aus allen Wolken, wenn bei Objekt Nummer 3, 4, 5, 6 oder 7 plötzlich ein Nein kommt. Dieser Punkt markiert den Übergang von der personenbezogenen zur objektbezogenen Betrachtung.
Zuvor reichten der Bank Privatvermögen und -Einkünfte für die Rückzahlung. Wird die mögliche Belastung durch die gestiegene Anzahl der Immobilien jedoch zu hoch, achten Kreditgeber auf Rentabilität und Nachhaltigkeit des zu finanzierenden Objektes oder sogar auf die Tragfähigkeit des Gesamtportfolios. Du bekommst nur noch einen Kredit, wenn Dein Portfolio kreditwürdig ist.
Fazit: Die Tragfähigkeit Deines Immobilienportfolios entscheidet über Deine Kreditwürdigkeit
Die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen. Deine persönliche finanzielle Situation zählt vor allem beim Kauf der selbst genutzten Immobilie und bei den ersten Vermietungsobjekten. Sobald Dein Portfolio jedoch eine gewisse Größe überschreitet – der Betrag unterscheidet sich von Bank zu Bank – richten sich Kreditentscheidung und Konditionen vor allem nach der Tragfähigkeit des einzelnen Objektes.
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