Vom Wetter über die umgebende Natur bis hin zur Nachbarschaft und dem Ausblick vom Balkon: der Standort einer Immobilie hat viele Facetten. Alle zusammen entscheiden über ihren Wert und über die Perspektiven. Wie Du einen konkreten Standort analysierst und welche Rolle die einzelnen Faktoren spielen, zeigt dieser Artikel.
Vor jedem Immobilienkauf steht die leidige Frage nach dem Standort und viele „Experten“ werden nicht müde, auf die besondere Bedeutung einer guten Lage hinzuweisen. Doch ist „gut“ im Sinne Deiner eigenen Ansprüche und gemessen an der öffentlichen Meinung nicht unbedingt gut für Dich als Vermieter. Denn im Zweifelsfall bedeutet gut vor allem teuer und das Investment rechnet sich nicht. Wenn Du jedoch eine Immobilie kaufst, um sie zu vermieten und Geld damit zu verdienen, solltest Du zuallererst auf die Renditechancen achten. Der richtige Standort bemisst sich daher nach ganz anderen Kriterien, als an denjenigen, die Du an Deine eigenen vier Wände anlegst. Denk immer daran: Du musst in der Investmentwohnung nicht wohnen! Andere Menschen haben andere Ansprüche und ein Investment- oder Anlageobjekt soll vor allem zur jeweiligen Zielgruppe passen.
immocloud-Tipp:
Bleib‘ bei Deinen Leisten!
Du wohnst in Hamburg und liest von einer interessanten Gelegenheit in Sachsen? Das kann klappen, muss aber nicht! Und wenn Du dann noch aus dem Prospekt heraus kaufst und Dich auf die Zahlen und Angaben des Verkäufers verlässt, übersiehst Du garantiert wichtige Punkte. Deshalb heißt der richtige Standort für Dich auch, Du solltest ihn kennen! Und das gilt nicht nur für die baulichen Gegebenheiten sowie Stadtteil, Straße und so weiter. Vielmehr brauchst Du auch Vertrauen zu Verwalter, Handwerker oder Makler. Was passiert etwa, wenn der neue Mieter anruft wegen eines Mangels und du wohnst 500 Kilometer weit weg? Kannst Du seine Aussagen überprüfen? Gibt es verlässliche Ansprechpartner vor Ort? Deshalb solltest Du Käufe auf solche Gegenden begrenzen, wo Du über Netzwerk und Expertise verfügst – oder zunächst beides aufbauen.
Sobald Du ein passendes Objekt gefunden hast, kannst Du dieses übrigens ganz einfach über immocloud verwalten. Lerne unsere Funktionen kennen und überzeuge Dich selbst.
Wie Du die Standortanalyse anpackst
Gerade beim selbstgenutzten Eigentum lassen wir uns meist vom Gefühl leiten. Bei Vermietungsobjekten sollten dagegen möglichst objektive Kriterien um Mittelpunkt stehen. Eine sachliche Einschätzung ist möglich, wenn Du die Standortanalyse strategisch angehst und die verschiedenen Ebenen betrachtest. Eine Unterscheidung ist sinnvoll zwischen
- Makrolage
- Mikrolage
Zur Makrolage gehören etwa natürlichen Gegebenheiten – denke zum Beispiel an Überflutungsgefahren – die wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Gegebenheiten im jeweiligen Bundesland, aber auch an die örtliche Wirtschaftskraft sowie die Verkehrsinfrastruktur. Die Mikrolage hingegen umfasst Kriterien wie Geschäfte, Parkplätze, Nachbarschaft, Lärmpegel, Nachbarbebauung, aber auch Bevölkerungsstruktur und kulturelle Einrichtungen. Ebenfalls zur Mikrolage lassen sich der Zustand der jeweiligen Immobilie zählen, ihre interne Erschließung, Aussicht, Freiflächen, Medienanbindung und nicht zuletzt die Hausgemeinschaft. Alle Faktoren zusammengenommen entscheiden über den Wert des Objekts und über die Mieter, die es bewohnen wollen.
immocloud-Tipp:
Augen auf für Veränderungen!
Eine problematische Umgebung, Verkehrslärm oder eine schlechte Infrastruktur drücken auf die Preise und schmälern damit die Rendite. Doch es muss nicht so bleiben! Vielleicht ist eine Umgehungsstraße im Bau, der Schlachthof nebenan wird abgerissen oder es entsteht gerade ein Naherholungsgebiet. Derartige Veränderungen können ein ganzes Viertel aufwerten und die Nachfrage kräftig anziehen lassen. Kaufst Du, solange derartige Faktoren noch nicht eingepreist sind, profitierst Du später von einer Wertsteigerung. Es muss Dir jedoch klar sein, dass Du die erste Zeit überbrücken musst und die Rendite zunächst leiden wird. Wenn Du eine gute Spürnase besitzt, kannst Du mit Objekten in einer vermeintlich schlechten Lage viel Geld verdienen.
Die Standortanalyse lebt vom genauen Blick auf Zahlen und Fakten. Was sagen Studien, Statistiken und Prognosen? Gute Dienste leisten die Angebote von Immobilienportalen und Stadtverwaltungen. Sie zeigen zum Beispiel das Preisniveau unterschiedlicher Stadtviertel und die Steigerungsraten von Mieten und Kaufpreisen. Zudem lohnt der Blick auf Bevölkerungsstatistiken. Profitiert eine Gegend von Zuwanderung oder leidet sie unter Abwanderung? Was machen die Arbeitsplätze? Betriebsschließungen deuten zum Beispiel darauf hin, dass das Einkommensniveau vor Ort sinken wird und sich damit auch die Milieus verschlechtern werden. Auf der anderen Seite sorgt der Trend zum Homeoffice dafür, das einstmals unattraktive Landstriche in den Fokus vieler Städter rücken. Ähnliches gilt für die Entwicklung innerhalb der Städte: ist ein Wandel der Bevölkerungsstruktur zu erkennen, lassen sich etwa junge Familien in einstmals schlechten Vierteln nieder? Derartige Veränderungen deuten auf eine Aufwertung hin und damit auf Potenzial für Wertsteigerungen.
immocloud-Tipp:
Keine Angst vor Statistik!
Vor allem Privatanleger schauen selten auf statistische Angaben, um ihre Standortauswahl zu untermauern. Dabei gibt es einige Angebote, mit deren Hilfe sich Perspektiven sehr einfach erkennen lassen und auch die Unterschiede zwischen verschiedenen Landkreisen oder Städten deutlich werden. Eine Quelle ist der Wegweiser Kommune der Bertelsmann-Stiftung. Dieser enthält zum Beispiel eine Typisierung anhand der Demografie. Ebenfalls gute Dienste leistet der Prognos Zukunftsatlas. Dort findet sich etwa eine interaktive Deutschlandkarte, die Dynamik, Wohnraum oder Wirtschaftskraft aller Landkreise und Städte anzeigt. Auch bei Portalen wie Immobilienscout24 kannst Du die Kaufpreisentwicklung anschauen. Hier lässt sich zum Beispiel herausfinden, ob Kauf- und Mietpreise unterschiedlich schnell steigen oder fallen.
Achte auf Aktualität!
Statistiken sind eine feine Sache – sofern sie stimmen. Leider finden sich vor allem im Internet immer wieder veraltete Inhalte, die auf den ersten Blick gar nicht als solche erkennbar sind. Etwa die Angaben zu Mietpreisen und Leerständen stimmen häufig nicht mehr. Viele Stadtverwaltungen hinken mit der Verarbeitung und Veröffentlichung sozio-ökonomischer Daten zurück. Deshalb lohnt immer der Blick aufs Kleingedruckte. Zudem solltest Du die Entwicklung der Zahlen anschauen. Geht ein Wert zurück oder steigt er? Solltest Du in einer alten Übersicht einen Leerstand von 5 Prozent finden und in einer neueren wird er nur noch mit 2 Prozent angegeben, scheint einen Nachfrageüberschuss zu existieren.
Fazit:
Die Standortanalyse ist aufwändig und Du solltest Dir Zeit damit lassen. Betrachte sowohl Mikro-, als auch Makrofaktoren. Und eine Immobilie ist – wie es der Name schon sagt – immobil. Du kannst sie nicht einfach in eine bessere Gegend mitnehmen, wenn die Attraktivität nachlässt. Der erste Schuss muss sitzen, sonst machst Du ggf. Verlust!
