Du möchtest eine Immobilie überschreiben? Vielleicht zur Regelung deines Nachlasses, als Schenkung oder aus steuerlichen Gründen? In diesem Leitfaden erfährst du mehr über die wichtigsten Punkte. Als Experten für Immobilien verschaffen wir dir einen umfassenden Überblick.
Immobilie überschreiben: Warum – und worauf es zu achten gilt!
Eine Immobilie macht vielfach einen wesentlichen Teil des eigenen Vermögens aus. Umso wichtiger ist es, sich Zeit zu nehmen für die Entscheidung, diese Immobilie zu überschreiben. Mach dir zunächst Gedanken darüber, was dein persönlicher Grund für die Übertragung des Eigentums ist. Von deinen Zielen hängt es ab, wie du bei der Überschreibung der Immobilie vorgehst.
Wann ist es sinnvoll, eine Immobilie zu überschreiben?
Immobilie überschreiben – wann ist das sinnvoll? Es gibt viele Gründe dafür: Absicherung des Nachwuchses, steuerliche Gründe oder finanzielle Absicherung plus Wohnrecht auf Lebenszeit.
Erbfall
Fast eine halbe Million Immobilien wechseln jährlich den Eigentümer aufgrund von Schenkung oder Erbfällen. Das Überschreiben von Immobilien hat also eine große praktische Bedeutung. In den meisten Fällen erfolgt die Übertragung des Eigentums generationenübergreifend – schon bevor der Erbfall tatsächlich eintritt. Denn eine frühe Nachlassplanung vermeidet Streitigkeiten um das Erbe und verhindert hohe Erbschaftssteuern. Plus: Der nächsten Generation wird frühzeitig Wohneigentum gesichert. Natürlich werden aber nicht nur Immobilien zur Selbstnutzung durch die nächste Generation vererbt. Auch vermietete Wohnungen können geerbt werden. Hier ergeben sich andere Verpflichtungen und steuerliche Situationen.
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Zusätzlich kann ein Nießbrauch mit Wohnrecht vereinbart werden, wenn die Eltern weiterhin in der Wohnung leben möchten. Die Vorwegnahme des Erbfalls erfolgt überwiegend in Form einer Schenkung.
Schenkung
Die Überschreibung einer Immobilie aufgrund einer Schenkung bedeutet, dass der Schenker die Immobilie ohne Gegenleistung überträgt. Für den Beschenkten ist dies jedoch nicht immer kostenfrei. Grundsätzlich fällt eine Schenkungssteuer an (solange der Freibetrag nicht überschritten wird). Möglich ist auch, dass eine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Grundbuchgebühren und Notargebühren werden immer fällig.
Wichtig: Eine Schenkung sollte gut überlegt sein. Es gilt die alte Wahrheit: Geschenkt ist geschenkt. Die Schenkung kann nur unter engen Voraussetzungen bei grobem Undank widerrufen werden (§ 530 BGB).
Verkauf
Der Verkauf einer Immobilie kann sich lohnen, um finanzielle Flexibilität zu gewinnen. Dann kann ein Kaufvertrag zur Grundlage der Überschreibung einer Immobilie werden.
Trennung oder Scheidung
Bei einer Trennung oder Scheidung stellt sich immer die Frage, was aus der gemeinsamen Immobilie wird. Die Entscheidung darüber hat viele Auswirkungen, unter anderem auf den Zugewinnausgleich. Insbesondere die folgenden Punkte sind bei der Überschreibung einer Immobilie aufgrund einer Scheidung oder Trennung wichtig:
- Zugewinnausgleich: Informiere dich vorab, wie durch die Überschreibung Vermögensanteile ausgeglichen werden.
- Welche steuerlichen Auswirkungen hat das Überschreiben der Immobilie?
- Wenn Hypotheken oder Kredite vorhanden sind: Wie werden diese abgelöst?
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Rechtliche Schritte beim Überschreiben
Damit das Eigentum an einer Immobilie übertragen wird, sind vor allem diese drei Schritte wichtig:
- Notarielle Beurkundung des Grundgeschäfts (Schenkung, Verkauf usw.)
- Eventuelle Regelung von Sonderrechten (zum Beispiel Nießbrauch).
- Eintragung ins Grundbuch
Grundbucheintrag
Juristische Laien unterscheiden oft nicht zwischen Kaufvertrag bzw. Schenkung und Eigentumsübergang. Gerade bei Immobilien sind diese Rechtsgeschäfte jedoch streng getrennt:
- Der Kaufvertrag oder die Schenkung ist die schuldrechtliche Grundlage.
- Erst mit dem Grundbucheintrag wird die Immobilie überschrieben und somit das Eigentum übertragen.
- Anders im Erbfall: Hier wird der Erbe mit dem Tod des Erblassers Eigentümer. Das Grundbuch muss insofern nur berichtigt werden.
Zustimmungserklärungen
Oft sind mehrere Beteiligte von der Überschreibung einer Immobilie betroffen und müssen deshalb berücksichtigt werden. Neben dem Veräußerer und dem Erwerber sind dies zum Beispiel die Bank, Hypothekengläubiger, der Ehepartner (wenn die Immobilie Teil des Gesamtvermögens ist) oder Miteigentümer bei Teilübertragungen.
Immobilie überschreiben: Kosten und steuerliche Aspekte
Auch bei der Immobilienüberschreibung können Steuern anfallen. Die wichtigsten Steuerarten in diesem Zusammenhang sind die Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer und Grunderwerbsteuer.
Schenkungssteuer
Bei der Schenkungssteuer gibt es drei Steuerklassen für Freibeträge – weit gespannt von 20.000 € bis 500.000 €. Als Faustregel gilt: Je näher das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Freibetrag.
Es macht also steuerlich einen sehr großen Unterschied, an wen du das Eigentum an deiner Immobilie überschreibst.
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Der Freibetrag hat 10 Jahre Bestand. Die Steuern lassen sich also umgehen, wenn beispielsweise bei einem Haus im Wert von 600.000 € zunächst die erste Hälfte auf das Kind überschrieben wird und nach 10 Jahren die andere Hälfte. Dann fällt keine Schenkungssteuer an.
Erbschaftssteuer
Bei der Erbschaftssteuer spielen die Freibeträge ebenfalls eine große Rolle. Sie entsprechen exakt den Freibeträgen bei der Schenkungssteuer und hängen ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad ab.
- Ehegatten: 500.000 €
- Kinder: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- Eltern: 100.000 €
- Übrige: 20.000 €
Grunderwerbsteuer
Auch die Grunderwerbsteuer macht sich bei der Überschreibung einer Immobilie bemerkbar – allerdings nur, wenn dem Erwerb ein Kaufvertrag zugrunde liegt. Je nach Bundesland fallen zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises an.
Nach § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GREStG) muss der Beschenkte keine Grunderwerbsteuer zahlen – allerdings wird unter Umständen eine Schenkungssteuer fällig. Bei einem Nießbrauchsvorbehalt des Schenkers (in der Praxis häufig) mindert sich jedoch der Wert der Schenkung – und im Gegenzug fällt die Grunderwerbsteuer an. Hinsichtlich der steuerlichen Auswirkungen solltest du dich also unbedingt von Experten beraten lassen.
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Unsere Tipps für eine reibungslose Überschreibung deiner Immobilie
Vorweggenommene Erbfolge, Schenkung, Verkauf – eine Immobilienüberschreibung sollte vor allem gut vorbereitet sein. Die wichtigsten Punkte:
- Mit einer frühzeitigen Planung stellst du sicher, dass alle rechtlichen, finanziellen und familiären Aspekte beachtet werden.
- Überprüfe immer die steuerlichen Auswirkungen (Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer, Grunderwerbsteuer).
- Um die finanziellen und steuerlichen Folgen abschätzen zu können, ist ein Wertgutachten von Experten hilfreich.
- Ein notarieller Vertrag sowie die Eintragung ins Grundbuch ist bei jeder Übertragung von Grundeigentum Pflicht. Hierfür fallen Gebühren an.
- Beziehe alle Beteiligten in die Entscheidung ein. Klare Absprachen verhindern Konflikte.
Berücksichtige immer die folgenden Kosten, die bei der Überschreibung einer Immobilie anfallen:
- Notarkosten
- Grundbuchgebühren
- Steuern (Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer
Unsere Zusammenfassung
Es gibt viele Argumente für die Überschreibung von Immobilien. Dabei ist es von zentraler Bedeutung, jeden Schritt gut zu überlegen. Am besten mit fachlicher Kompetenz an deiner Seite. Als Experten für Immobilien informieren wir dich über die wesentlichen Punkte zu diesem Thema. Damit bist du bei der Überschreibung einer Wohnung oder eines Hauses auf der sicheren Seite.
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