„Gekauft wie gesehen“. Diese Devise hat schon so manchen Immobilienkäufer in ernste Bedrängnis gebracht. Wer beim Haus- oder Wohnungskauf nicht genau hinsieht, zahlt sein Versäumnis später oft teuer. Und manchmal wiegen die Probleme so schwer, dass nur noch der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bleibt.
Im Alltag sind wir es längst gewohnt, Entscheidungen rückgängig zu machen: Schuhe bestellen, anprobieren und bei Nichtgefallen zurückschicken, den frisch abgeschlossenen Handyvertrag nach wenigen Tagen wieder kündigen. Der Verbraucherschutz macht es möglich. Wie praktisch wäre es, wenn das auch beim Immobilienkauf ginge. Schließlich zeigen sich die unschönen Seiten eines Hauses häufig erst auf den zweiten Blick.
Beim Hauskauf ist das jedoch nicht so einfach. Ein notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag ist für beide Seiten bindend, ein Rücktritt oder Widerruf ist nicht ohne Weiteres möglich. Ob ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag in Frage kommt, hängt von ganz bestimmten Voraussetzungen ab. Als Experten für Immobilienmanagement zeigen wir dir, welche Möglichkeiten du hast und welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen.
Unser Expertenwissen auf einen Blick
- Kaufvertrag ist bindend: Ein notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB) bindet beide Seiten. Rücktritt oder Widerruf sind nicht ohne Weiteres möglich, ein allgemeines Verbraucher-Widerrufsrecht wie bei Online-Käufen gibt es nicht.
- Zwei Rücktrittswege: Ein Rücktritt funktioniert nur über ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht (muss ausdrücklich im Vertrag stehen) oder über die gesetzlichen Rücktrittsgründe des BGB (greifen unabhängig vom Vertrag, soweit nicht wirksam ausgeschlossen).
- Käuferseite, vor allem bei arglistig verschwiegenen Mängeln: Wegen des üblichen Gewährleistungsausschlusses bei Gebrauchtimmobilien zählen bekannte oder erwartbare Mängel nicht. Ein Rücktritt ist meist nur bei erheblichen, arglistig verschwiegenen Mängeln möglich (§ 444 BGB), die Beweislast liegt beim Käufer.
- Verkäuferseite, vor allem bei Nichtzahlung: Verkäufer können in der Regel nur zurücktreten, wenn der Käufer nicht zahlt (§ 323 BGB nach Fristsetzung), etwa bei geplatzter Finanzierung. Schadenersatz bleibt denkbar.
- Alternativen und Kostenfolgen: Statt Rücktritt kommen Widerruf, Kaufpreisminderung (§ 441 BGB), Aufhebungsvertrag oder Anfechtung in Betracht. Beim Platzen des Kaufs sind Schadenersatz- bzw. Aufwendungsersatzansprüche möglich (z. B. Makler-, Notar-, Grundbuch- und Finanzierungskosten).
Die Inhalte dieses Artikels stellen allgemeine Immobilieninformationen dar und ersetzen keine individuelle Fachberatung. Für deine spezielle Situation konsultiere bitte einen qualifizierten Experten für die Immobilienfinanzierung oder einen Steuerberater.
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Möglichkeiten zum Rücktritt: Widerruf, Rückabwicklung, Anfechtung & Co.
Ein Rücktritt, auch Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags genannt, bezeichnet den Prozess mit allen formellen und rechtlichen Schritten, der nach Ausübung des Rücktrittsrechts abläuft. Dazu muss der Rücktritt zunächst wirksam sein.
Um eine wirksame Rücktrittserklärung zu formulieren, muss ein Rücktrittsrecht vereinbart sein. Nur wenn es schriftlich fixiert ist, hast du die Möglichkeit zur Annullierung des Kaufvertrages.
Es gibt noch weitere Alternativen zum Rücktritt, um aus ungewollten Transaktionen herauszukommen oder die Rahmenbedingungen des Geschäfts zu verbessern. Kommt es zu Problemen, solltest du die Unterschiede der Begriffe kennen.
Widerruf
Das Widerrufsrecht muss im notariellen Vertrag enthalten sein. In der Regel sieht er eine Frist von 14 Tagen vor, in der Käufer und/oder Verkäufer den Kaufvertrag ohne Weiteres widerrufen dürfen. Diese Option kommt in der Praxis selten vor. Sie ergibt Sinn, wenn wesentliche Fragen noch offen sind.
Kaufpreisminderung
Kann vor oder nach Vertragsabschluss vereinbart werden, dieser Fall kommt meist aufgrund eines Mangels vor. Besonders gilt das, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde.
Aufhebungsvertrag
Ist unter Umständen möglich, solange das Eigentum noch nicht den Besitzer gewechselt hat und beispielsweise noch keine Grundbucheintragung erfolgt ist.
Anfechtung
Diese Möglichkeit bietet sich bei einer Täuschung an oder wenn ein Irrtum vorliegt. Schadensersatz gibt es in derartigen Fällen nur selten.
Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag: Wann er möglich ist
Ein Immobilienkauf kommt rechtlich erst dann zustande, wenn ein notariell beurkundeter Vertrag vorliegt (§ 311b Abs. 1 BGB). Heißt andersherum: Vor der Beurkundung beim Notar musst du gar nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, denn ohne die vorgeschriebene notarielle Form ist der Vertrag ohnehin unwirksam (§ 125 BGB).
Nach dem Notartermin sieht es anders aus. Beim Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag sind zwei Wege zu unterscheiden: das vertraglich vereinbarte und das gesetzliche Rücktrittsrecht.
Ein vertragliches Rücktrittsrecht besteht nur, wenn es ausdrücklich im Kaufvertrag als Option vereinbart ist und die Modalitäten dafür klar geregelt sind. Steht dazu nichts in den Vertragsklauseln, kommt ein Rücktritt allein auf dieser Grundlage nicht in Betracht. Dann bleiben nur die gesetzlichen Möglichkeiten (dazu unten mehr).
Ein vertragliches Rücktrittsrecht ergibt vor allem dann Sinn, wenn es eine oder beide Vertragsparteien absichern soll, etwa wenn eine Baugenehmigung für ein Haus zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht erteilt ist. In diesem Fall solltest du vereinbaren, dass du vom Vertrag zurücktreten kannst, falls die Genehmigung im Nachhinein nicht erteilt wird. Derartige Klauseln sind üblich, wenn bestimmte Voraussetzungen für den Kauf zum Vertragszeitpunkt noch nicht feststehen.
Wichtig: Die Regeln müssen sehr klar formuliert sein. Als neutrale Instanz übernimmt das in der Regel der Notar. Bis es so weit ist und das Objekt noch dir gehört, kannst du das Objektmanagement ganz einfach mit immocloud erledigen.
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Das gesetzliche Rücktrittsrecht laut BGB
Anders als das individuell vereinbarte Rücktrittsrecht greift das im BGB verankerte gesetzliche Rücktrittsrecht grundsätzlich unabhängig von der konkreten Vertragsgestaltung, soweit es nicht wirksam ausgeschlossen wurde. Für Käufer und Verkäufer kommen dabei unterschiedliche Gründe infrage, und es gelten jeweils verschiedene Rechte und Pflichten.
Ein Käufer kann in der Regel nur dann zurücktreten, wenn erhebliche und ihm zuvor unbekannte Mängel an der Immobilie vorliegen. Gerade bei gebrauchten Objekten ist meist ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Deshalb taugen bekannte, offensichtliche oder erwartbare Mängel nicht als Rücktrittsgrund.
Entpuppen sich bei einem Altbau beispielsweise die Leitungen als marode, hast du als Käufer selten einen Hebel in der Hand, denn ein solcher Zustand ist bei einem alten Haus erwartbar. Trotz Haftungsausschluss zurücktreten kannst du nur, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Die Beweislast liegt allerdings auf der Käuferseite, und ein Rechtsstreit darüber kann lange dauern und teuer werden.
Bei Neubauten können erhebliche Sach- oder Rechtsmängel einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag begründen. In der Regel musst du dem Verkäufer aber zunächst eine Frist zur Nacherfüllung gewähren (§ 437 Nr. 1 i. V. m. § 439 BGB). Das Rücktrittsrecht selbst ergibt sich aus § 437 Nr. 2 i. V. m. §§ 323, 326 BGB. Hinweis: Bei Neubauten vom Bauträger gilt häufig Werkvertrags- bzw. Bauträgerrecht (§ 650u BGB), sodass im Einzelfall andere Regeln greifen können.
Bist du Verkäufer, steht dir ein gesetzliches Rücktrittsrecht meist nur dann zu, wenn der Käufer nicht zahlt (§ 323 BGB nach Fristsetzung). Ist der Käufer zahlungsunfähig, etwa weil seine Finanzierung geplatzt ist, kommt der Hausverkauf wirtschaftlich faktisch nicht zustande. Die Geltendmachung von Schadenersatz gegenüber einem nicht zahlungsfähigen Käufer ist dennoch denkbar.
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Sachmangel vs. Rechtsmangel
Ein Sachmangel liegt vor, wenn sich eine Immobilie nicht für den im Kaufvertrag vereinbarten Zweck verwenden lässt oder ihre Beschaffenheit von den vereinbarten Angaben abweicht. Häufige Beispiele sind Schädlingsbefall oder asbesthaltige Baustoffe. Geregelt ist der Sachmangel in § 434 BGB (seit der Reform zum 1.1.2022 wird dabei zwischen subjektiven, objektiven und Montageanforderungen unterschieden).
Findet der Käufer dagegen private Rechte Dritter oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen vor, handelt es sich um Rechtsmängel (§ 435 BGB). Dazu zählen etwa bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse, Denkmalschutz, Wegerechte oder Baulasten.
Beide Mängelarten können bekannt oder unbekannt sein, dieser Unterschied wirkt sich auf eventuelle Rücktrittsrechte aus. Nach § 437 BGB sind verschiedene Konsequenzen möglich. Bei Immobilien ist neben dem möglichen Rücktritt auch eine Minderung des Kaufpreises möglich (§ 441 BGB).
Wann Schadenersatz bei geplatzten Verträgen fällig wird
Platzt ein Immobilienkauf, entstehen häufig Schadenersatzansprüche für eine der beiden Parteien. Hast du als Käufer bereits Investitionen getätigt und steht dir ein Rücktrittsrecht zu, kannst du deine Aufwendungen meist vom Verkäufer zurückverlangen. Dazu gehören zum Beispiel:
- Maklerprovision
- Notarkosten
- Grundbuchkosten
- Finanzierungskosten
- eventuelle Arbeiten an der Immobilie selbst
Bist du Verkäufer und kannst aus triftigen Gründen vom Vertrag zurücktreten, kannst du beispielsweise aufgelaufene Anwalts- und Mahnkosten, den entgangenen Gewinn aus der Anlage des Kaufpreises sowie einen Verlust geltend machen, der dir beim Weiterverkauf entsteht.
Schon beim Abschluss des Vertrages lässt sich regeln, welche Schadenersatzforderungen beiden Parteien in bestimmten Fällen zustehen. Wichtig ist dabei, dass geltendes Recht nicht treuwidrig ausgehebelt wird. Ebenso ist Schadenersatz denkbar, wenn die Kaufpreiszahlung schleppend verläuft, etwa bei vereinbarter Ratenzahlung. Dann ist es Sache des Verkäufers, die daraus entstehenden Schäden (z. B. Zinsverluste) rechtlich einzufordern.
Unser Fazit
Ein Immobilienkauf lässt sich nicht so einfach rückgängig machen wie eine Online-Bestellung. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag bindet beide Seiten. Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bleibt die Ausnahme und gelingt nur über ein ausdrücklich vereinbartes vertragliches Rücktrittsrecht oder über die gesetzlichen Gründe des BGB: bei Käufern vor allem im Fall arglistig verschwiegener Mängel, bei Verkäufern meist bei ausbleibender Zahlung. Daneben sollte man die Alternativen kennen, also Widerruf, Minderung, Aufhebungsvertrag oder Anfechtung, denn oft führt einer dieser Wege schneller und günstiger zum Ziel als ein streitiger Rücktritt. Entscheidend ist in jedem Fall eine saubere Grundlage: Wer Verträge, Fristen, Mängel und Nachweise von Anfang an lückenlos dokumentiert, steht im Streitfall deutlich besser da und behält mit einer zentralen Lösung wie immocloud jederzeit den Überblick über seine Objekte und Unterlagen.
FAQs
Häufig gestellte Fragen
Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist grundsätzlich bindend. Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag gelingt entweder über ein ausdrücklich im Vertrag vereinbartes Rücktrittsrecht oder über die gesetzlichen Rücktrittsgründe des BGB. Ein freies „Es-sich-anders-Überlegen“ ist nicht vorgesehen.
Nein. Das verbraucherrechtliche Widerrufsrecht aus dem Fernabsatz gilt für Immobilienkaufverträge nicht. Eine 14-Tage-Frist besteht nur, wenn ein Widerrufsrecht ausdrücklich in den notariellen Vertrag aufgenommen wurde. Das ist in der Praxis aber die Ausnahme.
Auf der Käuferseite sind das vor allem erhebliche, zuvor unbekannte Mängel, wegen des üblichen Gewährleistungsausschlusses meist nur dann, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Auf der Verkäuferseite ist es in der Regel die ausbleibende Zahlung des Käufers (§ 323 BGB nach Fristsetzung). Daneben kann ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht greifen, etwa bei einer nicht erteilten Baugenehmigung.
Nur eingeschränkt. Vor der Beurkundung ist ein Rücktritt gar nicht nötig, weil der Vertrag ohne notarielle Form ohnehin unwirksam ist (§ 125 BGB). Nach der Beurkundung brauchst du einen konkreten vertraglichen oder gesetzlichen Rücktrittsgrund. Ein bloßer Sinneswandel reicht nicht.
Der Rücktritt setzt ein vertragliches oder gesetzliches Rücktrittsrecht voraus und wickelt den Vertrag rückwirkend ab. Der Widerruf muss im Vertrag vereinbart sein und gilt nur innerhalb einer Frist. Die Anfechtung kommt bei arglistiger Täuschung oder einem Irrtum in Betracht (Schadenersatz gibt es hier selten). Der Aufhebungsvertrag ist die einvernehmliche Lösung beider Parteien, meist nur sinnvoll, solange noch keine Grundbucheintragung erfolgt ist.
Aus dem Platzen der Finanzierung leitet sich kein automatisches Rücktrittsrecht ab. Zahlst du als Käufer nicht, kann umgekehrt der Verkäufer zurücktreten und unter Umständen Schadensersatz verlangen. Wer dieses Risiko absichern will, sollte ein entsprechendes Rücktrittsrecht (Finanzierungsvorbehalt) vor der Beurkundung in den Vertrag aufnehmen lassen, sofern der Verkäufer zustimmt.
Das hängt vom Einzelfall ab. Bereits angefallene Posten wie Makler-, Notar-, Grundbuch- und Finanzierungskosten können bei berechtigtem Rücktritt als Schadensersatz bzw. Aufwendungsersatz geltend gemacht werden. Bei einem streitigen Rücktritt kommen Anwalts- und mögliche Gerichtskosten hinzu, weshalb Alternativen wie Minderung oder Aufhebungsvertrag oft günstiger sind.
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