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Gekauft wie gesehen – diese Devise hat schon manche Käufer von Immobilien in große Bedrängnis gebracht. Denn wer beim Haus- oder Wohnungskauf nicht genau hinschaut, sieht sich immer wieder mit teuren Problemen konfrontiert. Manchmal gehen diese sogar so weit, dass ein Rücktritt vom Kaufvertrag sinnvoll ist.

Schuhe einfach bestellen, anprobieren und bei Nichtgefallen zurücksenden? Oder den neuen Handyvertrag nach einer Woche wieder beenden? Kein Problem, der Verbraucherschutz machts möglich. Es wäre doch schön, wenn das Gleiche beim Immobilienkauf möglich wäre. Schließlich entdeckt man die unschönen Seiten eines Hauses häufig erst später.

Doch leider ist es beim Hauskauf nicht ganz so einfach, denn ein notariell geschlossener Kaufvertrag für eine Immobilie ist für beide Seiten bindend. Rücktritt oder Widerruf sind nicht grundsätzlich möglich. Umentscheiden kannst Du Dich nur, wenn ganz bestimmte Bedingungen zutreffen. Dieser Artikel erläutert, welche Möglichkeiten Du hast und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen.

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Möglichkeiten zum Rücktritt, Widerruf, Rückabwicklung, Anfechtung & Co

Ein Rücktritt, auch Rückabwicklung des Kaufvertrags der Immobilie genannt, bezeichnet den Prozess mit allen formellen und rechtlichen Schritten, der nach Ausübung des Rücktrittsrechts abläuft. Dazu muss jedoch zunächst der Rücktritt rechtskräftig sein.

Um eine wirksame Rücktrittserklärung zu formulieren, muss ein Rücktrittsrecht vereinbart sein. Nur wenn es schriftlich fixiert ist, hast Du die Möglichkeit zur Annullierung des Kaufvertrages.

Es gibt noch weitere Alternativen zum Rücktritt, um aus ungewollten Transaktionen herauszukommen oder die Rahmenbedingungen des Geschäfts zu verbessern. Kommt es zu Problemen, solltest Du die Unterschiede der Begriffe kennen.

Widerruf

Das Widerrufsrecht muss im notariellen Vertrag enthalten sein, in der Regel sieht er eine Frist von 14 Tagen vor, in der Käufer und/oder Verkäufer den Kaufvertrag ohne weiteres widerrufen dürfen. Diese Option kommt in der Praxis selten vor. Sie ergibt Sinn, wenn wesentliche Fragen noch offen sind.

Kaufpreisminderung

Kann vor oder nach Vertragsabschluss vereinbart werden, dieser Fall kommt meist aufgrund eines Mangels vor. Besonders ist dies der Fall, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Aufhebungsvertrag

Ist unter Umständen möglich, solange das Eigentum noch nicht den Besitzer gewechselt hat und beispielsweise noch keine Grundbucheintragung erfolgt ist.

Anfechtung

Diese Möglichkeit bietet sich bei einer Täuschung an oder wenn ein Irrtum vorliegt. Schadensersatz gibt es in derartigen Fällen nur selten.

Ein Immobilienkauf kommt gemäß Immobilienrecht erst dann zustande, wenn ein notariell beglaubigter Vertrag vorliegt. Heißt andersherum: Vor der Beurkundung beim Notar musst Du gar nicht vom Kaufvertrag zurücktreten, denn der Vertrag ist ohnehin unwirksam.

Nach dem Notartermin sieht es anders aus. Ein Rücktritt vom Kauf der Immobilie ist nur möglich, wenn er ausdrücklich im Kaufvertrag als Option vermerkt ist und wenn die Modalitäten dafür klar dargelegt werden. Steht in den Vertragsklauseln nichts, ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag der Immobilie nicht möglich und es müssen andere Möglichkeiten geprüft werden.

Ein vertragliches Rücktrittsrecht im Rahmen des Immobilienkaufs ergibt Sinn, um beide oder eine der Vertragsparteien abzusichern – beispielsweise wenn eine Baugenehmigung für ein Haus noch nicht erteilt wurde. Du solltest in diesem Fall vereinbaren, dass Du vom Vertrag zurücktreten kannst, falls sie im Nachhinein nicht erteilt wird. Derartige Klauseln sind üblich, wenn bestimmte Bedingungen für einen Kauf zum Vertragszeitpunkt noch nicht zutreffen.

Wichtig: Die Regeln müssen sehr klar dargelegt werden. Als neutrale Instanz übernehmen das normalerweise die Notare. Bis es so weit ist und das Objekt noch Dir gehört, kannst Du das Objektmanagement ganz einfach mit immocloud erledigen.

Das gesetzliche Rücktrittsrecht laut BGB

Anders als das individuell im Kaufvertrag vereinbarte Rücktrittsrecht, gilt das im BGB verankerte gesetzliche Rücktrittsrecht unabhängig von der jeweiligen Vertragsgestaltung in jedem Fall. Für Käufer und Verkäufer kommen hier unterschiedliche Gründe infrage und es gelten verschiedene Rechte und Pflichten.

Ein Käufer kann in der Regel nur dann zurücktreten, wenn erhebliche und unbekannte Mängel an der Sache, d. h. in diesem Fall an der Immobilie, vorliegen. Vor allem bei gebrauchten Objekten ist meist ein Gewährleistungsausschluss enthalten, deshalb gelten bekannte, offensichtliche oder erwartbare Mängel nicht als Gründe.

Entpuppen sich bei einem Altbau beispielsweise die Leitungen als marode, hast Du als Käufer selten einen Hebel in der Hand. Schließlich ist solch ein Zustand erwartbar. Du kannst nur dann trotz Haftungsausschluss zurücktreten, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat. Die Beweislast liegt allerdings auf Käuferseite und ein Rechtsstreit kann lange dauern und teuer werden.

Bei Neubauten können erhebliche Sach- oder Rechtsmängel Rücktrittsgründe darstellen, in der Regel musst Du allerdings zunächst eine Nachbesserungsfrist gewähren, die sich aus § 437 BGB Abs. 1 und § 439 BGB ergibt.

Bist Du Verkäufer, steht Dir ein gesetzliches Rücktrittsrecht meist nur dann zu, wenn der Käufer nicht bezahlt. Liegt die Zahlungsunfähigkeit des Käufers vor, z. B. weil seine Finanzierung geplatzt ist, ist der Hausverkauf so gesehen ja noch gar nicht erfolgt. Die Geltendmachung von Schadenersatz ist bei einem nicht zahlungsfähigen Käufer dennoch denkbar.

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Sachmangel vs. rechtlicher Mangel

Ein Sachmangel liegt vor, wenn sich eine Immobilie nicht für den Zweck verwenden lässt, der im Kaufvertrag vereinbart ist oder wenn ihre Beschaffenheit von den im Kaufvertrag vereinbarten Angaben abweicht. Häufige Beispiele hierfür sind Schädlingsbefall oder asbesthaltige Baustoffe. Geregelt sind Sachmängel im § 434 BGB.

Findet der Käufer dagegen privatrechtliche Ansprüche oder öffentlich/rechtliche Beschränkungen vor, handelt es sich um Rechtsmängel (§ 435 BGB). Dazu zählen zum Beispiel bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse, Denkmalschutz, Wegerechte oder Baulasten.

Beide Mängel können bekannt oder unbekannt sein, dieser Unterschied wirkt sich auf eventuelle Rücktrittsrechte aus. Nach § 437 BGB sind verschiedene Konsequenzen möglich. Bei Immobilien ist neben des möglichen Rücktritts auch eine rückwirkende Minderung des Kaufpreises möglich.

Wann Schadenersatz bei geplatzten Verträgen fällig wird

Platzt ein Immobilienkauf, entstehen oftmals Schadenersatzansprüche für eine der beiden Parteien. Hast Du als Käufer bereits Investitionen getätigt und es entsteht ein Rücktrittsrecht, kannst Du Deine Ausgaben meist vom Verkäufer zurückverlangen.

Dazu gehören zum Beispiel:

  • Maklerprovision
  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten
  • Finanzierungskosten
  • eventuelle Arbeiten an der Immobilie selbst

Bist Du Verkäufer und kannst aus triftigen Gründen vom Vertrag zurücktreten, stehen Dir beispielsweise die aufgelaufenen Anwalts- und Mahnkosten sowie der entgangene Gewinn aus der Anlage des Immobilienkaufpreises zu und darfst den Verlust geltend machen, der Dir beim Weiterverkauf entsteht.

Bei Abschluss des Vertrages können bereits Regelungen getroffen werden, welche Schadensersatzforderungen beiden Parteien in bestimmten Fällen zustehen. Wichtig ist hierbei, dass geltendes Recht nicht treuwidrig ausgehebelt wird.

Ebenso kann Schadensersatz denkbar sein, wenn die Kaufpreiszahlung schleppend verläuft, z. B. wenn eine Zahlung der Kaufsumme in Raten definiert wurde. Es ist dann Sache des Verkäufers, daraus entstehende Schäden (z. B. Zinsverluste) rechtlich einzufordern.

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