Nießbrauchrecht – ein eher unbekannter Begriff. Aber dieses Recht ist eine gute Möglichkeit, Immobilien zu überlassen, ohne das Eigentum am Objekt aufzugeben. Das Nießbrauchrecht nutzen Eigentümer häufig im Rahmen ihrer Vermögensplanung, bei Schenkungen oder zur Absicherung ihrer Familienangehörigen. Welche Rechte und Pflichten bringt Nießbrauch mit sich? Was sollten Eigentümer beachten und wo liegen die Fallstricke? Als erfahrene Experten im Immobilienrecht zeigen wir dir, wie du das Nießbrauchrecht gezielt einsetzen kannst.
Was ist das Nießbrauchrecht?
Nießbrauch bedeutet das Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Der Berechtigte hat einen Anteil an einem Gut und kann daraus Profit ziehen, ohne dass er selbst Eigentümer ist.
Der Berechtigte übernimmt somit faktisch (wirtschaftlich) die Position des Eigentümers.
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Typische Anwendungsfälle von Nießbrauchrecht
Das Nießbrauchrecht wird eingesetzt, um einer Person die Nutzung und Erträge einer Immobilie zu sichern, ohne ihr das Eigentum zu übertragen. Das ist grundsätzlich in zwei Formen denkbar:
- Der Eigentümer möchte sein Objekt behalten, aber einer anderen Person die Nutzungen gewähren.
- Der Eigentümer möchte sein Eigentum übertragen, aber weiterhin das Objekt nutzen oder die Miete einziehen.
Praktische Anwendungsfälle sind Schenkungen innerhalb der Familie oder der Verkauf unter Nießbrauchsvorbehalt, um eine Immobilie weiterhin nutzen zu können.
Was versteht man unter: Vorbehaltsnießbrauch?
Sehr häufig wird das Nießbrauchrecht als vorweggenommene Erbfolge eingesetzt. Das ist der sogenannte Vorbehaltsnießbrauch.
Ein Beispiel: Der Vater überträgt das Eigentum an seiner Wohnung auf die Tochter. Er behält sich ein Nießbrauchsrecht vor. Der Vater verliert zwar das Eigentum an seinem Objekt, erhält aber weiter die Mieteinnahmen oder kann die Wohnung selbst nutzen.
Was bedeutet: Zuwendungsnießbrauch?
Beim Zuwendungsnießbrauch wechselt das Objekt nicht den Eigentümer. Der Berechtigte tritt hier aber wirtschaftlich an die Stelle des Eigentümers.
Ein Beispiel: Der Vater räumt seiner Tochter ein Nießbrauchrecht an seiner Wohnung ein. Sie kann jetzt die Mieteinnahmen einziehen, muss diese aber auch versteuern.
Unterschiede kennen: Nießbrauch oder Wohnrecht?
Nießbrauch oder Wohnrecht? Zwei Begriffe, die oft verwechselt oder nicht ganz korrekt eingesetzt werden. Beides sind Nutzungsrechte. Grundsätzlich kann das Wohnrecht Teil eines Nießbrauchrechts sein. Der Nießbrauch umfasst aber deutlich mehr Rechte – zum Beispiel auch die Mieteinnahmen.
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Wie wird ein Nießbrauch bestellt?
Die wirksame Bestellung eines Nießbrauchrechts hat zwei Voraussetzungen:
- Ein notariell beurkundeter Vertrag zwischen Eigentümer und Erwerber des Nießbrauchrechts.
- Die Eintragung des Nießbrauchrechts in das Grundbuch.
immocloud-Tipp:
Lass den Nießbrauch immer notariell beurkunden und im Grundbuch eintragen. Denn nur so ist dieses Recht abgesichert – für den Eigentümer und den Nießbraucher. Ein bloßer Vertrag zwischen den Beteiligten reicht nicht aus.
Wichtige Regelungen
Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen zum Nießbrauch finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, unter anderem in den folgenden Vorschriften:
- § 1030 BGB: Begründung des Nießbrauchs
- § 1036 BGB: Ausübung des Nießbrauchs und Besitzrecht
- § 1047 BGB: Lastentragungspflicht des Nießbrauchers
Nießbrauchrecht Wertermittlung
Was ist ein Nießbrauchrecht wert? Auszugehen ist immer vom Barwert der Immobilie, also den zu erwartenden Nutzungen. Drei Faktoren spielen hier eine Rolle, wenn es zum Beispiel um ein vermietetes Objekt geht:
- Höhe der Mieteinnahmen
- Lebenserwartung des Nießbrauchers
- Abzinsungsfaktor
Vorteile des Nießbrauchrechts
Wenn es um das Nießbrauchrecht geht, sind immer zwei Seiten beteiligt. Für beide Parteien kann dieses Recht Vorteile haben – und deshalb wird es auch oft genutzt.
Für den Nießbraucher
Die Vorteile für den Nießbraucher gehen über das bloße Nutzungsrecht der Immobilie hinaus. Denn im Vergleich zum Eigentum ist das Nießbrauchrecht viel flexibler und lässt sich individuell ausgestalten.
- Mieteinnahmen ohne Eigentümerpflichten
- Wohnrecht auf Lebenszeit möglich
- Planungssicherheit für die Altersvorsorge
Für den Eigentümer
Wer als Eigentümer seine Position nicht vollständig aufgeben möchte, findet im Nießbrauchrecht oft eine gute Lösung – eine ideale Kombination von Kontrolle und Nutzen.
- Eigentum bleibt erhalten
- Steuerliche Vorteile und Steuerersparnisse
- Entlastung von Verwaltungspflichten
Nachteile des Nießbrauchrechts und damit verbundene Risiken
Die Nachteile des Nießbrauchs ergeben sich aus der Natur des Nießbrauchs: Der Eigentümer gibt Teile seiner bisherigen Rechtsstellung ab und der Nießbraucher erhält etwas – dieses aber unter Einschränkungen.
Für den Nießbraucher
Das Nießbrauchrecht bringt dem Nießbraucher zwar viele Vorteile, doch es gibt auch Einschränkungen.
- Begrenzte Rechte im Vergleich zu einem Eigentümer
- Kein Verkauf des Objekts möglich
- Potenziell höherer Steueraufwand bei Mieteinnahmen
Für den Eigentümer
Der Eigentümer muss wissen, dass er mit der Einräumung eines Nießbrauchrechts wesentliche Rechte aus seinem Eigentum verliert. Im Wesentlichen sind dies die folgenden:
- Verlust der Nutzungen (Mieteinnahmen)
- Wertverlust der Immobilie (wegen Belastung durch Nießbrauch)
- Eingeschränkte Veräußerungsmöglichkeit
Steuerliche Auswirkungen
Die steuerlichen Auswirkungen sind oft das ausschlaggebende Argument für das Einräumen eines Nießbrauchrechts. Es hat unter anderem Folgen für die Einkommensteuer, Schenkungs-, Erbschaftsteuer und die Grunderwerbsteuer. Zum Teil sind die möglichen Ersparnisse sehr hoch.
Einkommensteuer
Die Mieteinnahmen werden beim Nießbraucher berücksichtigt, nicht mehr beim Eigentümer. Nießbraucher können jedoch bestimmte Kosten (zum Beispiel für Instandhaltung) geltend machen.
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Schenkungs- und Erbschaftsteuer
Durch den Nießbrauch sinkt der Wert einer Immobilie. Entsprechend geringer fallen die Schenkungs- oder Erbschaftssteuern aus. Sie können aufgrund von Freibeträgen auch vollständig entfallen.
Grundsteuer und Grunderwerbssteuer
- Die Grundsteuer an die Gemeinde ist für Eigentümer jährlich fällig und wird an die Gemeinde gezahlt. Die Höhe der Steuer orientiert sich am Wert der Immobilie, der aufgrund eines Nießbrauchs meist geringer ist.
- Auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mindert sich durch den Wertverlust wegen des Nießbrauchs.
immocloud-Tipp:
Lass dich unbedingt vor dem Abschluss eines Vertrags von Experten für Steuern und Immobilien beraten. Es lohnt sich – und mindert die Risiken hoher Steuerzahlungen.
Unsere Zusammenfassung
Du möchtest eine Immobilie wirtschaftlich oder persönlich nutzen, ohne das Eigentum daran zu besitzen? Oder möchtest du als Eigentümer deine Steuern senken und dich im Alter absichern? Für diese und andere Ziele bietet das Nießbrauchrecht attraktive Optionen. Wichtig ist, sich zu diesem Thema von Experten für Steuer- und Immobilienrecht beraten zu lassen. Steuerliche Vorteile und mehr Flexibilität – das Nießbrauchrecht macht es möglich.
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