Möblierte Wohnung vermieten: Was sind die Vor- und Nachteile des Möblierungszuschlages?

Möblierungszuschlag berechnen: Tipps für Vermieter zu Hamburger und Berliner Modell

Denn diese Kalkulation enthält nicht nur die für Dich entstehenden Kosten für die Ausstattung. Sie umfasst darüber hinaus die höheren Einnahmen einer möblierten Wohnung. Denn selbstverständlich darfst Du für den Mehraufwand einen Möblierungszuschlag verlangen.

Grund dafür ist der höhere Nutzwert für Deine Mieter, die ortsübliche Vergleichsmiete spielt damit nur noch eine untergeordnete Rolle. Obwohl es keine gesetzliche Obergrenze gibt, solltest Du keine Mondpreise aufrufen, die sich am Wohnungsmarkt sowieso kaum durchsetzen lassen. In der Praxis haben sich zwei verschiedene Rechenarten durchgesetzt, mit deren Hilfe Du die Höhe des Zuschlags berechnen kannst.

Es handelt sich um das Hamburger und das Berliner Modell. Bei ersterem dient die Abschreibung der Möbelstücke zur Berechnung, beim zweiten bestimmt der Möbelzeitwert über den Möblierungszuschlag.

Berechnung des Möblierungszuschlags einfach erklärt!

Mit einem Möblierungszuschlag kannst Du zusätzliche Mieteinnahmen erwirtschaften. Hierfür musst Du die Einrichtung in die Mietkalkulation einbeziehen. Im Folgenden erfährst Du, wie Du den Möblierungszuschlag mithilfe des Hamburger und Berliner Modells einfach berechnest:

Hamburger Modell: Möblierungszuschlag mit Abschreibung und Wertverlust berechnen

Die Berechnung des Zuschlags nach dem Hamburger Modell beruht auf folgender Formel:

Jährlicher Möblierungszuschlag = Möbelwert x (Verzinsung + Abschreibung)

Plausibel wird das Ganze mit einem Beispiel. Rechne etwa mit einem Möbelwert von 10.000 Euro, mit Wertverlust und Kapitalverzinsung von jeweils 10 Prozent pro Jahr und der maximal möglichen Abschreibung in Höhe von 15 Prozent. Damit sieht die Rechnung so aus:

Jährlicher Möblierungszuschlag = 10.000 x (0,10 + 0,15) = 2.500 Euro, entspricht 208 Euro pro Monat.

Allerdings gilt diese Rechnung nur für das erste Jahr. Im zweiten und jedem weiteren Jahr musst Du den Möbelwert aufgrund des Wertverlustes jeweils um 10 Prozent reduzieren. Für Jahr zwei also:

Jährlicher Möblierungszuschlag = 9.000 x (0,10 + 0,15) = 2.250 Euro, entspricht 187,50 Euro pro Monat.

Berliner Modell: Möblierungszuschlag mit linearer Abschreibung einfach berechnen

Das Berliner Modell rechnet dagegen mit einer linearen Abschreibung über zehn Jahre und einem Möblierungszuschlag von zwei Prozent für den Zeitwert der Möbel bei Abschluss des Mietvertrages. Die Formel:

Monatlicher Zuschlag = Neuwert der Möbel/10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 2 Prozent

Wir rechnen wieder mit den gleichen Zahlen wie oben:

Monatlicher Möblierungszuschlag = 10.000 / 10 x 10 x 0,02 = 200 Euro.

Auch hier musst Du für jedes weitere Jahr neu rechnen, die Anzahl vergangener Jahre verändert sich schließlich. Für Jahr zwei heißt das also:

Monatlicher Möblierungszuschlag = 10.000 / 10 x 9 x 0,02 = 180 Euro.

Für Dich als Vermieter bringt das Hamburger Modell also einen höheren Zuschlag.

Übrigens gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen, Du darfst allerdings auch hier einen Zuschlag berechnen. Das Gute: Du musst dessen Berechnung nicht offenlegen und es lässt sich in der Praxis kaum überprüfen, ob Du die Mietpreisbremse einhältst.

Jetzt weißt Du, wie der Zuschlag bei möblierten Wohnungen berechnet wird und kannst entsprechend die vollständige Miete berechnen. Weiter unten erfährst Du außerdem, was Du bei Mietverträgen beachten musst, wenn Du eine möblierte Wohnung vermieten möchtest.

Mieteinnahmen optimieren: So setzt Du die Möbelkosten steuerlich ab

Selbstverständlich redet auch der Fiskus ein Wörtchen mit bei der Möblierung – und zwar zu Deinen Gunsten! Denn entsprechende Anschaffungen lassen sich geltend machen, sodass sich Steuervorteile ergeben. So kannst Du jedes Möbelstück bis zu einem Betrag von 800 Euro als Werbungskosten absetzen und damit noch im selben Jahr von Deinen zu versteuernden Einkünften abziehen.

Beträge über dieser Schwelle musst Du dagegen linear über die angenommene Lebensdauer abschreiben. Sie richtet sich nach der jeweils angenommenen Lebensdauer. In der Regel gilt hier die AfA-Tabelle (Absetzung für Abnutzung) des Bundesfinanzministeriums. Demnach haben beispielsweise Elektrogeräte wie Waschmaschine oder Kühlschrank eine Lebensdauer von 10 Jahren.

Ebenso absetzungsfähig sind übrigens die Reparaturen an Deinem Inventar. Auch sie lassen sich bis zu einer Grenze von 4.000 Euro pro Jahr als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Mietvertrag für möblierte Wohnung erstellen: Darauf kommt es an

Mietverträge und andere Dokumente für möblierte Wohnungen sehen genauso wie bei allen anderen Objekten auch aus. Allerdings solltest Du die Angaben über die Möblierung ergänzen und besondere Sorgfalt auf die Beschreibung der Einrichtungsgegenstände verwenden. Denn nur so kannst Du im Streitfall belegen, was sich bei Einzug in der Wohnung befunden hat und in welchem Zustand es war.

• Schreibe in den Mietvertrag, dass es sich um eine möblierte Wohnung handelt
• Führe etwaige Pflege- oder Sorgfaltspflichten im Zusammenhang mit der Möblierung auf
• Ergänze eine Inventarliste, die alle Ausstattungsdetails enthält

Sinnvoll ist es auch, ein detailliertes Übergabeprotokoll anzufertigen. Dort gehören genaue Angaben zum Zustand von Möbeln & Co. hinein, gegebenenfalls auch Fotos der einzelnen Teile. Dein Aufwand dafür hält sich übrigens in Grenzen: Die zusätzlichen Kosten für Einbauküche oder Möbel kannst Du in immocloud einfach als zusätzliche Kosten im Mietvertrag mit angeben. Ebenso kannst Du die Inventarliste problemlos in den Wohnungsdetails hinterlegen.

Übrigens: Alternativ zu einer möblierten Wohnung gibt es auch das Modell teilmöblierte Wohnung. Hier wird lediglich mit grundlegenden Möbelstücken ausgestattet. Die Gestaltung der Miethöhe orientiert sich dabei eher an der einer unmöblierten Wohnung. Dementsprechend musst Du die entsprechenden Details auch im Mietvertrag einer teilmöblierten Wohnung aufführen, wenn Du teilmöbliert vermieten möchtest.