Sondereigentum ist ein zentraler Begriff aus dem Immobilienrecht, genauer gesagt: aus dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Für Wohnungseigentümer, private Vermieter und Vermietungsgesellschaften ist es wichtig, den Begriff Sondereigentum zu kennen und zu verstehen. Als Experten im Immobilienrecht zeigen wir, worum genau es hier geht.
Sondereigentum: Was gehört dazu, was musst Du beachten?
Was ist eigentlich Sondereigentum und was gehört nicht dazu? Die Antwort auf diese Frage entscheidet über Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Eine genaue Definition des Sondereigentums vermeidet Streitigkeiten schon im Vorfeld. Denn: Die rechtssichere Nutzung und Instandhaltung einer Immobilie sind nur durch klare Abgrenzungen möglich.
Definition von Sondereigentum
Sondereigentum ist das alleinige Eigentum an abgeschlossenen Räumen eines Gebäudes. Im Wesentlichen ist dies die eigene Wohnung. Dazu können zum Beispiel ein Keller oder ein Parkplatz kommen. Alles andere im Gebäude ist entweder fremdes Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum ist vollwertiges Eigentum – vergleichbar mit einem Haus auf einem Grundstück. Das heißt: Jeder Wohnungseigentümer kann über sein Sondereigentum verfügen. Er kann es eigenständig verkaufen oder vermieten.
immocloud-Tipp:
Grundlage für die Abgrenzung des Sondereigentums ist die Teilungserklärung, in der die Flächen und Räume eines Gebäudes exakt bezeichnet sind. Hier kannst du feststellen, was zu deinem Sondereigentum gehört – und was nicht.
Gemeinschaftseigentum versus Sondereigentum – wichtige Unterschiede
Der Unterschied zwischen den einzelnen Eigentumsverhältnissen in einer gemeinsam genutzten Immobilie ist zunächst einfach: Sondereigentum gehört den einzelnen Eigentümern, das Gemeinschaftseigentum gehört allen Miteigentümern. Gemeinschaftseigentum sind typischerweise das Dach, die Fassade und das Treppenhaus.
Hier siehst du noch einmal die wichtigsten Unterschiede zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum auf einen Blick:
- Sondereigentum kann vom einzelnen Eigentümer gestaltet werden. Über die Gestaltung des Gemeinschaftseigentums bestimmt die Eigentümerversammlung.
- Der Inhaber kann über sein Sondereigentum individuelle Verträge abschließen. Über das Gemeinschaftseigentum dagegen können nur alle Miteigentümer gemeinsam verfügen (Verkauf, Miete, Sondernutzungsrechte usw.).
- Bei Schäden, die durch das Gemeinschaftseigentum verursacht werden, haften die Miteigentümer in der Regel nach ihren Miteigentumsanteilen. Häufig sind diese Schäden von Versicherungen gedeckt.
In Einzelfällen kann es zu Streitigkeiten darüber kommen, welche Teile eines Gebäudes Sondereigentum sind oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. So ist bei Außenwänden oder Leitungen die Einordnung nicht immer eindeutig. Wenn die Teilungserklärung hierüber keine expliziten Regelungen enthält, kann am Ende auch eine gerichtliche Entscheidung herbeigeführt werden.
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Was versteht man unter Teileigentum und was sind Sondernutzungsrechte?
Teileigentum bezeichnet das Eigentum an einem Teil eines Gebäudes, der nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Auch das Teileigentum ist Eigentum im rechtlichen Sinne: Es kann übertragen und es können Mietverträge darüber abgeschlossen werden. Sondernutzungsrechte dagegen sind explizite Befugnisse einzelner Eigentümer zum Gebrauch und zur Nutzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums, ohne dass der Berechtigte zum Eigentümer wird. Wer ein Sondernutzungsrecht hat, kann andere Miteigentümer von der Benutzung ausschließen.
Beispiele: Kellerräume, Garagen oder Parkstellflächen können Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum sein – je nach Bestimmung im Teilungsplan. Im Fall von Gemeinschaftseigentum haben die Eigentümer dann häufig einzelne Sondernutzungsrechte.
Rechte, Pflichten und Sonderregelungen rund ums Sondereigentum
Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum sind rechtlich unterschiedlich geregelt: Die Verantwortung für das Sondereigentum liegt jeweils bei den einzelnen Eigentümern, für das Gemeinschaftseigentum aber bei allen Eigentümern als Gemeinschaft.
Sondereigentum und Eigentümergemeinschaft
Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Eigentümerversammlungen betreffen zumeist das Gemeinschaftseigentum. Häufig sind die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft aber auch für das Sondereigentum relevant:
- Wenn bauliche Veränderungen am Sondereigentum das Gemeinschaftseigentum beeinflussen (beispielsweise die Optik der Fassade), kann die Eigentümergemeinschaft hierüber Regelungen treffen.
- Auch wenn die spezifische Art der Nutzung einer Wohnung oder die Vermietung an bestimmte Personengruppen spürbare Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder die Miteigentümer hat, kann die Gemeinschaft darüber Beschlüsse fassen.
Als Faustregel gilt: Sondereigentum kann grundsätzlich frei genutzt werden, ohne dass die Eigentümergemeinschaft zustimmen muss. Ausnahmen sind möglich, wenn gemeinschaftliche Interessen signifikant betroffen sind.
Schäden am Sondereigentum durch Gemeinschaftseigentum – wer zahlt?
Die Haftungsfrage bei Schäden am Sondereigentum richtet sich prinzipiell nach dem Verschuldensprinzip: Der Verursacher haftet. Wenn der Schaden auf das Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist, trägt die Gemeinschaft auch die Kosten. Ausnahmen sind möglich, wenn der Eigentümer des Sondereigentums das Gemeinschaftseigentum unsachgemäß benutzt hat und insofern selbst verantwortlich ist.
Typische Fälle für Schäden, die durch Gemeinschaftseigentum verursacht werden:
- Wasserschäden durch undichte Leitungsrohre
- Feuchtigkeitsschäden durch undichte Wände
- Sach- oder Personenschäden durch herunterfallende Dachziegel
- Frostschäden durch Ausfall der Heizung
immocloud-Tipp:
Die Gebäudeversicherungen erfassen in den meisten Fällen auch Schäden, die durch das Gemeinschaftseigentum an Sondereigentum entstehen. Dann trägt die Versicherung die Kosten.
Wie kann Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden?
Gemeinschaftseigentum kann Sondereigentum werden. Dafür sind jedoch verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Der Ablauf sieht wie folgt aus:
- Die Eigentümerversammlung muss zustimmen. In der Regel mit einer Dreiviertelmehrheit.
- Die Teilungserklärung muss daraufhin angepasst werden.
- Der Übergang des Eigentums wird mit der Eintragung ins Grundbuch wirksam.
Zu beachten ist, dass der Erwerber des Sondereigentums üblicherweise alle Kosten zu tragen hat, die mit dem Übergang des Eigentums verbunden sind. Dazu gehören auch die Grundbuchkosten.
Ist auch die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum möglich?
Neben der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist auch der umgekehrte Weg möglich: Sondereigentum wird zu Gemeinschaftseigentum. Das kann der Fall sein, wenn der Eigentümer einer Wohnung diese an die Eigentümergemeinschaft verkauft. Für eine wirksame Willenserklärung der Eigentümergemeinschaft ist normalerweise eine Dreiviertelmehrheit in der Eigentümerversammlung nötig.
Die Teilungserklärung muss wie im umgekehrten Fall (Gemeinschaftseigentum wird zu Sondereigentum) geändert und ins Grundbuch eingetragen werden.
Zusammenfassung
Das weitgehend unbeschränkte Recht eines Eigentümers erstreckt sich nur auf das Sondereigentum, während die Wohnungseigentümergemeinschaft über das Gemeinschaftseigentum bestimmt. Gerade für Vermieter ist ein genaues Verständnis des Sondereigentums entscheidend. Denn der Umfang des Sondereigentums bestimmt auch die Rechte und Pflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft – mit Auswirkungen auf Kostentragungs- und Instandhaltungspflichten sowie die Realisierbarkeit von baulichen Veränderungen.
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